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黃東昇的一套買房的經驗是投資一處房產必須具備3個條件：租金一定要抵得上銀行的利息；出手要快；第3個纔是增值。
葛先生買房遵循着：買進靠耐心，觀望靠信心，持有要有信心。即使買過來，有些下降，那也不怕，因爲房子建好後肯定會漲。
央視《經濟半小時》播出節目《溫州人透露炒房內幕》，以下爲節目內容實錄：
只要一提起房子、房價，話題總會繞到溫州人身上，因爲溫州炒房團的名聲實在太響了，他們似乎是撬動房價最有力的那根槓桿，所過之處房價攀升，溫州炒房團真的有這麼神嗎？今天就來認識一位溫州的黃先生，他早在1998年就開始投資房產，從住宅，商鋪，寫字樓到工業用地，都是他的投資對象。
溫州人喜歡投資實業的不動產――房產
雖然下着雨，黃先生還是興致勃勃地帶着記者去看他的一處房產，這處房產是當年黃東昇從政府的競拍中買下的，底樓租出去做了一個小超市，樓上則租給人家做了服裝廠。
黃東昇：“98年的時候，這兩間是政府投標投下來的，賣給我，56萬，那邊是24萬6，80萬8千。”
黃東昇告訴記者，這樓上樓下的幾個單元一共有900多平米，他當年買下時才900塊錢一平米，一共才花了80多萬，當年租出去就租了一個好價錢。
黃：“超市從2萬開始租，租到今年3萬7。”
樓上服裝廠的租金開始是7萬5後來漲到了9萬，由於這處房產在溫州市的西南郊的一個鎮的中心，位置較好，當時租戶一次就和他簽了5年的合同。
老闆：“現在找店面也比較難找，一下子開下去要搬總是麻煩，當時一下籤了5年，現在又簽了3年。”
黃東昇告訴記者，這是他最得意的投資之一，因爲到現在，這處房產的租金已經完全可以抵當年的投資了。
黃東昇：“5年他們的租金已經基本上保本了，租金已經基本上租回來了，房價都租回來了，樓下租金1/3，樓上2/3，8年收回成本了，0成本了。”
8年就收回了投資成本，而更讓黃東昇得意的是，這處當年位置並不特別好的地段已經大大地升值，房價從當年的每平米900元漲到6000多元。
黃東昇：“現在漲到6000多了，店面漲到1萬2，漲了5-6倍，現在是淨資產，價值500萬，不到十年淨賺500萬，將來還會升值，區政府搬過來，新火車站在這兒。”
黃東昇投資房地產，在溫州人中間也算得上是比較早的，他告訴記者，溫州的民間資金多、房源少，對房子的需求量大，因此大家最先是在溫州本地搗騰房子，但溫州地方小，本地土地存量少，後來很多人就把眼光轉向外地，不過，更重要的原因是溫州人喜歡投資實業特別是不動產，他們不願炒股、炒期貨，只肯買房。
黃東昇在溫州開了一家專門生產辦公傢俱的工廠，而黃東昇對記者津津樂道的不是這些傢俱本身，而是在談設計這些辦公傢俱時對空間佔有的理念，這是他從投資寫字樓出租時得到的啓發。
黃東昇最早開始投資房產是在1996年，當時他以每平米3800元的價格買了一套房子，本來打算自己用，後來他把房子出租後，發現每個月的租金就有2500元，他於是又買了一套，這兩套房子在1998年就漲到了6000多一平米，嚐到了甜頭的黃東昇於是開始不斷投資房產。
黃東昇：“那個時候做樓怎麼做，溫州人定金一放進去就可以拿到20萬的回報。”
黃東昇告訴記者，當年，溫州人時興買樓花，由於當時對按揭沒有限制，買幾套都行，許多人就是看中了投資房產較大的升值空間，開始投資房產。
黃東昇：“最多的那套房子是從30萬定金交進去，按揭做了70萬，3個月以後就賣到150萬，30萬賺50萬。”
由於溫州本地的房源太少，後來在房地產市場興起後，黃東昇開始把眼光轉向北京和上海，在北京，他主要是投資寫字樓，然後出租，2001年，他和10幾個老鄉在中關村連手買了一層寫字樓，專門出租給剛畢業的大學生，爲此，他還專門委託了一家網站做市場調查。
