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2003年正式啓動的海河兩岸綜合開發改造，到今年已是第三個年頭。沿河新景觀不斷涌現，上游板塊住宅及周邊商業地產開發也相繼提速。進入12月以來，紅橋、河北、南開三區多個上游高檔住宅項目開始動工；與此同時，大悲院鳳凰城商貿廣場、古文化街旅遊商貿區、萬象城等商業地產項目也紛紛進入施工、招商、經營階段。海河上游板塊高檔住宅及商業項目的全面啓動，表明這一板塊步入成熟期。但同時，這些集中於北部區域的高檔住宅項目也對傳統的地段觀念發起挑戰。
海河上游進入“戰國時代”
作爲今年海河上游第一個亮相的高檔項目，位於建國道與勝利路交口的海河大道自5月份開盤以來，一期銷售已經接近80%。
11月28日，泰達城第一個住宅項目廣洋金領·國際正式開工。該項目北至新三條石大街、南至南運河北岸、西至南運河東岸、東至河北大街，由八棟28至32層高層住宅、二棟20層小高層住宅和一棟26層酒店式公寓組成，整體定位爲國際化高檔居住社區，預計售價7800元／平方米。
泰達城另一個住宅項目萬通上游·國際目前已完成規劃，銷售展示中心也已完工，預計明年正式啓動。該項目位於泰達城R3地塊，包括高層住宅和別墅，同樣定位高端市場。
位於河北區建國道與平安街交口的百麗城堡11月26日已正式亮相，由製鞋業巨頭百麗集團投資開發，預計售價每平方米6500到7000元。
除以上高檔住宅外，海河上游板塊中各商業地產項目近期也動作不斷。泰達城公建區即將於年底前正式動工，將包含商業、室內餐飲娛樂、五星級酒店、酒店式公寓、大型超市、5A寫字樓等業態。另外，萬象城和鳳凰城商業中心也都將在今年年底前竣工或亮相。
海河改造提升區域價值
深圳著名地產策劃專家王志綱在《關於天津海河綜合開發的戰略思考》一文中寫道：海河開發必將對天津同世界經濟的融合、同周邊經濟區的融合和互動起到不可估量的作用。
天津中原物業顧問公司研究部經理樑美娜介紹，海河綜合開發首先促進了危陋房屋改造，僅起步工程就要拆除危陋房屋120餘萬平方米，涉及居民3萬多戶，帶動200多萬平方米住房消費，交易額達60億元。海河開發三年，該地區地產項目已顯示出勃勃生機和良好發展前景。目前，海河板塊地產項目平均升值30%以上，是本市升值最快的板塊之一。
“上海的黃浦江、蘇州河兩岸，集中了大量的高檔樓盤，這充分體現出河景、江景對地產的拉動作用。”樂康置業策劃部經理許曉鵬說，“海河沿線土地稀缺，整體改造使沿河區域景觀優越、交通便利、配套完善。從長遠看，海河上游住宅稀缺性將越發明顯。而這一區域住宅項目開發起點比較高，多爲高檔住宅。這又將進一步提升海河兩岸區域價值。”
競爭激烈促使產品細分
不過，供應量集中放大也迫使海河板塊各開發商不得不考慮市場細分問題，除了共同打出海河景觀牌之外，設計規劃上的細節也成爲各高檔樓盤追逐的目標。
海河大道推出了130平方米的兩室兩衛躍層及200平方米的三室兩衛躍層。這種躍層房型在使用功能上搭配獨特，層層設有衛生設備，區域佈局動靜分離、乾溼分離，私密性大大加強，不同功能區域完全是獨立空間。
金領·國際充分發揮海派細膩的建築風格，從90多平方米二室到210平方米四室，滿足了各層次需求。戶戶全明、獨立餐廳、完備的儲藏空間、動靜分區明確、面積配比合理，採用兩梯三戶、兩梯四戶單元形式，具有合理的出房率。在觀景位置設計了180度圓形客廳。
處於意式風情區的百麗城堡爲與周邊150餘棟小洋樓建築相協調，建築風格規劃成新古典主義城堡。在設計上多以100平方米以下小戶型爲主，其中一種80平方米一室一廳小躍層精巧周到。萬通上游·國際11棟百米高層沿原有三岔河口道路自然分佈，使居住在任一高層的業主都能看到河景。別墅採用北歐簡約風格，低層之間形成小巷，生活氛圍濃郁。
高檔住宅挑戰傳統地段觀
儘管有海河做依託，但一些專家仍對如此大量的高檔住宅供應持不同看法。天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛認爲，海河改造後硬件條件日趨完善，但北部區域對大多數天津人來說認可度不高，居住習慣如何改變？高檔住宅項目如何吸引高端客戶遷入？都是開發商需要考慮的問題。
天津泰達廣洋置業有限公司副總經理楊學峯卻認爲：“三岔河口區域具有不可複製的稀缺性，外地開發商敢於斥巨資拿地，是因爲看到了未來的發展潛力。海河上游板塊和浦東情況相似，都是先做市政再做地產。浦東在10年前也是絕大多數上海人都不願去的不毛之地，可是現在卻成爲上海平均房價最高的區域。”
天津泰達萬通房地產開發有限公司總經理武曉焯認爲，海河上游板塊歷史根基非常好，三岔河口是天津城市起源地，河北區海河沿岸附近地區擁有悠久的歷史、豐厚的文化底蘊和人文氣息。只不過由於上世紀二三十年代天津城市重心逐漸南移，北部城區才逐漸邊緣化。而海河開發改造基本清除了原有危陋平房，周邊道路交通改造更使其環境得以極大改善，人們對北部城區的認識隨着時間推移也會逐漸改變。
不過，海河上游各項目開發商也深刻認識到今後銷售中可能遇到的市場認知困難。楊學峯說：“我們打算從產品設計、宣傳策略及銷售等方面入手細分市場，比如我們沒有像梅江南那樣動輒出現200平方米戶型，而是以165平方米以下戶型爲主以避免過度競爭。”
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