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開發商售樓沙盤裏展示的“小區緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”；會所等娛樂設施變成了飯館、超市；而“十幾分鐘的車程”開了半小時也到不了……
如果遇到其中任意一種情況，證明你被房產商忽悠了。爲了避免更多的人上當，我們推出房地產奸商忽悠詞典，給您提個醒。
忽悠1口若懸河樓書失信
類似忽悠
綠地變住宅或者車位，就是這類忽悠所埋下的禍根。
【典型案例】
綠地變圍牆景觀全取消
2003年6月，陳先生購買位於望京某樓盤一套房屋。買房時售樓小姐介紹，小區將南湖路設置主入口；小區內將建有溢水石壁與噴水設施等景觀。開發商在售樓書及口頭上承諾，將建設小區內的老年活動區、兒童活動區、小區綠化等配套設施。
2005年5月，開發商在完成商務樓的施工後，未經業主同意，擅自停建了原來在購房合同中約定的溢水石壁與噴水設施等景觀，並將小區主入口沿路向後移了50米。開發商還在小區住宅樓和商務樓之間建造了規劃中不存在的隔離圍牆，使得小區綠化面積大幅縮水，老年活動區、兒童活動區等配套設施不見蹤影。開發商稱：溢水石壁與噴水設施等景觀以及老年活動區、兒童活動區等設施，由於未在合同中明確約定，不具有約束力。
【專家解析】
期房風險以此爲大
北京鏈家地產調研中心總監金育鬆表示，目前市場上的所謂期房風險，除樓盤因爲開發商資金短缺導致無法完工外，主要就是開發商隱瞞或故意迴避一些樓盤的規劃設計、施工進展、裝修品位、物業管理單位的情況以及周邊環境的規劃、市政配套的建設等實際情況，導致將來業主入住後的房屋、環境、物業管理水平與當初開發商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接後果就是業主入住的房子與開發商所描述“將來時”的現房品質下降。
【律師說法】
業主應通過監事會監督
北京信傑律師事務所尹秀超表示，業主知情權主要有，瞭解樓盤周邊環境建設、樓盤的施工進度、裝修材料的品牌、選用的物業管理公司的資質、管理經驗以及收費標準，車位的位置、數量、停車費等。這些問題都是開發商在售樓階段向購房人進行說明的問題。業主可以通過監事會隨時監督工程進度與質量；事先簽訂物業管理公約，公示物業公司的資質、管理經驗、收費標準及依據。
忽悠2售後包租誘人投資
類似忽悠
不僅是產權酒店，目前許多商鋪也正玩“售後包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“統一經營、原價回購”、“提供每年8%的物業補貼”……
【典型案例】
十多萬元投資三年回報700元/平方米
看到投資10萬元享有京郊四星級度假酒店的產權，還可與全世界各地的酒店進行交換，每年更可獲得高達3萬元的客房利潤分紅廣告。2002年，動了心的石先生與延慶某假日酒店開發商簽訂了購房協議。他以10萬元首付買下56平方米一個房間。合同承諾，根據經營狀況扣掉經營管理費、暖氣費、物業費等，60%的收益歸業主所有。該酒店在2003年投入使用，然而經營一年，七扣八扣之後，石先生只獲得了不到700元回報。2004年，改變了回報方式，一年過後更是沒落着分文。在與開發商交涉後他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對酒店失去信心的石先生並沒有動這些住房券，年底開發商用15%現金回購，最後折成的5000元他同樣也沒拿到。此時，在沒有回報的情況下，石先生停止了還貸，投資3年到現在，10萬元首付款外加22個月的月供，石先生一共從該酒店得到不過700元。
