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在“國十五條”出臺的這半月時間裏，廣州買家在期待着這個被視爲最有力度的宏觀調控能重錘落地，把房價的火氣降一降。但在地方細則還沒有敲定時，出臺“國十五條”的中央九部委之一、建設部的相關人士近日放話，引起一種猜測——“硬”調控是不是要“軟”着陸了？
業界普遍理解遭遇顛覆
在6月13日由中國房地產協會主辦的2006年房地產市場形勢和調控政策報告會上，建設部房地產業司司長沈建忠表示，90平方米套型建築面積可能成爲中小戶型與大戶型的分界線，換算爲大家熟悉的建築面積，相當於建築面積100-105平方米；“套型建築面積90平方米以下住房須佔到開發建設總面積的70%以上”是針對一個地區的總量概念，而非針對單個樓盤，而且具體到地方，各地還有調節餘地。
“約爲105平方米”不準確
針對坊間議論，建設部有關負責人昨日表示，“90平方米的套型建築面積大約相當於100到105平方米建築面積”的說法不正確。關於套型建築面積，《住宅設計規範》中有明確定義。
購房人購買的房屋建築面積是據《房屋測量規範》來計算的，與《住宅設計規範》規定的套型建築面積的計算方法不相同，不能簡單對比。如購房人購買的房屋建築面積，除了分攤本幢樓的公攤共用部位的建築面積外，還要分攤本幢樓之外、本小區的公攤面積，如物業管理用房建築面積等。
建築面積或不止增15平方米
那麼兩個概念之間的差距到底是多少？記者向一房地產企業的總建築師瞭解到，對於多層、小高層住宅而言，由於公攤面積比較少，實用率相對較高，如果達到85%-90%，甚至更高，那麼每套房子的套型建築面積與建築面積一般會相差10-15平方米。但對於高層住宅而言，因爲實用率比較低，一般爲82%-86%左右，那麼每套房子的套型建築面積與建築面積一般會相差15-25平方米。這就意味着，高層住宅以90平方米的套型建築面積作爲大戶型與中小戶型的分水嶺，反映到建築面積上就約爲105-115平方米。這樣的面積在目前廣州劃分戶型的慣例中，足以夠得上大戶型了。
最新聲音:“這個記者寫錯了！”
中國房地產業協會城市開發專業委員會王平在接受本報記者電話採訪時稱，“這個記者寫的消息(關於沈建忠解讀國15條一稿)是錯誤的！”當記者詢問正確的消息又是什麼時，他表示現在不便透露，然後稱要開會，就掛斷電話。然後記者向有關部門多位官員覈實情況，對方均不對此事發表看法。
據北京某消息人士表示，新的解釋出來後，引起了人大代表以及政協委員的質問，不少相關部門負責人對此問題三緘其口，不願出面再解釋。
名詞解釋·套型建築面積
按《住宅設計規範》，套型建築面積=套內使用面積÷標準層的使用面積係數，套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。套內使用面積等於套內各功能空間使用面積之和。標準層使用面積係數=標準層使用面積÷標準層建築面積。業內人士介紹，一般而言，這個係數在80%-85%左右。
規範對不計入套內使用面積或套型建築面積的部分也有明確規定，如規定陽臺面積應按結構底板投影淨面積單獨計算，不計入每套使用面積或建築面積內。
國十五條規定
(二)明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批准。
(五)爲抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入羣衆的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
建設部官員解釋
對戶型比例達到70%的解釋:
沈建忠解釋:“70%的比例是對各地區一個總量的概念，即各地區90平方米的中小戶型在開發建設面積總量上必須達到70%要求，具體到各個樓盤套型建築面積90平方米以下的戶型佔多少，要看各地區的實施細則。”
沈建忠透露，建設部房地產業司、規劃司等相關部門已經在擬定90平方米中小戶型的實施細則，將會盡快出臺。
對套型面積90平方米的解釋:
沈建忠解釋說，根據一般的測算，套型建築面積和建築面積大約相差10到15平方米，也就是說，90平方米的套型建築面積約等於100到105平方米的建築面積。
樓市快評
炸薯條本就不準備硬到底
所謂炸薯條，說的不是“十五條”的諧音，而是剛出爐的時候又硬又脆，但放久了就變軟的東西。
當“國十五條”剛出臺的時候，就已經有民間的聲音指出:“國十五條”不能硬政策軟着陸，得出實效要看落實。但隨着沈建忠對90平方米和70%的重新闡釋，這一願望看來又要落空了。
根據沈建忠的解釋，當時引起市場震撼的套型建築面積90平方米，變成了建築面積100-105平方米。如果說到了這一步，“國十五條”只是“微軟”，那項目比例70%解釋爲地區總量比例70%，就是“相當”軟了。
令人困惑的是，套型建築面積本不是一個老百姓熟悉的名詞，前有建築面積，後有套內面積，爲什麼政府公佈的時候要選套型建築面積？另外，“國十五條”中“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%”，爲什麼不明確用“新審批、新開工的商品住房總面積”，而要採用“商品住房建設”這一模棱兩可的詞呢。
