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要想繼續在中國樓市掘金，海外基金必須走在政策指引的“斑馬線”上
《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》揭開神祕面紗
儘管最終政策依舊在醞釀，特別是九部委的配合細則還在草擬，但限制外資炒房意見的大致消息已在海外基金內悄悄傳開。
“大致內容已經基本清楚，現在還在研究之中，並不是板上釘釘嘛，我們寄希望於九部委細則不會太嚴厲。”昨天，一家國際著名基金管理公司負責人表示。
措辭嚴厲細則待定
昨天，上海證券報記者從權威機構得到了這份總共5頁紙的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》，該《意見》從外商投資房地產准入門檻、外商投資企業房地產開發經營管理、境外機構和個人購房管理等幾方面進行了細則規定。
《意見》特別要求，建設部、商務部、發展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局等九大部門及時制定有關操作細則，加強指導和監督檢查，依法查處違規行爲。
《意見》還特別在第(十三)條強調，“各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，高度重視當前外資進入房地產市場可能引發的問題”；同時指出，各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業的優惠政策，已經出臺的要清理整頓並予以糾正，其言辭不可謂不嚴厲。
“從前對於外商投資設立房地產企業的註冊資本金並沒有相關限制，現在這種所謂的好日子可能要結束了。”仲量聯行中國區董事陳立民表示。
不少項目已經撤銷
“外資限制意見的消息已經風聞了很長時間，但拿到手後倒覺得並不會有太大影響。”境外另一家知名投資機構負責人表示。他認爲，《意見》的關注層面仍然在住宅方面，對於商辦物業而言，並不會產生顯著作用力。“政府的本意是希望保持住宅市場的穩定，商辦項目並不是主要針對目標，而且從細則來看，這些規定對於資本金雄厚的機構並沒有明顯作用力。”
但是另一家以開發住宅爲主的外資企業卻對此有所擔憂，“從《意見》對於合作方式的約定來看，投資回報率會有所減少，而這是投資機構會主要考慮的因素。”據一位國際投資機構人士透露，已經有幾個原本商定投資意向的項目，在知曉可能出臺的相關規定之後，同時在外匯結匯已經受阻的情況下，無奈進行了撤銷。
個人炒房受限最大
此外，對於境外機構和個人購房管理方面，《意見》也做出了與以往不同的明確規定。如境外機構只有在境內設立了分支、代表機構之後，以及在境內工作、學習的境外人士，才能購買自用、自住商品房。而在此之前，對於境外人士的購買條件幾乎沒有限制。
據美聯物業交易管理部高級經理王磊介紹，在2002年之前的一段時間，曾經對於境內外人士購買內地住宅實行的是有別對待。特別規定境外的企業、組織和個人，包括港、澳、臺人士在境內只能購買外銷商品房，而不能購買內銷商品房。但自2002年取消外銷房、內銷房的區別之後，原本需要支付相對較高購房款的境外人士也可以用平價購買境內的住宅，而且購房套數也不再受限。
“可以說，除了買賣合同必須經過公證這一步驟之外，境外人士幾乎與境內人士可以享受同樣的規定。”中原地產按揭部經理楊晗靚表示，“而且無論在購買用途或套數方面，之前並未有相關規定予以限制。”
打壓投機尚待完善
仲量聯行國際董事鄧文傑表示，目前中國市場中的確存在着投機性資金，而一旦限制外資的政策正式出臺，對於這些帶有“賭博意味”的投機性資金將起到關鍵性的影響作用。“這種資本金小、快進快出的投機性資金，對於盲目擡升房地產市場價格有較大的推波助瀾作用。如果有政策進行引導，將有助於擠壓市場泡沫。”鄧文傑表示，“哪個國家都不希望那些可能引發泡沫的資金來攪亂市場。”
“但是從《意見》來看，目前實名制的說法仍然比較含糊———如果境外人士找境內人士代購，應該如何進行有效管理？此外，如何界定是自住還是非自住？這都是需要細則來明確規定的。”一位業內人士依舊存有顧慮。
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