住宅保障體系醞釀 經濟適用房或將“以租代售”
建設部有關負責人日前表示，經濟適用房以租代售將是未來發展的方向。廉租房、租賃型經濟適用房及限價商品房三個等級將共同組成實物型的住宅保障體系。按照建設部官員的說法，在新方案中，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人羣出租。
長期以來，在我國的住宅保障體系中，經濟適用房一直擔綱主角，但其近年來開發比重卻連續下滑。根據國家發改委提供的數據，今年前5個月經濟適用房投資占房地產開發投資的比重僅爲2.6%，比去年同期下降5%。
但問題還不僅僅侷限於數字的表象。在經濟適用房中，我們嗅到了某種“變質”的味道。擁有私家車的人住進了經濟適用房，一些住經濟適用房的人購買了第二套房子，甚至購買經濟適用房的拆遷指標成爲了令市場翹首的稀缺資源。漸漸變味的經濟適用房動搖了其爲中低收入者服務的宗旨和社會公平，使人們質疑：我們的住宅保障制度究竟保障了誰？
業內人士分析，現行經濟適用房制度的癥結主要在於我國個人信用體制尚未健全，甄別出應當受到經濟適用房制度保障的人羣，需要付出高昂的監管成本，同時，在經濟適用房的審批層面，存在巨大的尋租空間。如果無法有效遏制某些中高收入人羣購買經濟適用房，那麼住房保障很可能就是形同虛設。而以租代售的方式，在相當程度上，可以縮減這種尋租空間。
另外，現行的經濟適用房制度缺乏退出機制，在新的住宅保障體系方案中，租賃型經濟適用房則面向低收入家庭，當家庭收入達到一定水平後，政府有權收回住房。以租代售因爲具備退出機制，顯得更爲科學。一方面，這可以使政府有限的公共財政支出更能用在刀刃上；另一方面，也在一定程度上防止經濟適用房“變質”，更有效地保障中低收入人羣的住房需求。
不過業內人士認爲，經濟適用房以租代售，目前還只是一種方向，具體操作細則尚待研究出臺。比如，面對現在普遍100平米以上的經濟適用房，普通商品房90平米的戶型限制是否會同樣有效？政府在興建租賃經濟適用房時，應當聚焦於每年新增的量，還是城市規劃和經濟適用房總量的控制？在租賃定價方面，又如何有效區分不同收入人羣的不同需求？政策效果的實現和這些問題的解答緊密相關。
我們的社會不可能讓所有的人都買得起房，也不可能讓所有的家庭不分收入差別都用市場化的方式解決住房問題，發展住房市場與住房保障是兩個不同的命題。經濟適用房以租代售的新政在完善後者方面，無疑向前邁進了一步，但這段路還很長。
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