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今年中消協3·15推出“消費熱點大辯論”，其中有“業主在小區內人身、財產受到損害，物業是否要擔責”這一話題。居民小區是城市的細胞，小區的居民每日都能感受到物業管理服務。但是，當一些業主在小區內人身、財產受到損害後，而與業主簽訂了服務合同的物業公司竟然可以置身事外。受屈的人、旁觀的人都心態複雜地想探究物業“管家”的真正意義。
是誰無辜，法理情理看不同
2004年7月16日，某藥廠駐津業務員李小姐夜間開車回到小區住所時，遇到歹徒持械暴力搶包。李小姐認爲物業公司夜間未關閉大門，對犯罪分子逃走有不可推卸的責任，於是上訴到法院，要求物業公司賠償各種損失費用8000多元，並退還物業費。法院審理後認爲，在合同關係上，物業公司提供的是一般性的綜合服務，物業公司的服務可以減少發案率，但不能完全杜絕小區內刑事案件的發生。而且原告沒有證據顯示自己被搶與物業公司有直接的因果關係。最終判決結果是駁回原告訴訟請求。
記者從天津市物業管理辦公室獲悉，李小姐的遭遇有一定的代表性。儘管身心受害的人們在發問物業公司怎能無情地面對業主的傷口，但是從法律判決結果看，一些物業公司卻是免責的。普通人感到一些不合情理的，但法律人士認爲卻是符合法理的。近年來，有關統計顯示涉及小區居民人身財產安全的案件主要有：小區內發生入室盜竊、人身傷害案件，小區車輛被盜案件，停電事故傷人案件，小區公共設施傷人案件，小區發生水災火災等意外事故使業主財產受損等。
業主獲賠，關鍵在合同和舉證
那麼普通業主有什麼辦法避免在遭受侵害後難以獲得賠償呢？
南開大學法學院院長助理陳耀東教授接受本報採訪時指出，依據《物業管理條例》，物業管理企業未能履行物業合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。人們要特別重視“細化”物業管理服務合同條款的簽訂。物業管理服務只是一種綜合性的服務，對小區業主車輛管理只是一般性的管理，如果業主在合同中增加條款要求特約服務，並約定了車輛保管費，那麼車輛丟失的，物業公司應承擔賠償責任。爲了避免將來在“停車費”和“保管費”的理解上出現歧義，業主可以在物業合同中增加保障自身權益的這個重要條款。此外，物業保安服務不是一般意義上的治安，在物業管理中，保安服務是按照物業管理服務合同的約定而產生的。如果在合同中明示或者暗示了物業公司對業主安全的承諾，發生小區內入室盜竊、人身傷害案件，則物業公司不能免責，在外地已經有物業公司因此而敗訴。
不過，記者同時在採訪中瞭解到只有少數受傷害的業主舉出證據，顯示物業公司在管理服務上有重大過失的，才最終勝訴。舉證難的問題困擾了大多數普通人。陳耀東教授對此表示，在醫療糾紛等情況中，適用的是“舉證責任倒置”的做法，保護處於弱勢地位的受害人。
然而，物業管理行業是近年來纔出現的，業主是“主人”、物業公司是受僱方，雙方在合同中是平等的主體，目前還難以實現“舉證責任倒置”。人們平日可以通過多種途徑考覈物業公司是否盡責，選聘管理服務較好的物業公司。
保險賠償，應引入管理方式
物業公司成爲治安案件的歸責對象，讓很多從業人士始料不及。面對這樣不容迴避的現實問題，一些物業公司也進行了積極的探索。在本市一些實力強大的物業公司引入保險公司提供物業管理責任險。
去年，本市一家知名物業公司負責的河西區某小區發生了一件損害業主財產的事件。由於物業公司沒有及時更換壞損的水箱控制閥，水箱跑水後致使一戶居民室內被淹。物業立刻聯繫了保險公司進行理賠，最後賠償業主5萬元。2004年開始，本市保險公司推行物業管理責任險，已經擴大到多個接管的物業項目。有的項目甚至把理賠範圍擴大到小區內機動車碰損等。不過記者在本市物業管理行業瞭解到，保險公司選擇的物業公司有嚴格的條件，例如物業公司必須是權威部門評出的優秀企業，通過了嚴格的質量管理體系認證等。
許多業內外人士都贊同引入保險方式，因爲這樣不僅使物業企業提升管理水平，優勝劣汰，而且讓不幸遭遇損害的業主們有了更多的慰藉。
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