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央行建議取消房屋預售制度之後，在國內產生極大爭論。而建設部很快明確指出，國家近期不會取消商品房預售制度。在此期間，各大媒體的相關報道吸引了市民的眼球。近年來審理了大量房屋預售官司的天津市河北區人民法院法官認爲，由於開發商的問題，房屋預售確實產生很多糾紛，使購房者的利益受到侵害。因此從長遠來看，房屋預售制度應該取消。
案例：逾期交房被判擔責
今年33歲的張先生，是一家大公司的職員。 2001年9月，張先生購置了某開發公司建設和銷售的位於河北區的一套住宅。雙方當時簽訂了“商品房買賣合同”。合同約定，房屋總售價32萬餘元人民幣，開發公司應於2002年8月31日之前，將經驗收合格的房屋交付給張先生使用。除遇不可抗力外，開發公司如未按合同約定日期交付房屋，逾期在90日內的，張先生有權向開發公司追究其已付款利息。開發公司如未按合同規定的日期交付房屋，逾期超過90日的，合同繼續履行。此外，開發公司還應每日按商品房價款的相應比例向張先生支付違約金。商品房竣工驗收合格後，開發公司須在30日內辦理房屋所有權初始登記。開發公司未按時辦理房屋所有權初始登記，或未協助張先生辦理房屋所有權轉移登記，給張先生造成損失的，開發公司應承擔責任。
簽訂合同後，張先生依合同約定向開發公司支付了購房款32萬餘元人民幣。
但令他想不到的是，到了2002年8月，開發公司未能在合同約定期限內向他交付房屋。張先生經過一段時間的等待後，開發公司終於在2003年2月在與他經共同協商之後，簽訂了《補充協議》。該協議約定，入住房屋日期延遲至2003年3月31日，開發商應支付逾期交房的購房款利息和違約金。然而，開發公司因爲一些原因，在“補充協議”約定的期限內，仍未將房屋交付張先生使用。直至2004年3月，開發公司才通知張先生辦理了房屋入住手續。
入住之時，開發公司又與張先生簽訂了《入住協議》，協議約定，張先生所入住的商品房已由開發公司組織相關部門初步驗收完畢。但部分配套項目尚待完善，除電力、綠化6月底完工外，其他配套工程4月底完工。
開發公司兩次延遲交付商品房，張先生忍了又忍，最終經漫長的等待後才住進了自己的房子。但是，張先生認爲，開發公司的行爲違背了合同約定，應該承擔違約責任，於是經過充分準備後，他還是對開發公司提起訴訟，要求向其支付逾期交房的違約金和購房款利息，並給付逾期辦理房屋產權證的經濟損失。張先生所要求的違約金是9萬餘元，逾期辦理產權證的損失2.6萬餘元。
開發公司的代理人表示，因建築施工方的原因，導致公司逾期交付房屋的情況屬實。但公司在房屋建成後，已經向原告發出了於2004年3月入住的通知。現同意按合同約定，依法承擔逾期交房屋的違約責任。代理人強調，在雙方簽訂的入住協議中，公司與原告已明確了在2004年6月底才能完成部分配套項目，故原告應從2004年7月開始主張關於公司遲延辦理房屋產權證的違約責任問題。
本案主審法官在判決中闡述，原告和被告之間屬商品房買賣關係，他們所簽訂的商品房買賣合同，以及依據該合同產生出來的補充協議，依據該補充協議產生出來的入住協議，均系雙方真實意思表示，內容合法，因此雙方均應依約履行。被告遲延交付房屋及逾期辦理房屋所有權證，即應按合同或補充協議、入住協議，向原告支付逾期履行房屋交付義務的違約金和利息，並承擔逾期辦理房屋所有權證的違約賠償責任。但原告以其入住房屋時間推算逾期辦理房屋所有權證的違約賠償時間，與雙方所簽訂的《入住協議》中對配套工程的最終完工時間約定不符，法院不予支持。該起始時間應以被告所述的時間爲依據。