【專家解析】
期房不能售後包租
中原地產副總經理顏光茂表示，根據2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售後包租產權式商鋪這樣的銷售模式。但是對於現房沒有這方面的限制。在市場上，很多開發商因爲自身開發實力有限，希望靠大量的銷售回款完成後期的開發與建設。但是，如果後期回收到的銷售款不能滿足開發所需的話，這個項目就爛尾了，而這個風險是由小業主承擔的。
【律師說法】
涉嫌非法集資
北京律師協會著名房產律師秦兵表示，根據2001年建設部出臺的文件，期房階段不能提出售後包租產權式商鋪這樣的銷售模式。售後包租實際上是將簡單的房產銷售變成了金融產品的銷售，而且是未經金融主管部門審批同意銷售的金融產品，有非法集資之嫌。
忽悠3交通方便全是圖上計算
類似忽悠
離城鐵近10分鐘、身居××商圈……
【典型案例】
車程10分鐘原是深夜掐表
丁小姐買房已經9年。她告訴記者，那時買房子不像現在有這麼多媒體和專家給你當參謀，只能靠售樓廣告。但是，廣告上的話，千萬別當真！丁小姐買的房子是在亞運村北12公里，當時廣告說從亞運村開車十幾分鍾到。估計是開發商照地圖上的距離，以80公里/小時的速度算出來的。因爲從入住到現在，丁小姐住那兒8年了，只有一次夜裏3點開車十幾分鍾到家了。平時運氣好40分鐘到，運氣不好一堵就是幾個小時。沒辦法，丁小姐只好繞高速走，每天往返都得掏高速費。
【專家解析】
最好親身體驗
通常售樓的各種宣傳材料都非常精緻，語言非常動人，效果圖也極其誘人。但廣告終歸是廣告，效果圖不等於實際，裏邊有些東西是模糊的、不確定的，大家在挑選的時候一定不要輕信。類似於車程的廣告其實很好識別，在不同的時間段自己開車試試就知道了，同時還能看看實際的路面寬窄、平整等。越是熱點的地區越是堵，一窩蜂的房子最好別買。
【律師說法】
廣告用語不受保護
仁和律師事務所孟憲生律師告訴記者，廣告在法律上屬於要約邀請，開發企業並不受此約束。廣告的目的就是吸引潛在的客戶來洽談、簽約。只有簽訂的合同纔對雙方具有約束力。關於距離的表述的廣告用語是按照最理想狀態或者直線距離標定，客戶不能輕信，應當進行一些實地調查再做決定。
忽悠4僅剩兩套假象欺人
類似忽悠
邀請意向性客戶開盤前進行“價格競猜”。
填表登記排號，其中暗含價格調查。
【典型案例】
三期售罄其實還剩數百套
以前，售樓員可以用“現在這個戶型只剩兩套了”來虛報銷量，進行銷控。自從2005年3月15日市建委執行“網上籤約與公示”制度後，雖然可以遏制虛報銷量，但卻無法制約“封樓”、“封盤”以及“推遲開盤日期”等以製造稀缺爲目的的銷控手段。
以××城爲例，今年4月上旬就開始進入了“封盤”狀態。該樓盤銷售人員稱，三期已經售罄，四期將從5月中下旬開始銷售。記者瞭解到，北京市房地產交易管理網的數據顯示，三期除去22套認購之外，在1號地1至12號樓中尚有305套房屋處在可售狀態。其中，1、2號樓只有兩套認購。
據瞭解，該項目三期開盤時的銷售均價僅爲5300元/平方米，四期的價格雖然還尚未確定，但銷售人員堅稱不會低於6800元/平方米。果然，在記者發稿前夕，該項目四期均價公開，果然沒有低於6800元/平方米。
【專家解析】
認真調查嚴挑毛病
百橋地產機構總經理牟鑫提醒消費者，在排號期間多挑挑房子的毛病，哪怕對這房子很滿意，也不要過多地表現出來，以防被開發商利用。尤其要謹慎對待任何機構對房價方面的調查。對廣大工薪階層而言，在選擇第一居所時，經濟型戶型是居住的首選。經濟型戶型要具備功能較齊全、緊湊實用、空間浪費少的特點，可以比較直觀地理解爲面積小、房間多，比如80平方米左右的兩居和110平方米以下的三居。
