|
天津商業地產正逐漸進入發展的快車道。根據專業報告顯示，截至今年上半年，天津市各類商業設施總建築面積達850萬平方米，預計到2006年，商業地產投資還要增加400萬平方米的供應量，這使得天津市人均商業設施面積將達到1.2平方米，接近中等發達國家水平。特別是近一段時期，康達時尚廣場、順馳又一城、梅江新海灣、水岸公館商業板塊等商業地產項目紛紛亮相，吸引着越來越多投資者的注意。有關專家指出，天津商業地產市場正呈現三大新特點。
特點一：逛商場如同逛公園
商業地產項目供應量不斷增加，市場競爭也日趨激烈。在這種大背景下，各開發商紛紛在建築規劃方面狠下功夫，在住宅開發中常見的景觀設計如今被越來越多地引入到商業地產建設中來。新上市的幾個商業地產項目，紛紛打出景觀牌，希望藉此吸引投資者、消費者的眼球。
順馳又一城定位於集餐飲、休閒、娛樂、商務度假、旅遊於一體的商業社區，以水生態商業景觀爲主要賣點，設計了1.2萬平方米的水景，打破傳統商業街單調的線性結構，以四個相對獨立又因水相連的組團集合爲建築羣落，將商業、酒店、水景結合成一個整體，爲商業運營提供支撐。
梅江·新海灣規劃了精品街、酒吧街、美食街、藝術工坊四大主題商業街。最引人注目的是，項目內規劃了一上一下兩個水廣場，佔地面積約佔項目面積的一半。在水廣場周圍，規劃了酒吧街、精品店，並設計了親水平臺，今後消費者可以在此一邊欣賞水景一邊輕鬆購物。
天一摩爾將建設一個佔地3萬平方米的室內遊樂場，該遊樂場規劃建築高度達到50米，包括30多個遊樂項目，由加拿大一家專門爲美國迪斯尼、環球影城等主題樂園做娛樂設計的公司負責整體規劃，所有娛樂設備將全部進口。建成後，將成爲一個不受季節氣候影響的室內嘉年華。
特點二：“商業地主”越來越多
以往商業地產項目開發，通常採取的是先進行商場建設，然後將商場分割出售給經營者和中小投資者的模式。而這種情況近期正在發生明顯變化，本市新上市的一些商業地產項目，開發商並沒有一賣了之，相反卻持有一定數量物業以獲得長期穩定的投資收益。
據瞭解，開發區泰達市民廣場項目，商業部分全部由開發商濱海快速交通發展有限公司自己持有；華苑產業園區康達時尚廣場和梅江新海灣項目，開發商自己擁有的商鋪面積佔到整體的近三分之一；其他如天津國際五金機電城、天一摩爾、中國北方五金城等項目，開發商自持物業部分也佔絕大部分比例；大通建設集團甚至斥巨資收購了南京路上的老牌高檔商場———國際商場，直接參與商業地產運營。
“國際通行的商業地產開發模式，一般是由大型房地產基金委託地產商進行開發，然後長期持有以獲取穩定投資收益，一般不會將商鋪拆散出售給小業主。”中國房地產業協會祕書長顧雲昌說，“即使有出售產權的，大都邀請商業運營公司進行管理，小租戶成立業主委員會，協調投資者與整個商業項目之間的各種關係。”
特點三：家門口購物更加方便
除濱江道、和平路、南京路、小白樓、大沽南路等傳統商圈之外，隨各新興小區而建設的公建配套設施正在形成一個個新的次商圈，大梅江板塊、奧運板塊、地鐵板塊等都是商業地產開發的新興熱點。特別是大型住宅組團的城市郊區化、外圍化令這些地區的商業地產項目具有巨大發展潛力，社區商業是這些地區商業地產發展的主力。
大梅江地區商業地產建設近段時間突然提速，梅江新海灣、水岸公館商業板塊、華廈津典商業板塊、海逸心嶼等商業地產項目紛紛啓動，目標都瞄準大梅江地區600萬平方米的整體開發量和15萬的高端居住人羣。奧城商業廣場作爲2008年北京奧運會天津分賽場的配套區，建成後將在城市南部板塊形成一個新型高檔商業區。順馳又一城則主要依託衛國道沿線的各個新建小區。
在日前舉行的大型高端社區商業定位與發展研討會上，中國商業地產聯盟祕書長王永平指出，近些年來我國大型社區建設得到較快發展，人們的居住環境、住房條件不斷改善，但與此配套的社區商業卻很滯後。實際上，社區商業的好壞關係到人們的生活質量。正因如此，國家現在非常重視社區商業的建設與發展，前不久商務部專門出臺“推進全國社區商業發展”指導意見，並制定一系列促進社會發展的政策，而城市中大批量開發的現代化小區也爲社區商業的發展客觀上創造了可能。
相關鏈接：商業地產投資“望、聞、問、切”
望：區域商業規劃
投資者除了要關注項目本身的地段、建築結構、規模、定位外，還需要了解區域未來的商業發展規劃和城市規劃狀況，如交通、道路的改善、老城區改造、市政動遷以及整個城市商業網點的分佈規劃等等。
聞：商圈綜合環境
首先要考慮地理位置，臨街、臨出口的店鋪位置人流量大，產生消費的概率就大；其次要看周圍是否有互補的業態業種，如娛樂、休閒、餐飲等設施，不但可供消費者休息歇腳，而且延長消費者停留時間，也就增加了顧客的消費機會；再次要看有沒有便利的停車位和交通進出口。
問：項目五證與業態
投資者首先應該要求對方出示相關土地證、預售證等“五證”，同時還要看清楚土地的使用年限，年限越長投資價值越高。投資者如果沒有相關從業經歷,建議還是投資可以進行委託經營的商鋪，收取穩定收益。但是需要當心的是，這類商鋪的投資一定要看經營團隊是否具備專業管理和運營水準，富有從業經驗和品牌影響力、創造力等。
切：親身考察購物環境
去準備投資的商鋪區域進行親身體驗，看看準備投資的商鋪是否符合人們的行走習慣，是否在人們的適當購物精力和時間範圍(通常是兩三個小時)之內。另外，還應親身調查周邊的租金水平。
|