最終法院判令被告開發公司賠付對張先生延期交房期間的已付款利息，並按購房款相應向張先生支付延期交房的違約金。此外，開發公司還要向張先生支付延期辦理產權證的違約賠償金。
房屋預售易惹三類麻煩
本市河北區人民法院法官郝純友近年來審理了大量商品房預售引起的官司，對於房屋預售糾紛給購房者帶來的麻煩，他有深切感受。在接受記者的採訪時，郝純友法官分析了目前房屋預售糾紛的幾種常見類型。
麻煩一：逾期交房
郝純友在接受採訪時說，在所有預售糾紛中，逾期交房的問題最多，引發的訴訟也最多。開發商之所以逾期交房，多是因爲資金不足，影響了工期和房屋交付。另外，一些開發商違規操作，在一些手續上達不到有關部門的要求，因此造成逾期交房。
麻煩二：質量缺陷
交付房屋時，往往最大的矛盾集中在房屋質量缺陷上，很多買受人認爲，房屋交付時應當是完美無缺的，不應當存在質量缺陷。有些買受人受開發商的宣傳影響和對未來美好生活的嚮往，對房屋抱有很高的期望值，而當交接房屋時卻發現種種不盡如人意之處，落差較大，有些買受人便以房屋存在質量缺陷爲由拒絕接收房屋，待開發商爲其修復後，開始主張遲延交付違約金。如張某購買商品房一套，交付時發現屋頂漏雨、門窗變形、插座損壞、地面不平、牆體裂縫等多處問題，要求開發商修復，由於施工單位原因，房屋維修時間長達6個月，其間張某始終未辦理入住手續，修復後，張某認爲開發商不能在合同約定日期交付質量合格的房屋，構成違約，要求開發商支付遲延交付違約金，雙方協商不成，張某訴至法院。
麻煩三：配套改變
小區配套設施的改變也是商品房預售糾紛產生的一個重要原因。不少購房者在購買房屋時，很看重周圍環境和配套設施。但當他們入住小區後，才發現原來規劃中的花園沒有了，而窗戶前面卻多了一個變壓器。小區的這些改變是令很多購房者根本無法接受的，他們只有拿起法律武器來維護自己的利益。
據介紹，因開發商擅自改變房型造成的預售糾紛也時有發生。此外，開發商遲遲不給購房者辦理房屋產權證，也是產生糾紛的重要原因。據郝純友介紹，近年來隨着打擊力度的增大，一房兩賣引起的糾紛已經比較罕見了。
觀點 預售制度應取消
當聽到央行建議取消房屋預售制度的消息後，郝純友表示贊成。他認爲，取消該制度不僅能達到“舒緩房貸給銀行帶來的風險”的目的，而且也能從根本上消除房屋預售產生的種種弊端。但郝純友表示，建設部明確指出，國家近期不會取消商品房預售制度，這也是考慮到很多具體情況後做出的決定。但從長遠來看，房屋預售制度必須取消。郝純友說，很多人在購房時，付出了一生的心血，因此預售糾紛產生後，給他們的打擊是非常大的。爲了避免這些情況的發生，市民可以考慮不購買預售房屋。
提醒 慎重購買預售房
郝純友說，購房者在購買預售房時處於弱勢地位，因此在購房時要慎之又慎。首先，購房者要對購房協議逐字斟酌後再簽字，不給開發商留下法律上的把柄。另外，在購房時要對開發商的實力、信譽有所瞭解，而且要儘可能收集預售房屋的可靠資料和詳細規劃方案，比如說規劃圖表、房型結構圖等等，而不要單純看沙盤。如果有可能，購房者最好找專業人士幫助選房和簽訂合同。
郝純友說，購買預售房風險大，也存在價格誘惑，購房者要擦亮眼睛。但是，事實告訴人們，購房者很多時候根本就是防不勝防。很多購房者是窮其畢生之力購買房屋的，而一旦產生糾紛，對他們的生活和精神都是一個重大打擊。通常會影響他們的工作，並引發家庭矛盾。開發商與購房者的矛盾更會變得非常尖銳。有時，一家開發商就會有數百件預售官司纏身，有的問題需要很長時間才能解決。而對於購房者來說，這是很不公平的。
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