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-溫州炒房人認爲如果資金實力不足就會被真正“套牢”
溫州炒房團哀嘆炒成房東
200多萬元購買的別墅隔成7個單間，以每間500元/月的價格出租給當地打工者
地產新政追蹤報道
地產新政實施已經一個多月，經歷了最初的“震動”後，無論是開發商還是真正的消費者都在進行着相應的調試。而在地產新政下，另一個受影響巨大的“羣落”———“炒房人”又如何呢？記者在對幾位“典型炒房人”採訪後發現，對於打擊過去幾年中盛行的不正常的“炒房”現象，地產新政的作用是明顯的。
新政之下，即便是一些“倖存”下來的“炒房人”，也在思考轉變爲以一種較爲理性的方式進行合規的房地產投資。
政策篇
地產新政“封殺”炒房人？
“去年‘期房限轉’的新政已經套住了很多人，今年的新政策則徹底封殺了房子的‘5年青春期’，北京的房子往後真的是沒什麼好‘炒’的了！”在萬達廣場4號樓內一套三居室改成的辦公室內，半倚在沙發上的於先生擡高語氣向記者強調。
於先生是在2003年、2004年這兩年中，藉着北京房價的快速上漲、外地有錢人大批進京購房的浪潮，幾乎是一夜之間從炒房的“散戶”變成了“炒房莊家”———在東部某樓盤購買了50多套住宅後，他的角色由一般買主變成了“一個優良產品的中間批發商”，開始替一批“跟進”他的“散戶”代銷房子。除了自有資金“炒房”的收入外，他還從替別人的炒房交易中每筆從中抽取2%的代理費。
這種如魚得水的炒房生活在去年開始發生變化。於先生說，去年中央出臺的新老“國八條”以及上海樓市的變化讓他看到了北京炒房環境的變化。在他看來，北京炒房主要有兩種盈利模式：一是靠市場整體價格的提升，二是通過差價獲取收益。前者適用於城區的住房———因爲土地是不可再生的，城裏的新房子會越來越少；後者主要看包括政策在內的住宅市場整體氛圍。而去年的新老“國八條”對“期房限轉”的政策無疑對他的“炒房經”產生了關鍵的影響。
“在這兩種炒房模式下，北京炒房和其他城市不同，是有‘青春期’的！最佳2年出手，利潤最大；5年是最後的期限，擱手裏5年，再好的房子也炒不熱了。”
和北京“土生土長”的於先生看法不同的是，從2000年開始轉戰長三角各主要城市“炒房”，去年才北上進京的溫州投資客陳先生依然看好北京的升值空間。
陳先生告訴記者：“北京的房產升值空間還很大，遠不是北京的投資人所認爲的只有‘5年青春期’。”按照陳先生的說法，“新出臺的‘國六條’和九部委的15條，對溫州人而言，是在北京的機會。”陳先生的分析是，調控政策對投資者而言，是雙刃劍。首先，新政有關90平方米戶型限制政策和別墅項目的停辦手續等的規定，給了大戶型和別墅等高檔樓盤一個好的“遠景”———物以稀爲貴，這樣的房子現在開始限制供應了，那麼現有的大戶型或者別墅以後升值的機會就來了。其次，和5月新政策出臺前北京房價快速上漲不同的是，現在因爲很多人在等着“新政細則”，而使北京整個房地產市場出現房價漲幅下降甚至停滯的局面，而這對現在進入的購買人而言，就是一個和開發商談優惠的條件。“但和以前不同的是，今後北京炒房的機會肯定不是眼下的，肯定是需要‘養’的。”陳進一步解釋，所謂的需要“養”，是指需要長期持有，要等5年甚至更長，要把房子當作一個投資產品來看。“新政策下，如果你有足夠的實力，趕緊趁機‘進倉’。”
現狀篇
200萬的別墅拆成7個單間出租
“我怎麼想的？投資本來就是有賠有賺的，否則怎麼叫投資？”現居上海淞江的李先生對記者說。李把200多萬元購買的別墅隔成7個單間、以每間500元/月的價格出租給當地打工人，說起這件事的時候，他一點都不尷尬。
和上述的陳先生不同，李先生不是溫州炒房羣體中的幫着一批人決策投資方向的“掌舵人”，而是“跟風”的“散戶”。
在此前眼看着溫州很多炒房人“翻着倍兒”把溫州當地的房產炒得不亦樂乎的時候，2004年，身爲小企業主、身家500萬的李先生終於跟着親戚一行6人加入了上海的炒房團。
