|
昨天下午，今晚傳媒集團與天津市房地產商會聯合舉辦“2005-2006年天津市房地產市場回顧及展望論壇”，本報和資深房地產諮詢機構中原地產聯合發佈了《2005-2006年天津房地產市場回顧及展望》報告。報告顯示，2006年天津房地產市場仍將處於質變之前的調整期。雖然當前市場不確定因素增加，競爭環境日趨嚴峻，但行業市場總體上升趨勢不會改變。隨着新開盤項目數量增加以及外地開發商大舉進津，天津市民買房將有更多選擇。
政策平穩延續
今後房地產宏觀調控政策仍將圍繞抑制房價過快上漲、打壓行業泡沫、規範市場秩序展開。同時，配合土地、行政政策打“組合拳”；在源頭上有效控制投資導向，將成爲今後政府部門調節市場的得力手段。
預計2006年政策主線以保護市場平穩過渡爲主基調。在具體政策層面，將更加註重市場反饋情況及政策可操作性。土地、金融及稅制改革是未來房地產調控的主要領域。在實施措施時行政手段及經濟手段並用、注重連貫性與系統性是重要特點。政策對本市房價的長遠影響主要體現在優化商品房供需結構方面，把房價漲幅控制在合理範圍內，從而使房價走勢與宏觀經濟發展態勢相適應。
供需矛盾依舊
從2004年開始，天津房地產投資保持較快速度增長，2004及2005年商品房新增供應量均在1000萬平方米左右。隨着2005年市場逐漸趨穩，預計新增供應規模仍將保持1000萬平方米的較高水平，住宅仍占房地產市場主體地位，公建比例明顯上升。從供應結構來看，高檔房供大於求、中低檔供不應求現象短期內難以改變。同時，經濟適用房供應規模也會適量增加。2006年供應市場重心繼續從中心城區向外轉移。
2005年天津商品房成交面積1000萬平方米左右，回落明顯。在供應引導下，2006年天津商品房需求將平穩回升。普通住宅佔據需求主體，但高檔房市場增速更爲明顯。價格仍是影響需求的關鍵因素。同時，購房者對開發商品牌及產品性價比的關注明顯提升；小戶型及投資型物業將保持較高的市場關注度；大型郊縣組團發展空間可觀。理性置業、適度消費是2006年市場需求主流，但整體供需結構矛盾依舊突出。
熱點分佈廣泛
2006年天津房地產市場熱點分佈將更分散。高檔房領域：梅江南、老城廂、海河板塊都將漸入佳境。其中老城廂除富力城繼續銷售外，北京中新集團後現代城和11號公館也將相繼上市；梅江南板塊浩天“紅了天嬌”也將入市，將和天鵝湖、卡梅爾、水岸公館三大高檔項目展開競爭；隨着三岔河口廣洋金領·國際、萬通上游·國際的上市，以及小火巷、南站CBD等改造，海河板塊發展也將提速；天津開發區、塘沽區也會借區域經濟走強保持高速發展。
中檔房領域：由於大型開發企業介入，外環線周邊樓市成熟度與市內差距逐漸縮小。如瑞景板塊隨北京首創集團介入而重新崛起，這一大盤項目入市價位在4000至5000元之間，有望緩解中檔房需求。此外，金地將在雙港板塊開發中檔大盤項目；中北鎮將有5個項目亮相；萬科和朗鉅將在東麗湖展開造鎮運動；而松江、萬科、金廈等大型開發商對張貴莊“虎視眈眈”。在中心城區，個別市場領先型項目的熱銷也會形成局部熱點。
產品主義盛行
大量外地優秀開發商進入將提高天津房地產開發的整體品質和操盤理念。首先，受房價因素影響，面積控制適宜的中小戶型供應比重有所提升。如老城廂後現代城、首創瑞景項目等，主力戶型都控制在80至120平方米之間；其次，土地成本不斷提高，普通多層住宅將徹底退出市場，市區30層左右超高層公寓將佔統治地位。如萬通上游·國際、廣洋金領·國際、愛家星河國際等。在郊區則以小高層和花園別墅爲主，如金地·格林世界、樂康大地十二城等；第三，以富力城爲代表的精裝修住宅雖然有很大發展，但短期內難以躋身主流，天津樓市依舊以毛坯房爲主；第四，科技含量、硬件標準大幅提升，如賽頓引入智能化家居系統，萬科假日風景、松江水岸公館等項目引入中央新風、中央除塵系統等。
二三級市場聯動活躍
2005年，個人住房貸款利息上調，國務院七部委關於穩定住房價格及營業稅徵收新政先後出臺，本市改革二手房貸款流程，加強私產房屋網上交易管理，這些都對二手房市場交易量、交易價格及成交比例產生一定影響。但二手房市場總體上保持了穩健、高速發展，梯度消費格局日益成熟。
預計2006年二手房市場仍較樂觀。一手房進入二手市場週期縮短，二三級市場融合程度提高，預計2006年一手房與二手房成交面積比會上升到1∶0.9左右。中心城區與郊縣將形成第二批價格上揚區域，特別是隨着地鐵1號線的運營以及快速路全面建成，沿線二手房價值將有望獲得大幅提升，成爲值得關注的熱點。
寫字樓商鋪表現迥異
目前在建項目多數爲綜合項目，由於體量大、工期長，新項目2006年上市的可能性較小，因此寫字樓供應量將回落。隨着外地公司的涌入以及本地公司的成長，寫字樓需求量將增大，因此其價格將穩中有升。
2006年商業地產供應量將繼續保持增長趨勢，供應業態主要以專業市場、賣場類市場、社區商業市場爲主，並且由於大型綜合體項目增多，導致部分項目將滯銷，供大於求的結構特徵進一步顯露。2006年商業中心區商圈租金水平基本持平，而隨着次中心區新興商圈逐漸成熟，市場認可度也將提升，租金價格將隨之提高。
|
