2008年之後房價會跌嗎

　　●高峯期出生人羣促市場升溫

　　●房地產市場將出現真正拐點

　　●加速城市化可緩解市場波動

　　很多北京的朋友都認爲，2008年之後北京的房價會下跌，原因是奧運會舉辦之後，北京的房地產缺乏炒作的題材了。筆者不想就此話題展開討論，奧運會充其量只是影響當前北京房價的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影響整個中國房價的主要因素。我在此要討論的是人口結構變化對房價的影響，從人口結構的變化看，2008年之後的房價可能會下跌。

　　觸動我將人口結構與房地產價格聯繫起來的動因是最近一次回鄉探親之行。

　　我每次回安徽老家時，都要去看望一下初中的老師，這所中學離我的老家只有1公里的路程，是本鄉所屬的初級中學，所有的學生都來自本鄉。記得上世紀80年代初，當我上初中的時候，有三個年級，每個年級有兩個班，共約500人。由於條件的限制，教室小而簡陋，每個班七八十名學生擠在一起，每當課間休息，教室裏總是塵土飛揚。可見當時學校的人氣之旺。

　　但這次返回母校時，眼前的景象讓我深感震驚。往日的喧囂被一片淒涼所替代，當年有500名學生的學校如今只剩下100多名學生。據老師介紹，現在的學生越來越少，兩年前，鄉政府已經決定把臨近的幾所初中合在一起，剩下的這100多名學生是最後一屆畢業班了，等這屆學生畢業之後，該學校就停止招生，我的母校將徹底關門了。往日的鈴聲將永遠成爲回憶。

　　母校的興衰促使我思考中國的人口結構的變化：和20年前相比，中國中學生占人口的比例在迅速下降，這和人口的計劃生育政策是直接相關的。從統計數據看，我國的生育高峯在1965年前後，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。上世紀60、70年代人口高峯期出生的人在80年代正好處於上中學的年齡，因此，纔有我上中學時擁擠的場面。由於計劃生育政策的實施，上世紀60、70年代出生人口的下一代比他們的父輩少了一半多。這就是我的母校出現“門前冷落”的最根本原因。

　　很顯然，人口結構的變化導致了學校生源的變化。同樣如此，人口結構的變化也會對房地產市場產生深刻的影響。

　　從一般規律來看，25―35歲是結婚的高峯，也是第一次購房的最高峯。上世紀60、70年代人口高峯期出生的人口，在2000年左右正好是處於買房、結婚的高峯，如同我們當年上學的情形一樣，這輩人不管幹什麼都會形成一股強大的衝擊波，買房當然也是如此。這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的最根本原因。

　　但2008年之後，當1978年出生的人口年齡超過30歲以上時，我國的人口高峯期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峯期了。2008年前後的人口結構變化將非常明顯，2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產市場的影響可能是巨大的，因爲影響房價的最重要原因是邊際需求因素，當邊際需求減少時，價格肯定會下跌。從這個角度看，2008年將是中國房地產市場的真正拐點，當前的房地產喧囂可能很快將會結束，如同曾經十分熱鬧的我的母校一樣。