【律師說法】
相信自己不要輕信假象
一般的項目都利用消費者的從衆心理，製造缺貨的假象促成交易。仁和律師事務所孟憲生律師提醒消費者，購房時應當謹慎分析自己的購買能力，理性地挑選。
忽悠5樣板間不樣板
類似忽悠
樣板間不樣板。
裝修標準不低於×××元/平方米。
【典型案例】
經典餐廳是過道
某國際公寓業主賈先生告訴記者，買房時售樓代表介紹，今後實際交房與樣板房相比，除面積增大3平方米以外，其他裝修標準和結構沒有任何差別。這也是本樓座的“經典珍藏保留戶型”。
可目前實際交付的房屋，原來應有的餐廳區變成了過道，餐廳區根本無法擺放餐桌。因爲不到7平方米的餐廳，卻有5個門！而當初看到的樣板間只有4個門，面積也要比這個餐廳大許多，目測應該在10平方米左右。樣板間的餐廳放了個直徑大約爲1米的圓形餐桌。
【專家解析】
戶型不要貪大求全
對於普通消費者，戶型沒必要貪大求全。以90平方米兩居爲例，百橋地產經紀公司總經理牟鑫指出，
一般而言，客廳約20平方米，主臥約15平方米，次臥約10平方米，餐廳8平方米，廚房6平方米，衛生間5平方米。陽臺應該有兩個，一個功能陽臺與客廳相連，另一個生活陽臺與廚房相連。有的戶型還配備了儲藏室、衣帽間等。
【律師說法】
買房不是搞收藏
購房者購買的應當是適用的房屋，不是建築收藏，仁和律師事務所孟憲生律師奉勸，應當從自己的需求出發選擇適用的房屋。
忽悠6豪華會所承諾降格
類似忽悠
公共綠地變收費停車場，公立學校遲遲無蹤影……
【典型案例】
游泳館變超市高檔會所牙醫把門
彭先生2004年3月份在奧運村附近定了一套房子，買房時開發商的樓書及沙盤上都陳列着漂亮的會所及相關設施，售樓小姐更是承諾說本樓盤未來的會所設施是多麼齊全，什麼游泳館、健身房、SPA(水療健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生愛游泳
，這個樓盤雖比旁邊的那家貴了點，但開發商承諾的高檔會所讓彭先生的心偏向了這套房子。可是如今他已入住一年多，原來售樓小姐口口聲聲講的設備齊全的游泳館變成了一個超市，原來會所的大門變成一個牙醫診所，更不見什麼雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。
【專家解析】
不打無準備之仗
千萬家專業人士提醒您，通常廣告商的文案寫得語言非常動人，效果圖設計得非常精美。售樓小姐的嘴巴更是像蜜糖一樣，但大家在挑選的時候一定不要輕信。開發商承諾的，在籤合同的時候可以要求籤補充條款，但因爲目前都是格式合同，一般開發商不願意更改，消費者在購房的時候：1.儘可能選大的開發商或資金有實力的甲方；2.看看代理公司的實力與口碑，及銷售人員的素質?鴉3.多收集沙盤宣傳樓書，查看項目整體規劃圖，並備份，好在日後開發商不對現時提供證據。然後在入住一年後儘快成立業主委員會進行維權。
【律師說法】
商家承諾要寫進合同中
北京大地律師事務所李強律師提示：房地產開發商在商品房預售中，爲謀取更大利益，在售樓時會出現誇大宣傳、虛假宣傳的行爲。購房者在購房時，在無法覈實這種宣傳的時候，律師建議：首先，在與開發商簽訂《商品房預售合同》時，一定要把這些承諾寫進合同中的補充協議裏，以防日後開發商在項目竣工後，在沒有兌現承諾時，沒有書面證據導致購房者處於不利地位。其次，該項目竣工後，在交房時，購房者可根據預售合同約定內容驗收房屋。如發現與合同約定不一致時可拒絕收房，並根據《合同法》相關規定，購房者有權要求開發商承擔違約責任，同時可要求繼續履行合同。如果能夠證明開發商有欺詐行爲時，根據《消費者權益保護法》可要求開發商雙倍返還房款。
