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地方配套政策的全面跟進，似乎沒有如人們預期的那樣迅速。正是因爲這個原因，“九部委意見”落地至今，京城樓市在政策層面上仍然留有不少懸念。目前最被關注的三個懸疑，一是在住房供應結構上，按照“九部委意見”，90平方米以下戶型必須超過開發建設總量的70%，但這個總量針對的是地區還是項目，至今不得而知；二是在房貸首付20%的適用人羣上，要求是“購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的”，但如何準確界定住房是否爲自住，還需探討；三是別墅供地早已下了禁令，但官方至今沒有發文正式定義別墅，禁令因此面臨實操難題。
我們期待細則儘早出臺，破解這些懸疑。當然，對於樓市大衆來說，政策的穩妥和行之有效，比起出臺的速度要重要的多。
懸疑一：“90平方米以下佔70%”——針對的是地區還是項目？
●背景：“九部委意見”第二條指出，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
●分析：政策出臺後反響強烈。在“90平方米”和“70%”兩個數字上爭議最大。首先被提出的是，“套型建築面積提法較爲陌生，90平方米到底是多大？”其次是“90平方米以下佔開發總量的70%，這個總量針對的是地區還是項目？”事實上，這項政策出臺後，不少人認爲90平方米指的就是建築面積，而70%的規定針對的是項目，即要求每個項目中90平方米以下的戶型都要達到開發面積的70%。
兩天前疑問終於有了答案。建設部房地產業司司長沈建忠指出，“套型建築面積和建築面積大約相差10到15平方米。90平方米的套型建築面積約等於100到105平方米的建築面積。70%的比例是地區總量概念，即各地區90平方米的中小戶型在開發建設面積總量上必須達到70%。”
但就在疑問解開同時，沈建忠提道，“具體到各個樓盤套型建築面積90平方米以下的戶型佔多少，要看各地區的實施細則。”這句話相當於佈下了一個新的疑問——北京將執行怎樣的規定？業內人士指出，“關於比例問題，早期顯然傾向於針對每個項目。現在提出按地區總量來控制，一是難以實際操作，二是調控力度小了不少。”
據瞭解，在解釋“90平方米”和“70%”之前，建設部曾專門針對這項政策召開聯席會議。而北京市建委也組織在京的部分房地產開發公司座談，針對下一步的實施細則徵求建議。“90平方米和70%是這次會議上討論的焦點。”一位與會人員說，“開發商一致認爲，北京的戶型面積和結構不能‘一刀切’，應根據實際情況制訂細則。”
●預測：“從目前的跡象看，開發商的反應顯然已經對政策進展產生了影響。”業內預測，“北京下一步出臺配套細則，涉及比例問題時肯定不會針對單個項目了。”
懸疑二：“自住且90平方米以下可首付20%”——自住如何界定？
●背景：《九部委意見》第五條規定，從今年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入羣衆的住房需求，對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
●分析：這項政策中，對“自住房”的界定成爲決定貸款買房首付比例的關鍵因素。據瞭解，目前商業銀行確定購房是否爲自住，一是根據借款人的填報，二是通過央行“個人信用信息基礎數據庫”瞭解情況，三是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。
但業內人士分析指出，“事實上，是否自住本身就很難界定。靠個人填報掌握信息基本上毫無約束。個人信用體系的約束相對有效，但因爲目前體系尚未成熟，仍無法發揮較大的效用。加上銀行之間競爭激烈，銀行很可能會想辦法放寬貸款尺度。”
●預測：看來僅僅依靠現行的“自住”判斷標準，很難達到調控的目的。改變目前局面的辦法，一是對“自住”界定標準進行有效補充。例如通過貸款者有無日常水電費和物業費爲標準來確定是否爲自住。儘管該方法可以在發放按揭後，以事後監管的形式發現部分炒家。但無法事前預防，難以控制。二是政府通過各種扶持手段促進銀行個人信用體系的完善，真正實現信用體系的約束力。三是對兩成首付比例的適用條件做更多的限制。
政府會不會出臺細則來保證“自住”界定的準確性？目前多數銀行認爲，2成、3成的首付款比例，對房貸者的影響並不大。而行之有效的政策制定起來難度較大，“預計短期不會有針對此問題的細則出臺。”
懸疑三：“禁止別墅類土地供應”——別墅如何定義？
●背景：國土資源部今年5月30日下發“關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知”，規定從5月31日起，各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也要進一步控制。
●分析：事實上，停止別墅用地供應的政令早在2003年就已出臺。去年也一直在強調此禁令。
“儘管國家明令禁止供應別墅用地，但目前許多類別墅項目仍在打政策的‘擦邊球’，有些開發商以普通住宅立項，卻用來開發低密度高檔花園住宅。”國土資源部土地利用司副司長表示，將出臺文件規範別墅定義，不排除將目前在北京、上海等城郊大量興建的TOWN-HOUSE、低密度花園洋房納入高檔房，進行供地限制。
到目前爲止，關於別墅的定義仍未完全明晰。除了日前舉辦的地交會上，國土資源部地籍司官員在接受採訪時表示“別墅現在還是指獨門獨院、兩至三層樓的形式”，官方一直沒有正式發文定義別墅。
●預測：如果按照該官員的說法，除了獨棟別墅，其他如聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅都將被確定排除在“別墅”外，也因此不會被停止用地審批。但這種說法能否代表官方表態還不得而知，目前也最多能被當作一個信號而已。況且建築形式的定義，更應該歸口於建設部門。由此看來，別墅定義的懸疑仍然沒有破解。
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