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在房地產新政及市場需求的雙重引導下，天津樓市小戶型供應近期突然開始放量。無論是市中心樓盤還是郊區項目，無論是高檔大盤還是中低檔普通商品房，有效控制總面積已成爲業內的共識。緊湊戶型、酒店式公寓、SOHO住宅……各類小戶型產品紛紛粉墨登場。小戶型的大量上市，在一定程度上緩解了天津樓市的結構性矛盾，對於對總房款日益敏感的普通購房者而言，無疑是條利好消息。
天津樓市小戶型遍地開花
對於小戶型的標準，業內普遍觀點是：一居室在60平方米左右、兩居室在80平方米左右、三居室在100平方米左右。而近期上市的多個項目中，屬於上述面積區間的產品數量增長明顯。
上週末開盤的天津富力城，雖整體定位於高端市場，但在戶型設計上推出了一批總面積在84平方米左右的兩室產品，這種兩室佈局方正，所有房間均朝南，有效地控制了總價；芥園道上的津河壹號，100平方米以下的兩室戶型佔到60%以上，而且還推出了一批純南向的40餘平方米的獨單產品；衛津路上的金廈中愷國際廣場，最小的一室一廳面積爲57平方米，另外還有八九十平方米的兩室等多種戶型；南門外大街上的華門明築，最小兩室只有62平方米；萬科假日風景也推出了大量100平方米左右的三室。
與此同時，一些已經銷售一段時間的樓盤也紛紛推出此類產品。如萬科水晶城推出一批總價50萬元以下的一室、兩室戶型；水木天成增加了80平方米兩室戶型的供應，而且後期還將陸續推出。
另外，酒店式公寓、SOHO住宅等新型超小戶型供應量近期也突然釋放。誠基中心、時代奧城、摩登天空等項目，儘管每平方米都超過6000元，但由於總面積一般都控制在50平方米上下，所以憑藉其低總價受到購房者的歡迎。
新政加需求刺激小戶型放量
“國家出臺的房地產政策對樓市產生了長遠影響，戶型控制將成爲開發商拿到項目後首先考慮的問題，這也是造成目前市場上小戶型供應量急劇加大的重要原因之一。”21世紀不動產天津區域分部副總經理張武分析說，“七部委出臺政策兩年內轉讓房屋收營業稅，兩年之後，對面積有一個要求，比如天津出臺政策是144平方米以下面積爲普通住宅，兩年之後交易可以免稅。開發商迎合國家政策進行新的產品定位，戶型面積控制非常重要。”
造成小戶型放量的另一重要原因，是市場對此類產品的迫切需求。在今年春季房交會上，本報與戴德樑行天津分公司聯合進行的消費者需求調查顯示，在購房面積上，需求量最大的爲80至100平方米，比例爲37.6%；其次爲60至80平方米，比例爲29.7%；再次爲100至120平方米，比例爲12.7%。在戶型選擇上，選擇二室的購房者比例最高，爲63.8%；其次爲三室，比例爲22.3%；再次爲一室，比例爲10.3%。
“除了面積80至100平方米是消費者的需求主力外，還有一個特點也值得注意，就是兩室需求比例高達63.8%。”戴德樑行天津分公司研究顧問部經理王紅分析說，“這也意味着購房者除了希望購買的房屋總面積儘量壓縮，以便節省總房款外，還希望在有限的戶型面積中功能分區儘量完善。因此同面積小戶型，兩室要比一室更受歡迎。”
新型設計層出不窮
和幾年前天津小戶型市場“摸着石頭過河”有所不同，現在本市的小戶型產品在設計上都有了很大的提高，特別是隨着蝶式、點式高層等新型建築形式的推廣，小戶型在設計上更加富於變化。
如金廈中愷國際廣場，由於採用了蝶式高層樓體設計，使這些小戶型不僅面積緊湊、明廚明衛，而且充分考慮了採光和通風，做到戶戶朝南，不僅東南、西南兩邊都能採光，而且受光時間更長。華門明築推出62.39平方米的超小兩居，這種在廣州等南方市場非常流行的超緊湊戶型和前些年市場中的老兩室完全不同，雖然總面積不大，但戶型佈局合理，方正緊湊，各種空間功能分區非常完備。萬科假日風景推出進深只有7米的寬景洋房，這種設計可以將客廳、餐廳橫置，所有房間全部爲明，這樣就在很好地控制總面積的前提下最大限度地提高了居住者的舒適性。摩登天空推出“親情小戶型”，相鄰兩套小戶型可以打通，方便了子女與父母相互照顧，而且能拿到兩套產權證，將來出租轉讓都很便利。
另外，時代奧城、誠基中心等酒店式公寓項目，則儘量在完善配套服務上做文章。如奧城推出全部精裝修、24小時集中管道熱水、衛星接收終端、戶式變頻空調等配套；誠基中心則主推豪華大堂、業主會所、空中花園及繁華市中心地段等賣點。
未來小戶型路向何方
“從建築設計角度來講，小戶型的設計難度是很大的。”中磊房地產策劃部銷售經理郭以鬆說，“特別是對於南北通透的房子而言，需要保證一定的開間，這種條件下面積是很難壓縮的。相比之下，高層住宅在戶型設計上要比磚混更靈活，這應是未來小戶型的發展方向。”
很多業內人士對此觀點表示認同。據瞭解，廣州、深圳等房地產市場發展較早的城市，兩室主力面積一般在七、八十平方米左右，三室主力面積一般在100平方米左右。戶型之所以可以做得如此小巧，除了牆體南方較北方偏薄之外，還有一個很大的原因就是南方居民對於朝向、採光的要求不高，高層塔樓是市場主流。而在這種建築形式下，由於沒有南北通透的限制，戶型進深可以做得較小，總面積也能有效控制。
由於天津購房者更習慣於居住南北通透的住宅，對朝向、採光非常重視，因此這種高層塔樓要想推廣，還需要設計者在樓體佈局、景觀、建築保溫隔熱等方面進一步提高水準，以彌補塔樓在朝向方面的不足。
而對於市場中目前大量出現的50平方米以下的超小戶型，多數業內人士都認爲這只是一種過渡產品，並不會成爲市場中的主流。中國建築學會室內設計分會理事、高級室內設計師闞曙彬指出，目前這種超小戶型多數設計得像單身宿舍，實際上這種產品可以設計得更人性化一些，比如加大層高設計成小複式、將管線安裝在牆體內以節約面積、增加大堂等公共活動空間等。
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