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戶型越來越大、房價越來越高、囤房者越來越多……我國房地產市場近年來的走勢讓多少中低收入家庭“居者難尋其屋”。關於“90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上”“居住用地供應量七成用於中低價位中小套型”等一系列“中小戶型新政策”的出臺，在房地產業界引起了強烈反響，同樣也讓廣大低收入羣體看到了希望。
“中小戶型新政策”如何儘快突出重圍？新政策能否落到實處？它能否真正給低收入人羣住房帶來福音？在此間召開的“2006(博鰲)房地產論壇”上，來自政府、學界、開發商等衆多人士對此展開了激烈的討論。
90平方米與70%：模糊關鍵詞有待更加明朗
7月5日，在海南參加2006(博鰲)房地產論壇的多數專家、學者對“套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”，以及“優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%”，這兩條“中小戶型新政策”表示贊同。他們認爲，發展中小戶型住房，滿足中低收入家庭的住房需求，無論從社會責任角度，還是從市場規律角度，都是我國目前房地產市場所必需的，是確保我國房地產市場健康發展的需要。
“但就新政策的關鍵詞，90平方米和70%依然是兩個模糊概念，如果不定義明朗，‘中小戶型新政策’就很難突出重圍發揮政策效能，更難落到實處。”五合國際副總經理嚴濤說，房屋面積按照建築規範來講，一般有使用面積、套內面積、建築面積幾種叫法，很少有套型面積的說法。
記者瞭解到，關於套型建築面積，建設部給出的最新權威解釋是：“套內使用面積除以標準層的使用面積係數，而套內使用面積又等於套內各功能空間使用面積之和。”儘管有了這一權威定義，但相當多的人對這一繁雜的表述還是有點摸不着頭腦。
缺乏簡單、可操作性的統一標準，使得對“90平方米套型建築面積”計算方式差異很大。比如，地下室在有的地方不算容積率，但在重慶算。陽臺，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果沒有一個明確的全國統一標準，即便是同一戶型、統一設計，在全國不同城市都有可能出現不同數字。就設計而言，甚至可能會催生出一些讓人啼笑皆非的設計“怪胎”——80平方米的室內面積，100平方米的空中花園。
“90平方米”的隱憂：“質量威脅論”和“貧民窟論”
戶型小了，成本很難壓下來，作爲房地產商利潤空間又不願降低，在這種情況下，遂產生了“質量威脅論”。
“本次調控只對中小套型房屋價格進行限制，並沒有限制利潤。既然如此，那麼在同等價格之下，早已習慣了四兩撥千斤的暴利的開發商們，依然有很大的自由發揮的空間。要想讓他們迅速轉型，以諸如薄利多銷這樣的方式來經營房地產，顯然難以適應和接受。”一位不願透露姓名的政府官員說。
開發商很可能會在各個環節壓縮成本。比如，在招投標階段，開發商就會將標底定得很低，在這種低標情況下，施工方又想有一定的利潤，最直接的辦法就是用劣質不合格材料或偷工減料。劣質鋼筋、劣質水泥，甚至不合規範的那些“野馬施工隊”便有了市場，安全隱患就這樣埋下了。事實證明，即便在沒有限價的情況下，也有不良開發商爲了獲取暴利，不擇手段地降低成本，更何況限價後又要保證質量難度可想而知。若果真如此，限價房就在事實上失去了存在的意義。因而，在限價政策推出的同時，必須有相應的配套措施，對房屋建築質量進行更爲系統和嚴格的監管，並加大對不良開發商的懲處力度。同時，還應該爲消費者維權提供更爲便利的通道。
另一種觀點就是“中小戶型貧民窟論”。一些人擔憂，限價後，物業管理、樓盤的服務等多種配套服務極有可能缺失。鑑於此，正在海南出席這一論壇的全國工商聯房地產商會會長聶梅生駁斥了當前社會上流行的這種觀點。她認爲，那些誤將中小戶型當成貧民窟的思想是浮躁和錯誤的。我國目前有一大批中低收入羣體住房緊張，所以中央才提出加大90平方米以下住房的建設力度。她建議房地產開發商們當務之急，是集中精力做好每一個項目，不僅戶型要設計好，而且要比大戶型房子更加綠化、更加生態、更能體現中華民族的傳統文化，只有這樣的房子才能更具有競爭力，更能體現出房地產企業的品牌價值。
構築中低收入住房的安全保障網
“中小戶型新政策”對解決中低收入家庭人羣的住房問題而言，的確猶如一場及時雨，但專家學者們認爲，要從根本上解決我國房地產業中的諸多問題，必須加快建立和完善住房保障體系。
中國房地產及住宅研究會副會長張元端說，2005年，全國250個地級以上的城市，70%沒有完全實施廉租房，保障面不到4%，經濟適用房開發投資連續出現了負增長。目前，經濟適用房開發只佔商品住宅總投資的5%。世界各國的實踐證明，解決住房問題，尤其是中低收入家庭的住房問題，政府具有不可推卸的責任，像我國目前這樣，主要靠市場手段是很難徹底解決的。由於住房保障制度不完善，市場主導制使得一方面巨大的住房需求刺激了房價的上漲，另一方面，中低收入者承受不了，增加了房地產市場的複雜性。
專家建議，建立住房保障體系，必須建立起買房和租房兩條腿走路的機制，新房市場和舊房市場兩條腿走路機制。只有這樣纔可以做到住房消費的梯度化和消費模式的多樣化。有步驟地解決全社會的住房問題。
具體而言，一是政府直接參與建房的模式。通過設立專門的機構，提供運營資金。張元端說，比如英國設立了政府住房公司，住房資金由中央政府公共開支，住房公司負責住房投資的分配。二是政府間接參與模式。比如法國政府爲那些非贏利機構提供優惠貸款，實行貸款利息補貼，支持這些機構發展低租金、低成本租房。三是建立專門的保障廉租房的機制。比如新加坡，90%的住房都是由政府以廉租房的形式初步解決的，從而使新加坡得以實現“居者有其屋”。在日本，無論是戰後爲解決房荒而建公營住宅的時期，還是上世紀50年代至90年代爲工薪階層建造住宅時期，政府都起到了主體作用。日本80%的住宅爲普通居民集合住宅，剩餘的20%才允許私營集團開發商品住宅。
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