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一週前，本報獨家全文解析了有關部委即將發佈的限制外資“炒樓”文件。昨日，經國務院同意，《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)如期由建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局以及外匯局聯合發佈。與本報之前披露的相一致，正式文件從外商投資房地產市場準入、企業經營管理及購房管理幾大方面加以了明確。《意見》發佈後，九大部委將就此制定相關細則。至此，被海內外廣泛關注的中國房地產業“外資調控”政策最終落定。【六部門發佈規範房地產外資准入和管理意見】
業內人士指出，《意見》的出臺，並非是阻止外資進入樓市，而只是在每個環節上加強了對外資原本寬鬆的管理。從這個角度看，中國房地產市場將進入“外資本地化”的調控新時代。 【《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(全文)】
“外資本地化”調控是核心
具體來說，直接改變目前市場行爲的細則包括：外資需先設立境內公司再進行房地產開發和投資，投資項目總額超過1000萬美金的，公司註冊資本金不得低於投資總額的50%；沒有付清企業註冊資本金，未取得土地使用證，開發項目自有資金不足的，均不予批准企業的外匯貸款結匯，且不得承諾任何一方的固定回報；境外機構在境內設立分支、代表機構，境外個人在境內工作、學習超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，並採用實名制規範購房手續等。
“新政並不是阻止外資進入樓市，只是在每個環節加強一下原本寬鬆的管理，達到‘外資本地化’的調控目標。”信義不動產研究中心相關負責人表示。
據瞭解，至6月底，我國新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%。其中，外資直接購買在建項目和成熟物業現象較爲集中，外資購房一季度結匯同比增長2倍以上。根據國際物業顧問公司戴德樑行的統計，今年一季度外資在中國購買建築物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元多達11億美元，相當於官方公佈的2005年房地產實際利用外資額的83%。
在此市場背景下，政府“在借鑑國際慣例的基礎上，按照統籌國內發展和對外開放的原則，依據土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際”，出臺規範外資的政策，“最終目的在於維護國家經濟安全、維護中小投資者和人民羣衆的利益。”
長期內有助推低房價
其實，由於文件初稿早在一週前已經在市場流傳，引發了衆多外資的先期行動。據瞭解，上海、北京的高檔新商品房和二手房的交易量在此前一週已經逆市上揚，出現衆多高檔房的“熱買熱賣”現象。
市場人士介紹，這是外資限制政策與小戶型開發趨勢共同作用的結果。外資受限的消息大量原有的外資購房者考慮到未來的交易手續可能繁雜，影響交易成本和時間，正積極搶在政策實施前購房，而賣家也在拋盤退市；大戶型的稀缺資源則導致了買家接手的熱情高漲。
大多數市場人士認爲，目前已有機構投資者放緩或放棄投資計劃。新政必將在未來長時間影響外資在中國樓市的投資戰略。排除惡意的短期炒作，市場交易量會有所降低，房價也可能因此下降。信義不動產研究中心相關負責人表示，隨着外資投資的理性意識增強，短線炒房將被抑止，長線投資者仍然能找到機會。
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