黃東昇：“在北京做市場調查就花了10萬塊錢，調查結果是北大和清華的學生畢業出來是5千塊錢的工資，但是要1千塊錢租房子，1千塊錢租寫字樓。”
黃東昇把這些寫字樓隔成8平米左右的小間，配備好生活和工作設施，專門出租給剛畢業的大學生，結果，在許多寫字樓都租不出去的情況下，他的寫字樓別人排隊搶租。
黃東昇：“回報率那時候是15%，現在將近18%左右。”
而在上海，黃東昇主要投資小型公寓，他投資的樓盤主要是地段好，交通方便，且周圍寫字樓多的地方，便於出租。
黃東昇：“我想在地鐵邊上，大學城邊上，就是車程不到5分鐘的路我會買的，一個就是針對老外使館區這邊的，還有就是高級寫字樓邊上那種小套型的，租給白領的大學畢業生的，這些對象住，它纔有穩定的回報。”
黃東昇給記者講了這樣一個故事，當時，他在上海購房時，一個老太太和他同時看中了一套住宅，在簽約時，老太太猶豫了，黃東昇買下了，結果這個樓盤升值很快，一年後，老太太多花了20萬從黃東昇手裏買回了這套房子。
黃東昇：“一年以後她給我賺了20萬，她那個時候以爲房子會便宜不買。”
炒房要附和“3個必須”
黃東昇給自己總結了一套買房的經驗，投資一處房產必須具備3個條件：租金一定要抵得上銀行的利息，還有一個出手要快，第3個纔是增值。
黃東昇：“3個必須符合兩個，要麼你出手難一點也沒事，租金抵了增值快，要麼就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會虧死的。”
黃東昇告訴記者，投資房產，升值空間最少要達到百分之六纔可以完成原始積累的百分之十二，如果達不到就會虧本，爲此，黃東昇給自己計算出一套投資房產的盈利公式。
黃東昇：“投資回報要達到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數，比如存款2釐7，貸款5—6釐，加起來除二，一年要達到6%，而且房子一定要增殖在6以上，一年有10%的投資回報，這就是屬於一般的投資，穩健的，買過來比如說是50萬，明年租金2萬5，明年價值55、56萬左右，要不然你這個投資是虧本的。”
黃東昇告訴記者，這些年投資房產他幾乎從來沒有虧過，就是因爲他給自己訂下的這個贏利點。
黃東昇：“沒有，因爲我見好就收，還有，有一個潛伏期在那裏，這段時間我潛伏下來，房地產是一個曲線，漲高，你要抓住最高點，買過來最高點，這纔是利潤空間。”
記者：“跌下來你該怎麼辦？”
黃東昇：“出租，把風險轉嫁給別人，所以買樓時要選擇有回報的東西。”
黃先生說，商品房本身就是商品，有買纔有賣，他與其他的投資者的不同之處，就是把投資房地產專門當作一門生意來經營，先進行前期考察，把市場環境摸清楚了，再做出決斷，其實，黃先生與一般的投資者還有一個不同的地方，是他還投資工業用地，出租廠房。
在認識了溫州的房地產投資者黃東昇，從1998年開始，他已經在房地產市場上摸爬滾打了整整8年，隨着對市場的瞭解越來越多，他的投資範圍也越來越廣，不僅投資買住房，還進入了一個絕大多數炒房一族都沒注意的地方，工業用地。
在溫州郊外不遠的地方，是黃東昇自己開的一家汽車修理廠，這處房產是當時他投標買下的工業用地。
黃東昇：“修理廠是和他們一起搞的，樓上是出租的。”
黃東昇告訴記者，他在外地主要投資住宅和商鋪，而在溫州，他投的最多的是工業用地，只要有工業用地拍賣，他都要去競拍。
黃東昇：“做生意有興有衰，生意衰了後，地就騰出來了，不行了抵債了，競拍拍過來的。”
處廠房共有3000多平米，黃東昇只花了很少的錢就買了60年的產權，他把樓上的房子租了出去，樓下的廠房緊靠公路邊，車流量很大，黃東昇就和朋友合夥開了個汽車修理廠。
黃東昇：“工業用地的生存空間大一些，政府用地嚴格卡了，用地很緊張的情況下，溫州有些小企業需求量還是很大的。”
