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二手房市場正在經歷“多事之秋”。接連不斷的針對性政策讓越來越難看懂的二手房市場更加撲朔迷離。“國六條”地方細則尚未出臺，個人所得稅徵繳和資金監管政策則已同期而至。二手房市場何去何從成爲近來業界談得最多的話題。
在一段集中短暫過戶潮後，市場又恢復低迷。交易數量下降、等待細則出臺成爲主基調。然而這一切背後，行業整合暗流正悄然形成，租賃市場在沉默多時後翻盤，而二手房交易價格也開始新一輪“糾偏”。
行業
沉默中靜待細則公佈
7月26日，國家稅務總局下發“關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知”後，全國範圍內出現大面積“集中過戶”。龍盛房地產總經理王穎介紹，集中過戶高峯出現後，市場馬上進入低迷期，交易數量明顯下降，觀望氣氛更加濃厚。房管局公佈數據顯示，8月5日當天，市內六區只有12套房屋交易，而隨後兩天交易數量也在十幾套左右。
“今年全市二手房成交面積900萬平方米的計劃恐怕很難完成。”21世紀不動產總經理張武解釋，統計數據顯示，今年一月至六月份，全市二手私產房交易面積257.8萬平方米，即便加上公產房置換，未來四個月內達到計劃的900萬平方米也不容易。易安置家總經理劉冰說，現在的交易規模與上月出臺營業稅時沒有太大變化，有的門店交易甚至還不如上月初。他預測：“從現在市場反應看，今年整個行業經營業績不會超越去年，交易數量會減少近三分之一。”
整體交易規模下降，意味着連鎖中介企業日子不好過。據介紹，塘沽區已經有十一家中介企業退出市場，一些知名連鎖機構也在陸續關閉門店以降低成本。有的甚至在關店同時大面積裁員，有的中介公司老總還表示明年會全面退市。“因爲大部分中介已經不再收房賺差價了，單店營業水平再下降意味着企業會虧得更慘，所以想活下來的企業只能捱過這道坎。”張武說：“反過來看，挺過去的企業可能就是最後勝利者。”當然，也有一些企業選擇此時進行擴張。瑪雅房屋天津總部董事長劉少平說，同行退出會留下很多好的門面，租金也會降下來，同時還能蒐羅到大量優秀人才。
市場
夾縫中“弱者”開始挑大樑
“買賣出現曲線波動時，租賃市場將發生反向變化。”張武說，一直以來，任憑本市二手房價格如何變化，租賃市場價格始終沒有起色，如今租賃市場卻開始發力。來自我愛我家數據顯示，房屋租賃規模相比七月份上漲近7%，平均租賃價格也在上月基礎上漲了近100元。“8月1日到7日，登記租房數量爲800套，與上個月同期相比提高5%，特別是一些五年內次新房登記數量明顯上升。”我愛我家總經理趙劍冰說，由於這些次新房裝修檔次、房型等條件較好，帶動租金整體提升，成爲租賃市場水漲船高的主要原因。
一直以來不被重視的郊縣市場開始成爲熱點。與市內六區二手房交易量下滑相比，這個一直在夾縫中生存的次熱點市場表現出較好行情。21世紀不動產統計表明，七月份郊縣成交二手房2991套，超過市內六區556套，創造今年一月份以來最高值。交易面積也比中心城區多出五萬多平方米。
據介紹，由於郊縣地區交易量增長幅度遠高於中心城區，因此7月郊區縣地區所佔市場份額明顯提升，與中心城區成交面積比值由6月的0.91∶1上升至7月的1.32∶1；總交易金額比值由6月的0.48∶1升至7月的0.64∶1。另外，七月份本市新建商品房交易量有所下滑，而存量房市場交易量有所放大，所以二手房與一手房交易量比值由6月的0.56∶1增長到7月的0.75∶1。統計顯示：郊縣地區交易量全線上揚，上揚幅度從8%至173%不等。其中大港區以4.45萬平方米交易量依然領先，全市排名提至第三位；靜海、寧河交易面積也出現兩倍以上增長。
價格
平穩中繼續“糾偏”
任何政策出臺時都會出現價格猜測。人們更期盼交易價格下降。張武認爲，交易價格降低不是純粹意義上的，而是相對區間中、相對時間內的變化。從整體看，二手房交易價格不會有大幅度降低，但可能會出現相對意義上的“糾偏”。據瞭解，五年以上房屋可能會成爲市場寵兒，因爲這類房源最起碼可以減少營業稅支出，所以在交易上會比較順暢。根據業內人士估計，如果按照每年10%商品房釋放到二手房市場計算，從上個世紀九十年代初到現在，市場上有近600萬平方米次新房儲備，這些房齡相對較長的房源均價普遍較低，一旦這些房屋成爲市場主力，勢必會拉低交易均價。
王穎認爲，從全國交易情況看，二手房市場仍舊是賣方市場，往往是一套房源出現後，會有四五家買房者盯着，從供需情況分析，二手房價格不會有很大下降。目前，儘管本市房屋交易數量有一定幅度降低，但交易價格並沒有出現大面積回落。從上月交易數據就能看出，雖然有營業稅政策制約，平均單價還是提高了1%。“儘管有一些房屋降價銷售，但畢竟屬於個別現象。”王穎說，大家都在等待天津細則出臺，只有標準明確，市場纔會做出反應。
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