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北京經濟適用房天通苑
近日，北京市規劃委員會在其官方網站上登出“北京住房建設規劃”，內中提到，政府將探索直接由政府回購經濟適用房而非直接上市的制度。一時間，引起社會公衆的廣泛關注。從網上的討論看，贊成者有之，反對者也不乏其人。如果細細探究的話，這涉及到兩個問題：一是經濟適用房在流通上應不應採取政府回購的方式；二是政府回購可行不可行。
經濟適用房的由來
早在12年前,中央政府在決定停止住房實物分配、實行住房商品化的同時，對建立住房保障體系是有着明確的設計思路的：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”這就是被建設部多次提到的“三種住房供應體系”。然而，令人遺憾的是，這一正確決策並未得到貫徹執行。
經濟適用住房幾乎從誕生那天起，就飽受爭議。但如果從社會保障的本義來理解經濟適用住房，就不應誤解制定這一政策的初衷；如果按照《經濟適用住房管理辦法》來建設，中小套型控制在60-80平方米，嚴格審覈銷售對象，經濟適用住房就不應走樣。
1998-2004年,建設部、國家發改委和中國人民銀行每年(後改爲兩年一次，但近兩年沒有看到)都會向各地下達經濟適用住房建設投資計劃。由此可以看出，經濟適用住房與純粹市場化的商品房是有所不同的。這種不同，被有關部門負責人解釋爲“經濟適用住房是具有社會保障性質的商品房”。1998-2002年,國家共下達經濟適用住房投資計劃7500億元，實際完成約5000億元。有的地區1998-1999年度僅經濟適用住房投資就佔固定資產投資的13%。可惜，此後經濟適用住房的黃金時光不再，其投資開發規模及佔住房建設總量的比例逐年下降。
一個有趣的現象是，在過去幾年中，凡是沒有經濟適用房建設計劃的城市，房價漲幅要較快些。一業內人士通過對國內幾大城市房價走勢做了一番研究後認爲，上海2002年下半年至2005年一季度房價飛漲，與其不重視社會保障性質的經濟適用住房建設，有着直接關係。與之對比，前幾年北京市經濟適用住房的建設情況一直比較良好，基本保證了每年竣工200萬平方米，而且大受歡迎。但並非完全巧合的是，2005年北京市調整經濟適用住房銷售政策，不再面向社會銷售，而轉爲定向銷售給重大工程拆遷戶等，這一年，北京房價在宏觀調控的背景下，加速上漲。
政府回購：小曲好唱口難開
客觀地說，北京市在實施經濟適用房建設過程中，的確暴露出一些政府所沒想到的問題：如由於缺乏對開發商的監督機制，致使部分經濟適用房項目戶型面積偏大，違背了政府住房保障政策的初衷；少數高收入人羣混同於普通百姓，通過購買經濟適用房獲利；一些單位與部門以經濟適用房的名義立項，獲得政府的土地劃撥，實則是爲本單位職工建設福利住房……。但總體看，經濟適用房的建設確實解決了一大批中低收入家庭的住房問題，並且對抑制北京房價過快上漲起到了相當大的作用。
然而，現實的情況是，當房價不停上漲，而經濟適用房又轉爲定向供應後，難免讓一些無房人羣產生一種無助之感。“從住房保障的角度看，政府通過回購經濟適用房後的二次出售或出租，對解決部分中低收入家庭的住房問題會有幫助，但這裏需要考慮到兩方面的問題，一是這項政策的操作成本，二是如何處理原購買經濟適用房人的利益，”業界一位資深人士認爲，“畢竟當初購買經濟適用房的大多數人也是普通百姓，如果人家收入提高了，想改善居住條件，一般都得先賣掉現住房然後再買大房子，要是政府按原值回購顯然有失公允。這幾年商品房都漲了這麼多，憑什麼經濟適用房就不能升值？況且，買房人大多是按揭貸款，要是按銀行等額還款，前期還款中大部分是利息，這部分成本怎麼計算，還有大修基金、裝修等等因素。所以說政府要想按原值回購是不現實的。”
一位經濟適用房業主在網上發表看法說，“我的房子賣給政府不是不可以，可是必須按10年前的商品房價格賣給我商品房。如果當年知道經濟適用房有不能租不能賣的規定，我肯定不會買經濟適用房，因爲當時與商品房的價差最多也就1000多塊錢啊。”
中國房地產協會的一位權威專家認爲，如果政府要建立經濟適用房回購制度，就應該考慮對原經濟適用房業主進行合理補償，具體補多少應根據專門機構實際評估的結果而定。
據北京某大型房產中介市場人士分析，經濟適用房的產權性質當初界定爲“具有社會保障性質的商品房”，因此在滿五年後補交政府10%的地價款再上市的規定有其合理性。如果只按原值回購，等於剝奪了業主享受房產升值的權益，結果公平不一定就是機會公平。但如果政府在回購考慮給予適當補償的話，問題會更多。首先，補償的前提是要對房產進行評估，千房千面，北京現在大約有12萬套經濟適用房，以後這一數量還會大量增加，假如每年有5%的經濟適用房要求流通，其評估的工作量之大，是政府難以承受的；其次，政府回購的款項也是一筆不小的開銷，這筆款項從何出；第三，政府回購的經濟適用房必然面臨二次出售或出租的問題，那麼在目前我國個人徵信體系尚不健全的情況下，如何對個人家庭財產狀況變化作出準確判斷？誰能保障今年有資格住進經濟適用房的人，以後就永遠是中低收入階層？
該人士認爲，政府回購經濟適用房最有效也最簡單的作法是，採取“一刀切”的方式———新房新辦法，老房老辦法。在今後政府推出的經濟適用房項目時就公示於衆：該房產不得在市場流通。這樣，就可杜絕有人通過經濟適用房套利的投機行爲。
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