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近日，天津市政府頒佈實施了《天津市業主委員會活動規則》。有關部門負責人就廣大羣衆普遍關心的問題回答了本報記者問。
問：業主委員會的主管部門有哪些，其與居委會是何種關係？
答：市物業管理行政主管部門和區、縣人民政府應當對業主委員會活動進行指導和管理。區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對轄區內業主委員會的活動進行監督管理。業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。業主會和業主委員會作出的決定，應當告知所在地的居民委員會，並認真聽取居民委員會的意見和建議。各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、開展工作，對物業管理服務用房、共用部位和共用設施設備以及業主委員會活動經費的使用不得干預。
問：什麼是聯席會議制度，會議研究哪些問題？
答：在街道辦事處或者鄉鎮人民政府轄區內，應當建立由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、區縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等單位參加的住宅物業管理社區聯席會議制度。
聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集和主持。聯席會議主要協調以下工作：
(一)貫徹執行物業管理政策法規工作；(二)業主委員會任期屆滿換屆選舉工作；(三)通報新一屆業主委員會成員和分工情況；(四)業主委員會成員缺員50%以上(含50%)或者主任、副主任全部辭職、離任後的補選工作；(五)20%以上業主提議召開臨時業主會會議，業主委員會不依法召集的；(六)業主委員會在規定的時間內不履行代表業主會簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同的；(七)其他影響物業管理區域穩定的情況。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任，街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同區、縣物業管理行政主管部門負責督促。
問：業主委員會有哪些職責？
答：業主委員會是業主會的辦事機構，履行下列職責：
(一)召集業主會會議；(二)執行業主會作出的決議，定期報告有關決議執行的情況，提出物業管理建議；(三)在業主會作出決議後30日內，代表業主會與物業管理企業簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同；(四)監督物業管理企業的管理服務活動，支持物業管理企業正當的管理活動；(五)聽取和反映業主的意見和建議，協調與物業管理企業的關係；(六)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；(七)對物業共用部位和共用設施設備大修、更新改造方案組織業主書面確認；(八)監督業主公約的實施；(九)完成業主會交辦的其他事項。業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在爲本物業管理區域提供物業管理服務的物業管理企業中任職。
新當選的業主委員會成員應當參加區、縣物業管理行政主管部門組織的培訓。區、縣物業管理行政主管部門應當採取不同形式，定期對業主委員會成員進行物業管理有關規定和相關知識的培訓，並建立培訓檔案。
問：業主委員會可以聘請祕書嗎？
答：業主委員會應當建立日常工作制度。經業主會同意，業主委員會可以聘請專職執行祕書，協助處理業主委員會的日常事務。專職執行祕書應當經過物業管理行政主管部門的培訓。專職執行祕書津貼從業主委員會活動經費中列支或者由業主委員會籌集，不得向物業管理企業攤派。
問：業主委員會需要建立檔案嗎？
答：業主委員會應當建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內容：
(一)各類會議記錄、紀要；(二)業主會決議、業主委員會決定等書面材料；(三)業主委員會選舉、換屆的有關材料；(四)業主名冊；(五)物業管理服務合同；(六)有關法律、法規和業務往來文件；(七)業主的書面意見、建議書；(八)公告、公示及其證明材料；(九)共用部位和共用設施設備維修基金收支和使用情況；(十)其他書面和實物資料。
業主委員會工作檔案應當指定專人保管，物業管理企業應當爲其提供檔案資料櫃，放置在業主委員會辦公場所或者物業管理企業在物業管理區域內的辦公場所。
問：業主委員會會議有效條件是什麼？
答：業主委員會會議應當有超過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。業主委員會成員不得委託他人出席業主委員會會議。業主委員會召開會議時，可以邀請區、縣物業管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府，公安派出所，居民委員會的人員列席。業主會和業主委員會會議應當由業主委員會主任主持，主任因故缺席時，由其委託的副主任主持。
業主會定期會議應當按照業主會章程的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主會臨時會議：
(一)20%以上業主提議的；(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(三)業主會章程規定的其他情形。
業主委員會應當指定專人整理會議記錄並做好存檔工作。