“我進入上海不算早，也不算晚，2004年年底和2005年春節之前，我是掙錢的。”李先生回憶，“2005年春節以後，所有的都變了。之前，其實我們已經有所準備，但沒有想到，形勢變化得如此之快。”李先生說。而他在上海淞江這套如今被他拆割成單間出租的別墅就是“砸”在手裏的。根據李先生的解釋，他的這套沒能加價出手的別墅，去年年中收房後，爲了降低損失，經過一番考察後，他花了2萬元裝修，拆割成7個空間，以500元/月的價格出租給了當地打工者。“500元一間，價格便宜，不會出現空置，一個月就是3500元，幾乎和我的月供持平。起碼我不虧了。雖說資金擱在這兒了，但我不擔心，我相信隨着別墅停建，過幾年，我的這套房子會升值。”
“我還不算慘的。”李先生說，最慘的是那些在2004年年底和2005年跟進的那些溫州“炒房客”。“調控考驗的是投資人的資金實力，只要我能扛過這幾年，我這套別墅最終還是會掙錢的。而這批人不一樣，他們是真正意義上的一些跟風者，是註定要吃虧的。”
李先生對他的話進行了解釋：“那些糊里糊塗看樓市熱鬧撞進來的真正的散戶‘炒家’———有很多是上海人，是高房價的接盤者，他們被套是真正意義上的被套，因爲他們一般都是用銀行按揭接的盤。目前的局勢下，如果他們資金實力不能撐到有人接盤，他們就是真正的被套人。”李先生說，像他這樣在變着法子，用盡可能小的代價———哪怕是把別墅拆散了出租以應對風險、等待下一輪上海房地產春天的溫州人不少。
觀察篇
溫州炒房團面臨“生存”課題
上文“政策篇”中的陳先生這幾天正在和溫州機構商談，準備在8月以前，選6到10家有實力、有品牌的大戶型高檔住宅樓盤去溫州開場投資推介會。這是他爲他身後的那批跟着他的溫州人籌備的。“我這次要組織北京樓盤南下溫州，和2004年80多個北京樓盤主動‘殺’到溫州不是一回事，我們已經變被動爲主動，是有選擇的投資，而不是當年的投機了。”
在陳先生的幫助下，記者還找到了和他一起籌備溫州投資會的溫州當地有名的炒房團組織人袁先生。“溫州炒房團要調整思路，要轉型，否則溫州的炒房團要全軍覆沒的。”這是袁先生的第一句話。也正是如此，袁先生認爲，眼下，溫州炒房團面臨一個不變，和兩個轉變。
不變的是對北京、上海等大城市房產的投資。“今年證券市場的變化再次證明，股市投資要謹慎；黃金、期貨、炒匯等也都不太靠得住，儘管樓市的政策一變再變，但相對前幾種投資渠道，對有很多資金在手的溫州人而言，樓市卻算得上是好的，最起碼，投資不成你還可以持有，能看得見摸得着。關鍵的問題是，形勢在變，政策在變，我們的投資方式方法也要變。”這是他們幾個“掌舵人”的一致共識。
第一個要變的是戰略上要由過去的投機到今後的投資。“如果還要在這個市場賺錢，必需改變戰略，由過去的快進快出的投機模式調整爲長線持有的投資模式。否則就是自取滅亡。”
“第二個要轉變的是戰術。”袁先生說，“具體有兩點：一個是由過去熱衷於住宅向商業轉型，二是在住宅投資上，由過去單純看區域變成選‘精品’住宅樓盤。”
由住宅到商業，袁先生的分析是：“住宅市場變數太多，在中國，房價不僅是經濟問題，也是社會問題，這幾年中央的調控措施幾乎全都集中在住宅市場，而相對而言，商業物業的政策很穩定；另外，隨着中國經濟的發展，以及上海、北京陸續出臺政策，限制住宅樓內開公司等政策的出臺，包括商鋪、底商在內的商業物業升值空間也越來越大。最重要的是，商業物業一旦投資成功，會越‘老’越值錢，不像多數住宅，會有折舊、設備設施落後等之說。”
而對第二個轉變，袁先生的分析是：小戶型的調控政策說明，國家在重視解決中低收入家庭的住房困難的同時，也開始考慮到土地等的集約利用，而這將意味着今後舒適型的房子———有着較大戶型空間、優良綠化環境等的樓盤會越來越少，而在投資層面上，供應的“少”則意味着未來升值空間的“多”。
而在後者上，他們更爲看好的是北京。“北京的房價相對上海而言，這幾年要漲得少；而北京作爲首都，其吸引力對全國全世界的人而言都是魅力永存，不管是經商、子女教育還是其他！”不難看出，溫州人在醞釀着對北京樓市新一輪的投資。
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