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去年天津塘沽區二手房市場保持強勁增長態勢，但今年形勢發生逆轉。市場價位高位徘徊時期已經到來。
本報曾在去年11月份刊發了《塘沽領跑天津二手房市場》的報道，介紹了去年塘沽區二手房市場始終保持的強勁增長態勢。但從今年一月份開始，塘沽區二手房市場卻出現逆轉。記者從本市多家中介機構瞭解到，根據房管局公佈的二手房交易情況，上月塘沽區二手房交易面積1.5萬平方米，比一月份下降了35%，交易金額下降了37%。在本市各區交易排行中，塘沽區從去年連續幾個月第一名，滑落到了第九名。
業內人士分析，塘沽區二手房的供需關係正在發生變化，市場價位高位徘徊時期已經到來。隨着投資因素在交易比例中的份額減少，階段性價格調整可能會出現，同時也將帶來市場洗牌。
現象 交易規模下降房價高位徘徊
“今年1月份，市場上就已經出現交易走低的現象。”我愛我家負責人介紹說，根據其監測數據顯示，去年10至12月份是塘沽區二手房交易高峯期，儘管我愛我家在塘沽區只有三家門店，但12月份需求數量就達到200套，而今年1月份需求數量驟然降到80套，現在更是不到40套。這種需求頹勢在廣廈、龍盛等房地產中介公司同樣存在。龍盛房地產負責人介紹說，交易下降還體現在交易週期延長上，過去幾個月內出現的房源搶手現象已經不存在了。
與需求減少帶動交易數量走低不同，塘沽區二手房價格卻高得“離譜”。“天津中心城區二手房價格從每平方米2000元水平到如今，經歷了近兩年時間，而塘沽區二手房價是在半年時間內迅速拔高的。”我愛我家負責人介紹，從去年9月份到現在，塘沽區二手房平均單價上漲了2000多元。以塘沽區福州道地區爲例，一套100平方米的二手房價格如今標價65萬元左右，而這個地段類似於河西區小海地；相對核心區域解放路、三槐路的一套建築面積38平方米的獨單，從半年前的17萬元已經竄升至目前的30萬元，單價直逼8000元大關。就整體而言，塘沽區二手房平均單價都已超過5000元。
原因 預期回落 炒客漸“收手”
在業內人士看來，就像遊樂場的過山車，塘沽區二手房交易“上天入地”的原因並不複雜。21世紀不動產總經理張武認爲，心理預期是左右市場變化的主要因素。在國家將濱海新區納入“十一五”整體規劃前，市場預期普遍看好，交易規模也最大。市場在短短半年時間內迅速放量。而當房價已經上漲到現在水平後，投資者發現市場飽和度已經顯現，買賣雙方都放慢了交易頻率，市場觀望氣氛濃厚，交易規模收縮。當然，塘沽區二手房市場需求變化與剛性帶動也有很大關係。據介紹，從去年八月份到現在，塘沽區城市改造速度很快，包括天津鹼廠、胡家園等地區的改造拉動了交易短期內迅速攀升。但當房價上漲到一定水平、購房者發現二手房與開發區、塘沽區商品房均價沒有太大差別時，交易規模自然會降下來。
此外，我愛我家負責人還認爲，塘沽區投資者和炒房人數偏多，這在一定程度上刺激了前期房價。最明顯的就是中介機構瘋狂炒作。據透露，本市某著名中介公司曾經投入3000萬元資金在塘沽區現金收房，從中牟利。中介公司收房後通常會加價3至5萬元出售，助推房價上漲。由於現金收房在一定程度上會造成房源壟斷，所以其它公司也爭相搶奪房源。有的中介甚至下達硬性指標，每天必須收購一定量房源，即便收購價格高於競爭對手都在所不惜，導致房價持續上漲。而這次房價回落說明炒家的投入力度正在減弱。
影響 房價短期回調 市場加速洗牌
從去年高峯時的日交易百套到現在每天成交最低只有兩三套，塘沽區二手房市場已經從賣方市場轉向買方市場。廣廈房地產經理周希娜認爲，和去年國家出臺抑制房價的營業稅政策後市場出現“陣痛”一樣，塘沽二手房市場也將進入這個週期。因爲供求關係已經發生變化，供大於求是市場目前的特徵，而且供應方提供的房屋，特別是那些房齡較長、面積較小的“老房”難以滿足需求。我愛我家經理王煒甚至認爲，這種“陣痛”可能比政策影響更爲深刻、延續週期更長。
“市場低迷會打壓區域內近乎直線上升的房價。”我愛我家負責人認爲，有可能出現每平方米房價回調600至800元。“濱海新區相對於市中心而言，外來人口規模有限，而且現在很多購房者還是本區域內的，特別是在前期出現迅速膨脹後，市場已經出現階段性飽和。”張武也認爲，房價可能會出現短期下降，但這不代表整體趨勢。這種降價有可能源於前期中介收購房源較多，而大量資金佔壓會形成一定的經營風險。
塘沽區二手房市場的火爆，已經引發該地區新興房屋中介機構的“井噴”，目前塘沽區二手房門店總數已經接近500家規模，還有很多投資者看好市場潛力，正在斥資進入。而這一輪的低迷無疑會加速市場“洗牌”，一些沒有實力、追求短期效應的小中介，或是沒有從業經驗的“門外漢”有可能會加速退出市場。 |
