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建設部新聞發言人24日明確表示，國家近期不會取消商品房預售許可制度，而此前中國人民銀行發佈2004房地產金融報告，建議取消這一制度。社會各界也對預售制度議論紛紛。從各方爭論中，我們不難發現，房地產市場運行機制中存在的5大漏洞暴露無遺。
房地產融資渠道：窄
對於房地產開發商而言，商品房預售的融資功能是顯而易見的，因此面對取消商品房預售的聲音，不少開發商表示反對。
有專家明確指出，是否取消商品房預售制度關鍵在於房地產開發融資渠道。我國房地產開發融資渠道不暢，金融工具較爲單一。中國人民銀行發佈的2004房地產金融報告也指出，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上。由此可見，我國開發企業的負債主要是銀行貸款，包括開發貸款和個人消費貸款通過預售轉入開發環節。
中國社會科學院研究員易憲容指出，中國的金融市場發展嚴重滯後。一方面國內有大量儲蓄資金以低收益的方式存在於銀行，另一方面又有許多中小企業由於資金缺乏而不能得到持續發展。因此，建立多元化的金融體系恰是國內房地產金融得以持續健康發展的關鍵。
據有關專家介紹，在發達國家，如美國，開發資金主要來自信託、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅佔其總負債的10%左右。因此當前要加快金融產品創新，拓寬非銀行融資渠道，這樣既能滿足房地產業發展的合理需要，也能有效控制和分散銀行信貸風險。
商品房預售資金監管：弱
買期房，儘量選擇實力強、信譽好的開發商已成了大家口口相傳的買房準則。因爲在現實生活中，房地產開發商攜款而逃，“半拉子”工程使得購房者收房日期無限延長，這樣的案例屢見不鮮。
由此可見，預售款監管是當前商品房預售管理的一個薄弱環節。有專家指出，必須改變預售款完全由開發商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，類似香港的律師樓、一些國家的專營擔保機構，對預售款實施有效監管，保證預售款專項用於項目開發，防範預售款被挪用、套牢等風險。
據瞭解，目前國內部分城市也在進行有益探索。如廣州市由房地產交易所實施監管，重慶市由項目監理機構實施監管，成都市部分開發項目由住房置業擔保公司進行監管。
商業銀行風險管理水平：低
中國人民銀行建議取消預售制度時指出，我國房地產貸款具有潛在風險，這其中房地產開發商貸款的不良率較高。
而且，基層銀行發放房地產貸款存在不少操作風險，如貸前審查流於形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審覈不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查覈實等。
其實，早在2003年6月，人民銀行發佈的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，這意味着開發商將不能收取購房者的全部預售款。不過，這一文件後來並沒有得到有效執行。
有關專家認爲，預購商品房按揭貸款，是以開發企業作階段性擔保爲前提的，商業銀行在發放貸款應當強化對開發商資信和開發項目運營情況的審查，實施有差別的貸款政策，對於資信不足、項目運營狀況不好的，堅決不發放按揭貸款。對銷售價格明顯高於市場價格且交易量比較集中的商品房預售，應當重點核查，有效制止“假按揭”。
商品房預售許可管理：軟
有些樓盤沒有拿到預售許可證，卻採取內部認購等方式變相預售，違規發佈房地產廣告或發佈虛假不實廣告及違規挪用預售款等違法違規活動。
由於買房和收房之間有一定的時間差，給部分開發商虛假宣傳、改變規劃、延期交房等不規範行爲留下了空子，購房者的合法利益常常得不到保證。而這正是大多數消費者希望取消預售制度的主要原因。
由此可見，在商品房預售許可管理方面，還存在執法不嚴的問題。有關專家建議，允許地方在現行法律框架內，在國家規定的最低預售條件基礎上，將調整商品房預售條件的設定作爲調節市場的手段，適時調整商品房預售門檻，通過控制商品房上市速度，促進房地產市場平穩發展。
房地產市場信息系統：缺
對於購買期房的人而言，很多人都不敢相信擺在售樓大廳的銷控表，認爲這是開發商隨意變換的數字遊戲。
預售階段，由於購房者獲得房屋銷售信息的渠道很少，只能任由售樓人員擺佈。購房者合法權益得不到保障的主要原因是買賣雙方存在嚴重的信息不對稱。
在新一輪宏觀房地產市場宏觀調控中，加強房地產信息系統建設也是其中主要內容。有專家表示，當前要建立健全商品房預售合同網上聯機登記備案系統，實現對每套商品房預售全過程的跟蹤管理，扭轉市場信息不對稱的局面，形成政府監管、社會監督的環境，及時發現和制止預售中的不良行爲。同時，通過信息資源共享，使銀行也可以便捷地查詢到商品房交易情況、權屬狀況、抵押、查封等信息，降低放貸風險。
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