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商圈南移是今年天津市商業地產發展的重要特點之一。新老商業區和不同商業模式的交替發展開始逐步打破天津傳統的商圈概念。業內專家認爲，目前天津市商業地產正在進入新一輪的調整，預計3-5年內天津市的商業投資和住宅配套趨向都會因此發生不同程度的改變。
商圈發展呈現南移趨勢
以小白樓爲北部節點，新興商圈主要分佈在海河以西、中環線以南的城市南部，其中尤以河西區和南開區發展最快。友誼商廈擴建5000平方米，時代奧城45萬平方米國際區，以及新澳購物、津河購物廣場、歐尚超市等諸多大型商業項目的開張納客，使天津人所習慣的購物區域開始悄然變化。21世紀不動產天津區域分部商業地產部負責人王新表示，周邊居住人羣的消費能力是決定商圈分佈的重要原因。河西區、南開區等地作爲近兩年住宅開發比較集中的地段，匯聚了大量具有一定消費能力的居民，但一些新建居住區周邊的生活配套又不夠完善，這就給商業地產圍繞新居住區的延伸開發提供了先天條件。
據非官方統計，今年本市正式開始發售的商業地產項目中，市內各區商業區位所佔份額分別爲，南開區和濱海區域各佔29％，河西、河東、和平三個區各佔14％。南開區和濱海區域商業設施建設分佈各佔本市商業總份額的將近三成，同時這兩個區也是本市住宅開發發展最快的區域。有關專家認爲，住宅開發的快速發展給商業配套提供了更大的發展空間。除了居住區蘊藏的消費潛力外，新建商業項目較大的可塑性也爲後市發展和培養新的商業中心提供了基礎。
中高檔時尚類經營佔主導
中高檔時尚類消費是目前很多新興商業地產項目都比較熱衷的經營定位。但從長久經營角度考慮，有關專家表示，新興商業圈還需要根據市場反應不斷調整，其市場磨合期至少需要2年以上。
有關市場專家表示，與傳統商圈多元化的經營模式相比較，新興商業區和高檔社區配套商業的消費定位更高，但由於其面對的消費人羣相對單一，項目能否長久經營對於開發和管理者都還是個考驗。雖然多數項目在先期定位中已經有具體的經營方案，但商鋪正式經營後往往會出現部分業態與經營環境的不適應，或品牌需求出入等問題。尤其是在中高端市場業態過於集中的背景下，很多商業地產項目的經營狀況都遠遠不能達到預期效果。因此管理公司在確定中高端消費人羣的同時，還需要對經營業態進行及時調整和淘汰更新，以確保維持商圈品牌。
培養消費習慣需增吸引力
雖然新建商業項目的外觀和品牌都經過精心設計，但要消費者認同並習慣新的購物場所，還需要賦予商業項目更多的吸引力。
對於消費者而言，新商圈在消費與交通習慣等方面還比較生疏，購物者需要一段時間適應並習慣新的購物場所。專家表示，培養消費者新的購物習慣和累積客源需要幾年的時間，這期間商業項目會對周邊住宅項目的銷售和分佈產生一定程度的影響，而投資者也會根據周圍居住人羣的狀況考量投資價值，這種循環的最終作用，纔是一個商圈穩定的局面。目前本市新舊商圈尚處於交替發展階段，城市的商業格局正在進行新一輪的調整，投資者在選擇投資項目時還需要更加謹慎地挑選，同時還要對遠期經營局面進行更客觀的評估。
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