只能得出這樣的結論:薯條本來就不準備硬到底。所以留了很多氣孔受潮。最令人擔心的一個氣孔是:具體到各個樓盤套型建築面積90平方米以下的戶型佔多少，要看各地區的實施細則。不知“國十五條”又會受哪些“具體問題具體分析”的軟化。
疑問
90平方米麪積調控變“軟”
近日，建設部房地產產業司司長沈建忠對房產新政中“90平方米戶型佔70%”一條首次透露出官方解釋。儘管還未被最終確定，但卻彷彿給出一個信號:大戶型與中小戶型的分水嶺可能要大於90平方米的建築面積。
根據沈建忠的解釋，90平方米指的是套型建築面積，那麼換用建築面積表示，大約爲100-105平方米。由此看來，這一調控政策在最後要落地的時候，已經比較接近前兩年建設部關於“豪宅與普宅”的分水嶺——120平方米。如果各地還有調節空間，這個大戶型與中小戶型的分水嶺會不會還要提升？那麼，這還算是中小戶型的概念嗎？正在因此而“肉痛”的發展商還會痛嗎？被視爲最有力度的調控還是一場暴風驟雨嗎？
70%比例鬆口，堤壩決口
沈建忠的解讀指出，“90平方米及70%”是針對整個地區的總量而言，該信息在廣州業界中引起一陣“騷動”，有人稱看到了政策的鬆動，有人稱這是一個突破口，也是各地方政府制定具體落實細則的一個“參照”。
從字面上理解，把整個城市作爲一個“大指標”來解釋，也是說得通的。比如在一定時間段內，城市的總建築面積指標爲定量，規劃部門只要按照地段及需求人羣購買需要來安排產品的話，全市的戶型面積90平方米以下單元佔總量70%，即可。也就是說，在某些偏遠地區或適合建造豪宅的項目，完全可以突破“90平方米、70%”這個緊箍咒的，只要全市協調好便達標。
105平方米還是中小戶型
從事保險業的許小姐認爲，他們一家三口是換房才考慮至少需要100-105平方米的住房面積，但這個面積範圍的戶型應該不能算是中戶型。因爲像這樣的面積，一般都可以做到大三房。在銀行工作的萬小姐認爲，若單價爲6000元/平方米，那麼一套100-105平方米建築面積的房子就要比之前理解的90平方米建築面積的房子多支付6萬-9萬元，這已不是符合普通買家的中小戶型和中低價位住房。
一位業界人士對如此設定戶型分水嶺也表示不贊同。他提出，國家兩年前提出的普通住宅與豪宅的分水嶺就是120平方米的建築面積，如果100-105平方米的中小戶型與120平方米的豪宅起點之間只相差15-20平方米，那100-105平方米還能算是中小戶型嗎？
業界聲音
調控重拳走向科學化
廣州業內人士存在的第一種聲音認爲，“國十五條”中殺傷力最大的一記重拳，在相關部分官員的解讀下有了明朗且科學化的方向。
發展商認爲，如果是70%是針對單一樓盤的話，將造成千盤一面、產品分類同質化，發展商不需要也無能對某一地塊的目標人羣及產品定位作出細緻、準確的判斷，因此會導致規劃混亂、回退到計劃經濟時代，市場需求與市場供應嚴重脫節，那麼這個政策可能是“瞎指揮”。
而70%是針對地區或城市來說，則有相當的科學性，政府又回位到了“指導”的職能位置上，從一個城市或地區統一的大局出發，對城市功能的規劃有明確的指導，這部分職能其實體現在對地塊容積率的制定上，“國十五條”出臺後，估計這種指導會更細緻些，因此“70%針對地區”是對的，爲將來城市建設與可持續發展帶來更科學、有序的局面。
滿堂紅市場總監龍斌表示，按照建築面積105平方米以下佔七成，那麼將來70%的住房將屬於中戶型而不是中小戶型，政策的調控作用就不如之前的劇烈，對開發商的衝擊將會小很多。不過，這會使得房源供應結構平緩過渡，對房地產市場是有利的。
廣州光大地產董事副總經理陳洪志認爲，沈建忠的解釋可能是擔心條例出臺後對行業的傷害。廣州德興房地產顧問有限公司董事總經理楊曉軍稱，100-105平方米建成三房過小，建成兩房又太大。而且政策制定最好不要“一刀切”。他比較贊同無論是“90平方米”，還是100-105平方米佔70%以上，都應該是針對整個城市而不是某個項目。
“對開發商妥協讓步”
廣州業界的另外一種聲音稱，若按新解釋的精神來辦，會爲相關官員提供了腐敗的機會，比如說在70%是針對地區總量的情況下，具體到某個樓盤的產品中小戶型比例如何，定位如何取捨，可能會爲手握審覈權的相關官員的權力在市場上尋租帶來機會。
廣州穆迪文化傳播公司董事長、地產專家蓋天佐認爲，“國十五條”中提出的“套型建築面積”概念模糊不清，而沒有用通用的“建築面積”和“套內面積”，是政策的弊端，也成爲開發商和政府展開博弈的爭論點之一。
在談及“套型建築面積和建築面積大約相差10到15平方米”的問題時，蓋天佐表示這是極度不可信的。因爲這次政府的政策是很強硬的，政府已表明了調控的決心。這種政府官員的個人言論，沒有正式的文件，不是政策，這種不合適的說法可能被收回。另外，如果這種說法屬實的話，那無疑是政府對開發商的妥協讓步，而且是不適合的讓步，說明了開發商在左右政府的決策，如果這樣的話，相信開發商還會探尋政策的其他弊端和政府進行博弈以擴大利益面。
中原地產項目部副總經理黃韜認爲，如果每個地方都有自己的標準或細則的話，可能就等於沒有政策，面面俱到是不行的，一刀切有時候也是一個有效手段，不然很難執行。
新城市集團董事長曹志偉表示，沒到一個月就改變態度，顯得太匆忙，不夠專業，給人“自圓其說”的嫌疑。在中國，像這種政策的出臺，政治意義多於經濟意義。他個人覺得，90平方米還是可以了，比如他們的樓盤，平均戶型面積還不到80平方米，但賣得非常好。
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