忽悠7臭水溝成自然水系
類似忽悠
親近自然，景觀住宅……有什麼弊病？就是不告訴你。
【典型案例】
警惕“親水”變“惡水”
丁先生在水景住宅熱銷一時之際，選擇購買了清河某項目。由於項目強調了“親水”賣點，房子的價格也因此比周邊貴了不少，但是丁先生想到臨水而居的生活質量，理所當然地“欣然接受”了。但居住幾年之後，特別是夏天將近，丁先生反而憂心忡忡，不爲別的，就是因爲“親水”。丁先生告訴記者：“清河”不“清”。河水污濁，從春末夏初直到秋天，相當長的一段時間要忍受着令人作嘔的惡臭氣味，特別是炎夏，傍晚原本是沿河散步的愜意時光，除了眼睛和鼻子比較痛苦之外，蚊蠅活動異常猖獗，所以晚上很少見小區居民散步、運動。現在居民由原來的“親水情結”轉變成“惡水情結”，加之屬“自然水系”，不能做地理位移，所以，花不菲的房價只能“無奈”地生活在“親水人家”中。
【專家解析】
“二查一約”少風險
水資源的稀缺，使很多消費者追捧水景住宅項目，而真正意義上的臨水而居，確實能讓居民得到“高消費”後的滿足感和滿意感。不過，由於我們的商品房項目多采取的是預售制，因此，開發商在借“水”之宣傳攻勢上不遺餘力。中大恆基動產營銷總經理王述提醒消費者，購房前要“二查一約”。“二查”是指，其一現場勘查，看一下水景的現狀情況，將現狀與宣傳作一個比較；其二是查閱城市規劃，看看在入住之日項目宣傳的水景藍圖能否兌現。“一約”就是將水景藍圖中宣傳相關的內容落實到購房合同中，爲消費者維護自己的合法利益做好物質準備。
【律師說法】
細察合同防“貨不對板”
北京大地律師事務所李強律師提示：購房者挑選帶有水景的樓盤時須注意幾點。首先，購房者在籤合同時，先要求開發商提供該項目的《規劃意見書及附圖》，這主要是看水景位於小區的具體位置，規劃的規模是多少等相關數據，以便根據水景所處位置選購觀景最佳角度的住房；其次，在與開發商簽訂《商品房預售合同》時，需把開發商如改變規劃條件應經購房者同意的相關條款寫進合同中。最後，在交房時，購房者按照原《規劃意見書》上的規劃條件以及《商品房預售合同》的相關內容仔細覈對，以防“貨不對板”。
忽悠8原本公物假意贈送
類似忽悠
公共綠地大變身，拿規劃紅線說事
【典型案例】
贈送花園被無償徵用
李女士於前年看通州某小區一套位於二樓的住房。在李女士看房時，接待李女士的售樓小姐介紹：“買一樓的房子可以免費獲贈樓前面7平方米的花園。”雖然首層的價格要比其他樓層略高30元/平方米，但因爲李女士十分喜歡門前的花園，便毫不猶豫地交了定金。可在購房合同中，房屋面積並未加上花園面積，李女士對此並沒在意。入住後不久，小區外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關部門徵用。當李女士去拆遷處諮詢關於有關拆遷補償的問題時，卻被告知，李女士對開發商贈送的花園不享有產權，也無法辦理產權，所以不考慮賠償。
【專家解析】
誘人贈送麻煩多
中原地產副總經理顏光茂表示，對購買首層的客戶許諾附贈一定面積的花園，即是開發商經常採用的促銷手段之一。首層因爲潮溼、管道返水、採光易受影響、噪聲干擾較多等原因，按目前房地產市場的商品房定價原則，在樓層差價固定的前提下，首層戶型的價格一般比其他層低。開發商將首層毗鄰的花園贈送給首層住戶，反而使首層商品房受到很多業主(尤其是有老人的家庭)的青睞，其價格也因此上升。但是，在這種看似誘人的贈送背後卻隱藏着諸多法律問題，並由此引發出諸多糾紛。
【律師說法】
開發商無權送公物