由於投資工業用地需要大量的資金，且有政策風險，還需要很好的信息源，一般人操作起來比較困難，黃東昇告訴記者，自己當時就是看準了溫州的個體小企業多，而這些企業又大量需要廠房，自己邊開始投資別人並不看好的工業用地，而投資工業用地的風險很大，資金需求量也大。
黃東昇：“工業用地並不象住宅，但租賃市場很好，第一個看你自己這個地用不用得起來，用不起來，看市場的需求怎麼樣，看政府對這個地有沒有規劃變化，風險，工業用地並不象住宅一樣被看好，出手、政府控制、城市改建有很多風險在裏面，風險很大，資金也很大。”
由於工業用地的風險較大，黃東昇的廠房經常是一部分用於自己辦企業，一部分出租，此外，他還以自己的廠房入股的形式參股到別的企業，而他自己也投資了汽車修理，傢俱，鞋業，服裝，電鍍廠，網吧等行業，而投資房產，只是他諸多產業的一部分。
黃東昇：“房產永遠不會超過20%，主業和副業是兩碼事，所以說我要奉勸別人，不要自己全部的東西投在裏面，房地產畢竟有風險。”
溫州本地樓盤供不應求
黃東昇炒房8年，炒出了自己的心得，那再來認識溫州的另一位葛先生，和黃先生比起來，他投資的資金量小一些，但同樣經驗豐富，他的投資原則是隻買溫州本地房子，不買外地房，他的道理是什麼？
在溫州春季房展會開幕的日子，從事房地產投資的葛先生一早就趕到溫州展覽中心看房展。
葛先生：“那個樓盤給我，這些都是外地的樓盤，上海的商鋪。”
和別的城市不一樣，溫州的房展會上，溫州本地的樓盤反而很少，大量的是外地的樓盤到溫州來做推廣，而葛先生直奔本地的樓盤而去。
記者：“你現在對哪個樓盤感興趣？”
葛先生：“我對本地的，只看本地的。”
溫州一個被大家普遍看好的樓盤，看樓的人空前火暴，葛先生對這個樓盤表現出濃厚的興趣。
葛先生：“這個樓盤他不賣，看這上面，那面是小高層，整個還沒有開盤，整個有100畝地，地段好，買都買不到。”
葛先生對樓盤的每一個細節都認真進行了諮詢，葛先生告訴記者，由於溫州本地的樓盤較少，而需要房子的人又很多，因此，本地樓盤往往供不應求，房展會上的這些樓盤都等不到開盤，許多就被從內部買光了，一些樓盤甚至需要關係才能買到。
記者：“是否要買一套？”
葛先生：“找了熟人，訂了一套，一般人買不到。”
葛先生說他已經看好了這個樓盤，由於現在溫州市中心可以開發的好樓盤太少太少，因此，即使投入的資金量會很大，他也要不惜一切代價拿下來。
由於溫州本地房源少，當地的許多房產投資者都紛紛組團到外地去投資，但葛先生卻堅守自己的選擇，只在溫州本地置業，他認爲自己對外地的情況不熟悉，風險大，還要到外地考察很麻煩，這條簡單的投資原則能給他帶來多少回報？
與很多喜歡組團到外地投資的溫州人截然相反，葛先生只買溫州本地的房子，這也很讓人擔心，畢竟溫州地方小，市場容量有限，專在一個地方投資，會不會難以出手，把自己的錢都砸在裏面，葛先生說，這點他從來不擔心，因爲溫州的二手房市場很活躍，而他自己又開了家中介公司，買賣都很方便。
葛先生帶記者去溫州的新城區去看他的房產，在這個小區裏，他買了兩套房，一套已經出手，另一套他還留着準備等再升值後出手。
葛先生：“它當時的地價很便宜，賣出來4千多，是可以達到6千多，我們來買時，已經接頂了，應該賣到7千多，所以我們一看，馬上就可以了。”
記者：“當時買的時候多少錢？”
葛先生：“6300多，賣的時候是8900，每平米掙了2000多。”
葛先生告訴記者，這套房子他也是從別人手上買過來的，買主當初只花了4000多一平米買過來，葛先生接手時漲到了6000多一平米，一年後再賣出時就已經到了8900一平米，他每平米賺了2600元。
葛先生：“他們現在買過去住也很滿意，他當時8000多現在是一萬多。”
葛先生投資房產是從1998年開始的，當時，他自己開着一家房地產中介公司銷售二手房，當時溫州的二手房市場比較活躍並且升值很快，由於當時新樓盤非常少，葛先生於是開始投資二手房。
