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加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應，這是國務院上半年出臺的房地產市場宏觀調控措施之一。儘管如此，天津樓市中超大戶型產品放量供應的現實暫時還未改變。據不完全統計，下階段有近10個樓盤主力戶型面積都將超過150平方米。專家認爲，超大戶型集中放量，市場消化將承受相當壓力，只有在設計上更加註重個性化、創新化，合理配置戶型，纔是超大戶型未來的發展方向。
高檔住宅面積不斷膨脹
“我們項目最小的戶型面積，公寓是180平方米，別墅是220平方米”，在梅江南某樓盤的外賣場，一位售樓員告訴記者。記者通過調查發現，目前本市高檔住宅項目中，戶型面積正有不斷擴大之勢。特別是一些新開發的高檔項目，主力戶型正在由過去的150平方米向180平方米甚至二三百平方米發展。而且傳統的三室兩廳兩衛戶型佈局，也正在被多廳、多衛、多臥所取代。
九、十月份是大梅江板塊各項目集中放量時期，超大戶型將成爲此板塊供應的絕對主力。如卡梅爾別墅在160平方米至350平方米，高層公寓在180平方米至280平方米；天鵝湖主力戶型爲四室和五室，面積在250平方米左右；華廈津典最大的三室面積在190平方米左右，另外還有210平方米的四室及260平方米的躍層；依雲小鎮主力戶型在160平方米左右；海逸長洲130平方米就可稱得上是小戶型；其他如水岸公館、梅江灣等，戶型面積也都較大。
另外，市中心一些定位於高檔的公寓，戶型面積也都不小。如成都道與西康路交口的賽頓中心，主力戶型面積在200平方米左右；水上公園南側的時代奧城和方正山海天，主力戶型在180平方米至300平方米之間。
用超大戶型顯示社區檔次
“目前，天津市房地產市場中的戶型設計正在朝兩個極端發展，一個是越做越小，一個就是越做越大。”浩天房地產副總經理李曉昕介紹說，“前者自然是瞄準總價承受能力有限的普通消費者，後者則主要針對高端客戶。”
具備一定經濟實力或在某個領域獲得成功的人士，對居住的地域、環境、檔次會比較挑剔，更強調居住氛圍、舒適程度，希望在相對寬裕的空間裏獲得舒適感和生活情趣，追求置業的終極和一步到位，並且大多有多次置業經歷。這是多個超大戶型項目開發商對目標客戶羣的描述。
寧發發展企劃主管李妍認爲，超大戶型由於面積放大，在設計上可以給業主的舒適性與功能性提供更大的空間，因此更能滿足高端客戶的需求。而且，洋房、高層公寓、聯排別墅等不同類型超大戶型產品的出現，也爲不同口味的高端客戶提供了多種選擇。
然而有些業內人士卻認爲，戶型面積不斷膨脹，最根本的原因是，很多開發商認爲只有開發超大戶型，才能保證項目整體定位和檔次。“根據開發經驗，大戶型可以比小戶型多出15-30%的建築面積，同時比小戶型降低15-20%的造價。這意味着，花同樣精力做超大戶型的高檔項目獲得的利潤更大，開發商自然更願意給戶型‘增肥’了。”天津富力城總經理張璇透露說。
集中上市趨勢供大於求
“近段時間超大戶型產品上市較爲集中，特別是以大梅江板塊爲代表，這對市場消化能力是一個嚴峻考驗。”李曉昕不無憂慮地說。
他認爲，目前高端住宅的開發已經走入誤區，很多開發商認爲只要把戶型做得足夠大、把總價訂得足夠高，就可以保證自己項目的高品質。在這種思想指導下，一些項目甚至推出了180平方米的兩室、三廳、三衛戶型，每個功能分區都大得出奇。而實際上，大戶型、高總價並不完全是高端住宅的代名詞，戶型開發應該適度並且具有合理性和前瞻性。單純加大面積而忽視功能分區的科學分割，只會將戶型做得跟倉庫一樣，居住起來並不舒服。
中原地產的專家向記者算了一筆賬，一套260平方米的四居高層公寓，均價爲7000元/平方米，整體購房款達182萬元，按首付40萬後20年按揭計算，月供約10000元。而這一價位可以有非常多的選擇，選擇近郊的TOWN-HOUSE、別墅、花園洋房以及市區150平方米左右的精裝修三居室均可。這樣，超大戶型實際上不僅是在和同類產品競爭，也在和市場中所有的高檔產品競爭。
“超大戶型大量上市，一方面反映出市場確有需求，另一方面也表明天津市場供應結構的矛盾依舊突出。”戴德樑行研究顧問部經理王紅說，“實際上，天津買超大戶型的客戶就是固定的一批人，他們會在某一區域多次置業。但現在類似產品的供應已出現超出需求的趨勢。”
超大戶型應大而有理
儘管供應量較大，但一些超大戶型開發商認爲，無論是哪種類型的產品，都有“旺銷”和“滯銷”的區別，關鍵產品是否能做“精”。對於超大戶型而言，設計上如滿足下面三方面要求，市場前景還是很廣闊的。
首先是合理的戶型配置。必須從人性化設計理念出發，關注生活的方便性和舒適性，比如動靜區分離、乾溼區劃分、面積最大利用率，甚至門開在哪、開的角度、是否方便出入、電源插座的位置等細節問題都會直接影響購房者的選擇。如卡梅爾的260平方米四居戶型，將客廳、餐廳、客房等公共空間與臥室、兒童房等家庭私密空間區分開來，並增加了家庭廳設計，家中來客時也不會干擾其他成員的生活。
其次是個性化設計。大而不當的空間設計已經很難滿足購房者的需求，利用不同層次、不同朝向進行一些個性化設計，有各自特色才能吸引更多購房者的目光。如天鵝湖高層戶型設計中加入了四合院元素，每戶設計一個室內庭院，並通過疊錯陽臺、一步臺增加室內與室外的交流。
第三是創新。如今的樓市早已進入創新變革時代，各種名目的概念爭先恐後、千方百計吸引購房者的注意，這都表明沒有創新就沒有市場中的一席之地，這就是越來越多的開發商把大量精力從市場推廣轉到戶型與功能創新設計上的原因。如賽頓中心以智能化爲賣點，設計了完善的家庭智能中心繫統，用戶可以通過中央遙控器甚至手機來遙控住宅內的窗簾、空調，調節室溫、照明系統，控制家電開關等設施，並通過網絡實時監控家中情況。
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