問：採用書面徵求業主意見決定事項有何規定？
答：採用書面形式徵求業主意見決定有關事項的，業主委員會應當按照下列程序進行：
(一)在決定有關事項15日前，公告擬表決事項的內容、方法、程序和時間安排；(二)組織發放、回收表決票並做好記錄；(三)組織10名以上非業主委員會成員的業主監督票數統計活動，由2名業主委員會成員負責唱票、記票，2名非業主委員會成員的業主負責監票，並對統計結果簽字確認；(四)3日內，在物業管理區域內公佈投票結果。
在表決同一事項時，業主應當明確表示同意或者不同意，業主表示棄權的，視爲同意。採用書面形式徵求業主意見決定有關事項的，應當使用全市統一式樣的業主會會議表決票。表決票應當由業主本人簽名。物業管理區域內，凡採用書面形式徵求業主意見決定有關事項的，應當由業主委員會按照規定組織業主表決，其他單位和人員不得另行組織表決。本規則另有規定的，從其規定。
問：業主委員會如何進行換屆選舉？
答：業主委員會在任期屆滿2個月前，應當做好以下換屆籌備工作：
(一)起草本屆業主委員會工作情況的報告；(二)確定業主會會議召開的時間、地點、形式和內容；(三)確認業主身份，確定業主在業主會會議上的投票權數；(四)將業主委員會成員候選人的照片、姓名、性別、年齡、政治面目、工作單位、學歷、職稱、簡歷、房屋產權證號或房屋買賣合同號和物業管理企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；(五)做好召開業主會會議的其他準備工作。
業主委員會成員候選人，可以由業主委員會提名推薦或者由5%以上的業主聯名推薦。業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
問：業主委員會不履行簽訂合同職責怎麼辦？
答：業主委員會應當在業主會確定物業管理企業後30日內，代表業主會與物業管理企業簽訂物業管理服務合同。業主委員會未按期代表業主會與物業管理企業簽訂物業管理服務合同的，由居民委員會督促其在30日內履行職責。逾期仍不履行職責的，在街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由居民委員會組織併成立由業主、物業管理企業、居民委員會等代表組成的業主委員會換屆籌備組，按照規定重新選舉業主委員會。籌備組的組長由居民委員會的負責人擔任。
在重新選舉業主委員會期間，物業管理企業、業主應當按照業主會通過的物業管理服務合同履行各自的權利和義務；重新選舉產生的業主委員會應當補籤物業管理服務合同。
問：業主委員會不組織換屆選舉怎麼辦？
答：業主委員會任期屆滿不組織換屆選舉的，由居民委員會督促其在30日內履行職責。逾期仍不組織換屆選舉的，居民委員會在街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及區、縣物業管理行政主管部門的指導下，組織併成立由業主、物業管理企業、居民委員會等代表組成的換屆籌備組，按照規定重新選舉新一屆業主委員會。籌備組的組長由居民委員會的負責人擔任。
問：業主委員會不進行成員補選怎麼辦？
答：業主委員會成員缺員的，業主委員會應當召開業主會會議進行補選。業主委員會成員缺員50%以上或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任後，業主委員會不及時組織補選的，由居民委員會督促其在30日內組織補選。逾期仍不組織補選的，在街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由居民委員會組織召開業主會會議，按照規定補選業主委員會成員。
經20%以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主會臨時會議。不組織召開的，由居民委員會督促其履行職責。
問：業主委員會成員資格終止和取消後怎麼辦？
答：業主委員會成員辭職、死亡的，或者因物業轉讓、滅失不再是業主的，其業主委員會成員資格終止，並由業主委員會在物業管理區域內公告。業主委員會成員有下列情形之一的，經業主會會議通過，取消其業主委員會成員資格，並由業主委員會在物業管理區域內公告：
(一)因疾病或者其他原因喪失工作能力的；(二)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的；(三)拒不履行業主義務的；(四)在爲本物業管理區域提供物業管理服務的物業管理企業中任職的；(五)有犯罪行爲的；(六)其他原因不適宜擔任業主委員會成員的。
問：業主委員會如何進行備案？
答：自新一屆業主委員會選舉產生之日起30日內，業主委員會應當持業主會章程、業主公約、經業主會會議表決產生的業主委員會成員的基本情況等資料，向區、縣物業管理行政主管部門備案。符合規定的，區、縣物業管理行政主管部門應當在7個工作日內出具備案證明。不符合規定的，區、縣物業管理行政主管部門應當書面告知。業主委員會備案後，應當將業主委員會成員的姓名、聯繫電話和成員的分工情況在物業管理區域內公告。
問：業主委員會活動經費從哪來？
答：業主委員會可以在物業管理服務費中按照每年不超過1%的比例提取活動經費，具體辦法由業主會和物業管理企業在物業管理服務合同中約定。活動經費應當在物業管理企業財務賬目中設置科目，具體使用情況由業主委員會以書面形式在物業管理區域內每年度至少公佈一次，並接受業主的監督。
問：業主委員會財物如何移交？
答：業主委員會任期屆滿或者業主委員會成員資格終止、取消的，應當在10日內將保管的檔案資料、印章及業主會的財物移交，並做好交接手續。對不移交的，業主委員會可以請求該轄區的民警協助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟。
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