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發改辦價格[2006]2405號
國家發展改革委辦公廳關於徵求對《物業服務定價成本監審辦法(試行)》(徵求意見稿)意見的函
各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市發展改革委、物價局：
爲提高政府定價的科學性和合理性，根據《政府制定價格成本監審辦法》(國家發展改革委42號令)的規定，我們起草了《物業服務定價成本監審辦法(試行)》(徵求意見稿)。現印發你們，請認真研究提出修改意見，於11月30日前將修改意見報送我委(價格司)，同時將意見的電子文檔發送至我委價格司電子郵箱(gjjw0069@mx.cei.gov.cn或chengbenchu@npcs.gov.cn)。本通知附件電子文檔請在國家發展改革委門戶網站(www.ndrc.gov.cn)和全國成本調查網(www.npcs.gov.cn)下載。
聯繫人：萬勁鬆010-68501097
附件：物業服務定價成本監審辦法(試行)(徵求意見稿)
附：
物業服務定價成本監審辦法(試行)
(徵求意見稿)
第一條爲規範政府價格主管部門物業服務定價成本監審行爲，提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性，根據《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監審辦法》等法律、規章和有關規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用於政府價格主管部門制定實行政府指導價的物業服務收費時，對提供相關物業服務的經營者實施定價成本監審的行爲。
第三條本辦法所稱物業服務，是指物業服務經營者按照物業服務合同的約定，對所服務小區的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等的活動。
第四條物業服務定價成本審覈應當遵循下列主要原則：
(一)合法性原則。計入定價成本的費用應當符合《中華人民共和國會計法》等有關法律、行政法規和財務會計制度的規定。
(二)合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。
(三)相關性原則。計入物業服務定價成本的費用，需爲與物業服務直接相關或間接相關的費用。
(四)權責發生制原則。本期成本應負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入本期成本；不屬於本期成本應負擔的費用，即使款項已經支付，也不得計入本期成本。
第五條物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告以及審覈無誤、手續齊備的原始憑證及賬冊爲基礎，做到真實、準確、完整、合理。
新投入使用的物業，物業服務經營者如不能提供上述資料，物業服務定價成本應以審查批准的前期物業管理方案爲基礎、按照本辦法規定的成本項目、參照其他物業服務平均合理的費用支出水平測算確定。
第六條物業服務定價成本由管理人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公衆責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業主大會同意的其它費用等組成。
第七條管理人員費用，指物業服務經營者按規定發放給在物業服務小區從事管理工作的人員工資及按規定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據國家有關制度規定應當繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險和住房公積金等。
第八條物業共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指爲保障物業管理區域內消防、排污、監控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養所需的日常運行費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內的維修費、應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
第九條綠化養護費，指管理、養護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發企業支付的種苗種植費和前期維護費。
第十條清潔衛生費，指公共區域衛生打掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環衛所需費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。
第十一條秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業管理企業支付的保安服裝費和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。
第十二條物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用，指物業服務經營者爲小區辦理物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險所支付的保險費用，以物業服務經營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費爲準。
第十三條電梯及增壓水泵日常運行維護費，指爲維護電梯及增壓水泵正常運行而發生的電費等日常運行、維修費和相應專業人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內的維修費以及應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。
第十四條辦公費，指物業管理企業爲維護服務小區正常的物業管理活動而用於辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務費用等其它費用。
管理費分攤，指上級物業服務經營者分攤的管理費用。
第十五條固定資產折舊費，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內、由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬於物業服務主要設備的物品，單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作爲固定資產。
第十六條經業主大會同意的其它費用，指按規定程序，經業主大會同意由物業服務費開支的費用。
第十七條物業服務定價成本相關項目按本辦法第十八條至第二十六條規定的方法和標準審覈。
第十八條物業服務小區服務的從業人員指直接從事物業管理小區服務的物業服務人員，包括：在崗職工(含合同制職工)、臨時工及其他聘用、留用的人員。
各項人員數指標均按年平均數確認。人員數量應符合國家規定的定員標準，實際人員數量超過定員標準上限的，按定員標準上限覈定；實際人員數量低於定員標準下限的，按定員標準的下限覈定。
第十九條人均工資原則上據實覈定，但最高不能超過當地行業職工平均工資；當地行業職工平均工資按統計部門公佈的數據確定，最高不得超過當地社會平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照覈定的人員數量和人均工資覈定。
第二十條社會保障費計提基數按照覈定的相應工資水平確定，計提比例按當地政府規定比例確定。職工福利費按覈定的工資總額14%計提。醫療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會保障費中重複計算；其他應由職工福利費列支的費用，也不得在相關費用項目中重複計算。
第二十一條產權屬業主所有的物業服務用固定資產不計提折舊;閒置超過9個月的固定資產，不計提折舊；固定資產提足折舊後，不論是否繼續使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產，也不能補提折舊。
固定資產折舊原則上按照監審覈定的固定資產原值和財務制度規定的分類折舊年限中值覈算。重要固定資產實際可使用年限超過財務制度規定的分類折舊年限上限10年以上的，價格主管部門可按照保護消費者利益和促進行業發展的原則合理確定其折舊年限。
第二十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。未進入專項維修資金部分應從物業服務成本中抵扣。
第二十三條針對特定物業安裝設備、提供服務等發生的費用，應分別單獨覈算，並由特定物業業主承擔。
第二十四條物業服務經營者對某些專業知識或專業技能較強的公共性服務內容採用承包形式外包給有關專業公司的，該項服務的成本按簽訂的服務承包合同所確定的承包金額覈定。
第二十五條管理費分攤原則：從事物業服務的經營者只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業小區的物業服務計費面積或按應收物業服務費加權分攤；物業服務經營者兼營其它業務的，則按實現收入所佔比重分攤。
第二十六條物業服務單位成本，根據物業管理面積按不同物業類型分別覈算。
第二十七條本辦法未具體規定審覈標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規定審覈，原則上據實覈定，但應符合一定範圍內社會公允的平均水平。
第二十八條物業服務定價成本相關指標。
(一)服務小區示範等級，指政府主管部門組織評定的示範優秀小區稱號。
(二)服務小區綠化率，指小區綠化面積佔其總佔地面積的比率，計算公式爲：
服務小區綠化率=小區綠化面積÷小區佔地面積×100%
(三)服務小區入住率，指小區已入住戶數佔其總戶數的比率，計算公式爲：
服務小區入住率=小區已入住戶數÷小區總戶數×100%
(四)服務小區物業管理面積，指應收取小區物業服務費的計費建築面積。
(五)物業管理用房面積，指用於物業管理小區的物業管理用房面積，不包括物業經營用房面積。
(六)物業服務費收繳率=實收物業服務費÷應收物業服務費×100%
(七)服務小區公共配套設施項目，指物業管理小區內設置的網球場、游泳池、健身房、閱覽室、活動室、幼兒園等硬件配套設施設備。
第二十九條本辦法由國家發展和改革委員會解釋。
第三十條本辦法自2007年月 日起施行。
國家發展和改革委員會辦公廳
二○○六年十月二十四日
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