北京律師協會著名律師秦兵表示，開發商向首層業主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權，而建築物四周包括花園在內的土地使用權都是屬於全體業主所共有的，任何業主都有權利進入花園休閒、歇憩，開發商的擅自贈送行爲顯然是侵犯了其他業主的合法權益，違反了法律強制性規定，根據合同法第五十二條的規定，屬於無效行爲，開發商應承擔相應的違約責任和侵權責任。
忽悠9超低房價有價無房
類似忽悠
均價多少，超低價格。說白了就是讓購房者去售樓處，售樓小姐總有忽悠住你的辦法。
【典型案例】
起價房“僅有一套”
劉先生在東四環邊上看到一個房地產廣告牌，廣告牌顯著位置標着東四環水岸景觀大宅6800元/平方米。來到售樓處，售樓小姐的回答卻是：“只有1套，早賣了。”
劉先生髮現，這套房子位於該項目一個比較差樓座的最底層，朝向也很差。隨後，吳小姐向劉先生推薦了另一座樓房，最底層每平方米7600元，高的則要每平方米9000多元。
【專家解析】
“起價”缺乏科學性
北京鏈家市場研究總監金育鬆指出，“起價”缺乏科學性、代表性，它一般指該樓盤內樓層、朝向等最差，從而價位也最低的那套房，這些房大多是不規則房，首層、頂層房甚至半地下房，這些房的價位儘管不具有普遍性，但其相對低的價位在廣告中卻能起到聚攏購房者注意力的效果。普通樓房的價位早超越了所謂的起價和均價。
【律師說法】
起價噱頭是誤導
北京信傑律師事務所的尹秀超律師指出，標稱的起價若與實際不符，涉嫌違反有關法律法規。《房地產廣告發布暫行規定》第九條、《價格法》第十三條和原國家計委《禁止價格欺詐行爲的規定》，都對虛假、模糊的定價下了禁令。起價房是有價無房，根本就沒有以起價售賣的房子，起價之類的廣告噱頭根本就是一種價格誤導。
忽悠10借“顧問”個名頭
類似忽悠
1.××名人爲本樓盤形象代言人。
2.××外國名國際建築公司設計。
【典型案例】
知名物業公司當“顧問”
現在買房子，很多消費者都已經不會忽視今後的物業管理。諸如物業費是多少、物業管理公司是哪家等問題，也成爲買房人必定要問的問題。可有些售樓廣告上沒有物業管理公司的名稱，打出的卻是“物業管理顧問——XX公司”或“物業顧問——XX公司”，甚至，有個廣告稱“A公司作爲物業顧問，B公司專業執行每個細節”。既然“專業”，爲什麼還要請同行做“顧問”呢？
在對有物業顧問的項目一一詢問後，記者發現這些顧問公司都是知名物業管理公司，而該項目的實際物業管理公司要麼是“無名小輩”，要麼就是開發商參股或全資的物業管理公司，有些甚至暫時還沒確定物業公司。並且，當問到物業管理公司時，售樓員一般不會直接告訴你物業管理是哪家公司，而只強調某知名物業管理公司是小區的物業顧問。
【專家解析】
借名攬客
知名置業專家舒可心先生認爲，銷售員的行爲有誤導消費者的嫌疑。當然，從法律上看，沒有明文規定廣告上出現“物業管理顧問”時必須同時標明“物業管理公司”。出現這種現象，有兩個可能：一是開發商想幫業主省錢，讓業主在支付普通物業管理公司費用的情況下，又受到知名物業管理公司的監督。畢竟顧問企業也要對被顧問社區物業管理的好壞，承擔名聲上的後果；二是開發商有意魚目混珠，利用知名物業管理公司的名氣來招攬買房人。
【律師說法】
查驗物業管理合同
仁和律師事務所孟憲生律師建議，購房前要查驗開發企業與物業管理企業簽訂的前期物業管理合同，清楚自己在物業管理過程中的權利與義務。因爲前期物業管理合同確定的權利與義務購房人要承受。
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