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物權法草案：徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收居民房屋的，還應當保障被徵收人的居住條件。
一直飽受人們關注和議論的“住宅用地滿70年續費”的條文，在全國人大立法史上審議次數最多的法律草案——《物權法(草案)》的第六次審議時剛剛被刪去。
“刪去是對的，將來早晚要徵收物業稅，而徵收物業稅就必須明確產權，進行土地制度改革。如果該條文存在於《物權法(草案)》中，勢必會對下一步開徵物業稅和進行土地制度改革帶來制約和影響。”有關專家分析，刪去這一條文很有可能跟開徵物業稅有關。
刪去“70年大限”與物業稅有關
“70年後我們的房子怎麼辦？”這是目前很多花費一生積蓄買房者的疑慮。而怎麼回答這個問題，民衆的眼睛齊齊地望向了一審又審的《物權法(草案)》。
從2002年12月開始，《物權法(草案)》作爲民法典的一編，與其他部分一同提請九屆全國人大常委會進行了初次審議。十屆全國人大常委會高度重視制定《物權法》的工作，將《物權法(草案)》排在整個民法立法進程中最優先的位置，先後進行了二審、三審、四審和五審。而在前幾次審議中，“住宅用地期滿70年後”如何處理也歷經幾次改變。直到此次六審之時，全國人大法律委員會研究認爲，建議刪去“70年後續交土地使用費”這一條文。
“應該刪去，《物權法》是一部確認和保護私產的法律，同時也是開徵物業稅的基礎法律，只有肯定了物權、私有財產才能徵稅。”中國社會科學院研究員、中國城市經營學會副會長劉維新在接受中國經濟時報記者採訪時表示，開徵物業稅的基本要求是土地和房屋產權必須明晰，這就要求將目前多種住宅建設用地進行歸併，對現在的土地制度進行改革。
他說，在土地制度改革尚不明晰的時候，就在《物權法》中寫上“住宅用地70年後續交土地使用費”的條文，將會對以後的土地制度改革和開徵物業稅帶來很多制約。物權法、物業稅、土地制度改革是一環套一環，相互影響、相互制約的，要通盤考慮。“我分析，刪去這一條很有可能跟開徵物業稅有關。”劉維新說。
其實，對“70年後續交土地使用費”條文被刪抱積極態度的專家不止劉維新一個。上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受記者採訪時也一再表示“這樣處理比較好”。
“房子是廣大民衆一生中最大的消費開支，70年期滿後到底要不要續費一定要慎重對待。”伊伯成認爲，這中間有很多實際和複雜的問題，相關部門應該深入調查研究後才能做出決定。
據瞭解，在第六次審議《物權法(草案)》時，有的常委會委員提出，住宅建設用地續期後住戶還要支付土地使用費。全國人大法律委員會研究認爲，這一問題需慎重對待，目前以不作規定爲宜。
“物業稅要怎麼徵收、何時能開徵？土地制度如何改革？這些問題到目前爲止相關部門還沒有特別清晰的思路；而‘住宅用地70年後要不要續交土地使用費’”一時也很難拿出解決方案。在問題都不明瞭的情況下，貿然將相關規定收進《物權法》中，將來可能要面臨修改剛出臺的《物權法》的窘境。”劉維新表示，現在不宜片面地對某個現象做出法律規定。
70年後要不要續交費
“70年的期限還遠，也許到時候房子已經破舊不堪了。”記者採訪的部分購房者對未來要不要爲土地使用權續費尚無概念。
但事實上，“70年的困局”並不遙遠，深圳已經遭遇“到期土地”第一波的衝擊。據報道，進入2000年後，深圳陸續有房地產的土地使用年限到期，主要是房地產證登記的土地使用年限或土地出讓合同規定的土地使用年限到期。深圳市國土局的一位專家表示，到期土地在深圳的羅湖區比較普遍，“主要是一些商辦用地，但也有少量的住宅用地。”
那麼，70年以後要不要續交土地使用費？這是一個現在可以暫時刪去，但未來必須面對的問題。
“土地歸國家所有，居民只有使用權。以此來看，70年產權到期後續交土地使用權費是應該的。但到底應該怎麼交、交多少、續期年限如何界定？”首都經貿大學房地產研究中心張躍慶教授在接受記者採訪時表示，要解決這些問題並非一朝一夕。
“現在老百姓買房子，多數沒有交土地使用金的概念，而我們法律中卻規定了這一內容。在制定《物權法》的時候，要考慮得長遠一點，要考慮到土地使用權到期以後會引起什麼問題，會帶來多大的麻煩和困難。”全國人大常委會委員王英凡表示。
事實上，在前五次審議過程中，以上問題就成爲業內專家探討的焦點。《物權法(草案)》起草小組成員中國人民大學法學院教授王軼說，土地使用制度改革比較早的地區，目前已經要面對70年後土地使用權如何處理這樣的問題。但是大部分地區，還是將來的問題。留給將來，根據當時的社會經濟發展狀況來定，可能是合適的選擇。“如果一定要在《物權法》中做出明確規定，相信圍繞這個問題的爭論會很激烈，而且長期不會有結果。”
土地制度如何改革？
其實，《物權法》之所以備受各界關注，除了其是中國第一部完整保護私產的法律外。還有很多人寄希望在此基礎上開徵的物業稅能將目前高高在上的房價“拉”下來。
我國物業稅制度的思路是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合併，轉化爲房產保有者每年繳納的物業稅。上述稅費現在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金，這樣只能使開發商一次性賺取高額利潤、一屆政府花了未來幾屆政府的費用、普通購房者一次性承擔了巨大負擔。
“很多稅費一次性交清，不但擡高了房價，也增加了購房者初期的投入。”首都經貿大學房地產研究中心張躍慶教授在接受記者採訪時表示，如果把一次性繳納的大部分房地產稅費轉化爲在房產保有階段分年收取，住宅的大部分房地產稅費可分70年繳納，即佔住宅建設成本5成的房地產稅費在購買時只需繳納1／70，使住宅建設成本下降了近50%。
他說，即使考慮發展商開發利潤，房價也會有3成以上的降幅，從而大幅度降低個人住房按揭貸款的首期付款。“而且，可以大大抑制地方政府賣地生財的衝動，有利於地方政府財政年度均衡。”
對於不少持幣等待物業稅開徵後商品房價格大幅下降再購房的人來說，還需面對另一個難題：土地制度改革。因爲這是開徵物業稅路上另一個障礙。
“但是，具體怎麼改革，目前思路還不穩定。”劉維新說，國土資源部目前也有多種意見，一部分人贊成實行土地租賃制，也就是土地不直接進入市場交易，只能進行租賃，誰使用誰租賃。除此之外，還有其他一些不同的意見。
“現在改革還處在比較混亂的狀態。但是，《物權法》迴避的問題，物業稅也要解決；物業稅要成功開徵，土地制度必須改革，這種連鎖關係說明房地產問題關乎國家的經濟命脈。”有專家表示，住宅用地滿70年後要不要續費，是一個不得不認真面對的問題。
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