記者：“二手房都是誰買呀？”
葛：“買來自己住。”
以後溫州房產市場真就像葛先生當年預測的那樣一路走高，在葛先生的辦公室，記者發現，許多二手房的價格都高達1萬元左右，葛先生告訴記者，由於溫州民間資金雄厚，房子的需求量很大，但由於土地存量較少，新樓盤的開發不能滿足需求，所以二手房的交易很火暴，這些房子的升值空間也很大，葛先生拿出溫州同人花園的兩份房價表，一份是這個樓盤剛開盤時的價格，一份是它一年後的價格，僅僅相隔一年，房價就漲了好幾倍。
葛先生：“這是6000多，這是一萬多。”
在那個升值了好幾倍的同人花園，葛先生投資了兩套房子，這兩套房子是他在開盤後在二手房市場買到的。
葛先生：“我也是從人家手裏加價幾十萬買過來的，我們錢投進去差不多兩年了，當時賣6000多，現在漲到一萬多。”
記者：“是不是當時開盤的時候樓很難買啊？”
葛先生：“買不到。”
記者：“什麼樣的人才能買這樣的樓啊？”
葛先生：“都是關係戶，沒有公開發行，登在第一位也沒用，要的人太多。”
記者：“沒出手吧？”
葛先生：“沒有，準備長期持有。”
記者：“買的時候多少錢一平米？”
葛先生：“一套7千多，一套9千多。”
記者：“現在這房子出手要多少錢？”
葛先生：“大概1萬左右。”
記者：“你預測最高價是多少？”
葛先生：“1萬1到1萬3，還有很大的升值空間。”
買進靠耐心，觀望靠信心，持有要有信心
葛先生說，他買樓有個特點，專買品質好的樓盤，雖然價格貴一些，但它的升值空間非常大，而品質不好的樓，價格再低他也不要。
葛先生：“有價值的樓盤永遠有上漲的空間。”
記者：“那你是比較看中它的品質和品牌的？”
葛先生：“品質品牌和他的實用價值，如果品質好，開發商用心去做，好的樓盤那它的價格是不可限量的。”
葛先生說，由於這個樓盤是浙江著名開發商開發的，他好這個品牌，所以在房價已經漲到9800元時，他又買了一套，就是因爲看好品牌帶來的升值潛力。
葛先生：“他在造房子時我們經常去看，工程管理好，套型好，質量好，我們要加大投入的。”
葛先生告訴記者，這些年他投資的房產來來回回也有幾十套了，由於把準了這個原則，他幾乎從來沒有虧過。
記者：“有什麼訣竅？”
葛先生：“買進靠耐心，觀望靠信心，我持有的話要有信心，當時我買過來，有些還往下降了300塊，那我們不怕，因爲房子建好後肯定會漲，有信心。”
葛先生告訴記者，他的一些投資房產的朋友也有做虧了的，葛先生指給記者看一個同樣是緊靠河邊的樓盤，這個樓盤在開盤時價格就很高，但是由於樓盤比較小，而且質量很一般，因此後來不僅沒升值反而還降了。
葛先生：“04年的11月價已經升到8900-9000了，現在才8000，賣掉了還要徵收稅，賣掉一套有些人大概要虧20萬。”
葛先生說，他買樓一般都量力而行，有多大的現金流就做多大的量，他從來不做按揭，都是一次性付款，因此，不管政策和利率有什麼變動，他都從來不心慌。
葛先生：“按揭給你70%，利率是4.59，你的收入跟不上的話，在銀行就失信了，所以我們買房要量力而行，比如說他自己有50萬，他去投資300萬、200萬這樣的樓盤，幾套投下去，然後這個宏觀調控一出來，利息一提高，他心理就發虛，馬上就要賣掉，賣掉的話就便宜，就虧本賣掉。”
葛先生說，投資房產和投資股票一樣，最初的階段都出現過一定程度的瘋狂，但隨着市場逐步成熟，投資者也慢慢認識到，市場會有漲有跌，有賺有賠，所謂炒房賺的就是差價，房價漲有差價賺，房價跌的時候也像股市一樣，有逢低接盤的機會，關鍵是投資者需要了解市場的走勢和政策背景，才能在房價的漲漲跌跌中找準自己的投資方向。
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