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6月18日，位於南門外大街上的金茂·現場項目正式亮相，其推出的酒店式公寓高達48層，成爲我市“公寓之最”。與此同時，本市其他區域酒店式公寓供應也全面放量，一時間市場上相關樓盤已快速增長到近20個。種種跡象表明，在上海、北京、深圳等城市流行的酒店式公寓，如今也開始在天津市場放量。
市場供應快速放量
目前，天津樓市中酒店式公寓產品供應比較分散，快速路、地鐵、輕軌等交通幹線沿線以及市區繁華商圈、老城廂、奧體中心等市中心地段，是其比較集中的區域。
位於南市的金茂·現場項目，酒店式公寓建築面積4.97萬平方米，戶型平均面積在50-60平方米之間，全部精裝修，並聘請知名物業管理公司高力國際進行後期管理；位於南開區奧體中心區域的奧城國際酒店式公寓，由兩幢塔樓組合而成，戶型以40-50平方米小戶型爲主，按四至五星級酒店標準配置、裝修及管理；位於中山門蝶橋下的煥日線，總建築面積2.93萬平方米，戶型面積從34-122平方米不等，主力戶型多爲40平方米左右的三星級酒店式房間，全部精裝修附送部分家電。
另外，很多市區大盤項目，如河西區光華橋畔天津灣、三岔河口泰達城公建區、老城廂天津富力城等，也都在其公建配套中規劃了相當數量的酒店式公寓。
需求支撐搶灘市場
近二三年來，隨着環渤海經濟圈逐步建立和經濟高速發展，爲天津帶來大量人流和物流。截至2004年底，出入境管理局共辦理臨時來津外國人311704人次，在津常駐外國人12648人，同比上升61.5%。這無疑給酒店式公寓提供了廣闊市場。
據天津中原市場調研報告顯示，這兩年來，天津已建成並投入使用的酒店式公寓，特別是配套設施好、服務質量高的高檔酒店式公寓保持持續旺租局面，租金也保持在較高價位，如國際大廈、奧林匹克大廈、濱江國際飯店等目前租金在25-30美元/平方米/天，比去年同期增長5%-10%左右。目前在售酒店式公寓均價集中在5500-16000元/平方米，銷售情況較好，市場行情比較樂觀。
天津中原人士分析認爲，酒店公寓良好的市場反映一方面與天津在全國的經濟地位提升和經濟迅猛發展密不可分，另一方面也可以看出，目前天津市場上酒店式公寓產品供應量明顯不足，難以滿足市場需求。以2004年爲例，天津市區酒店式公寓以及產權酒店的新增供應量只有約1000套左右，總建築面積10萬餘平方米，供應量很小。
據瞭解，按消費方式劃分，酒店式公寓消費者分購買客戶和最終租用客戶兩種。前者主要有投資客戶和外企團購客戶；後者則包括外企中高級行政人員、來津處理短期業務人士、初來津工作的外籍員工、剛從海外歸來的本地人士等。隨着濱海新區被納入國家“十一五”規劃，未來勢必將有大量“三外”人士涌入天津，對於酒店式公寓的投資也將成爲未來幾年天津投資新亮點。
定義模糊謹防陷阱
儘管酒店式公寓市場呈現出供銷兩旺局面，一些業內人士仍對這種新型房地產產品提出不同意見。
“酒店式公寓實際上是一種將產權式酒店、服務式公寓等多種概念混合在一起的一個非常含糊的名詞。”戴德樑行房地產顧問(天津)有限公司研究顧問部經理王紅說。
她進一步解釋，產權式酒店特點是每間客房分割成獨立產權出售，投資者將其委託給酒店管理公司出租以獲取利潤分紅；服務式公寓特點是隻租不售，由正規酒店管理公司管理。而目前市場上通常所說的酒店式公寓，既不是真正意義的酒店，也不是真正意義的公寓，而是一種分割產權出售、屬於公建性質的住宅。
“目前，不管在市中心還是在郊區，只要是小戶型樓盤，開發商就冠以‘酒店式公寓’。實際上，現在投資者對這種產品的理解仍然十分模糊。”天津金茂投資發展有限公司總經理李建民對記者說，“其實，很多開發商推出酒店式公寓都是被迫的，只是爲了滿足規劃部門對項目公建配套數量要求而推出的一種具有公建性質的住宅產品，並不是純正的酒店式公寓，只是銷售上的噱頭。”
李建民認爲，不能將酒店式公寓理解爲單純的小戶型產品，投資應該是它的首要屬性，其次纔是居住功能，但也僅適於那些工作時間不長的單身白領，屬於一種過渡產品。因此，酒店式公寓應該定義爲一種由物業管理公司效仿酒店對其提供較高水平服務，但沒有任何酒店經營內容的純服務公寓。
投資者考察三要素
有關專家提醒，作爲一種新型房地產投資產品，投資者在選擇該類物業投資時需考慮以下幾個因素。
首先是位置。李建民介紹，酒店式公寓客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務氛圍是否濃郁、交通是否便捷、周邊配套如學校、醫院是否完備等決定物業有沒有穩定消費羣，借力成熟商圈的物業更具投資價值。在國外，類似產品往往都位於市中心。
其次是服務水平。王紅認爲，保證酒店式公寓品質最關鍵的在於後期是否有專業酒店管理公司爲之服務，因爲服務水平高低直接影響到後期出租時客戶去留。能否提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件，是產品附加值，直接關係到物業今後的租金和收益回報。企業實力、經營管理水平是關鍵，目前市場上缺乏專業的經營公司，整體經營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。
再次是價格是否透支。看似“旱澇保收”的酒店式服務公寓，其實也暗藏危機。李建民提醒說，有不少項目打着回報穩定的幌子，將原本數千元的房屋賣到上萬元，即使加上日後回報，其購買的房子也是負資產。
值得一提的是，業內專家提醒投資者注意車位和產品設計合理性。車位不足影響商務人士出行以及客戶來訪。在出租物業中，小戶型、中戶型容易出租，而酒店式公寓檔次高，佔用資金相對較多，回報週期相對較長，因此適合中長線投資者。
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