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位於北京市昌平區東南部東小口鎮與北七家鎮連接處的經濟適用房小區“天通苑”，從1998年開始動工興建，至今已經陸續住進了20多萬人，發展成爲亞洲最大的社區。
由於交通、治安、公共設施不足等配套設施問題陸續出現，“大而不全”的天通苑給居民生活帶來極大不便，陷入超大社區圍城的居民何時才能走出圍城，引發了各方面的關注。
就醫難、上學遠、治安亂
“每天都堵，堵起來要走兩個小時。”家住天通苑的劉曉慧，爲了按時趕到亞運村上班，每天都要提前兩個小時出發。假如不堵車，幾公里的路程她騎車只要20多分鐘。
劉曉慧居住的“天通苑”，是1998年北京建設的首批19片經濟適用房建設項目之一，目前規模相當於一箇中等城市。
但這個“最大”，卻沒讓住在這裏的近20萬居民，嚐到“最”的甜頭。交通、治安、學校、醫院這些配套服務設施，在天通苑居民的嘴裏，總和一個“難”字連在一起。
在“家住天通苑”的互聯網論壇上，筆者注意到，類似“改善天通苑治安行動正在進行”、“爲天通苑孩子爭取公立中學”之類的帖子，總是跟帖衆多，點擊率頗高。
居民王先生2000年住進天通苑，“剛搬進來的時候，路就在修，一直修到現在。”王先生在大北窯附近上班，從天通苑出來需要3個多小時才能到單位。“後來根據路況，我就買了一輛吉普。”王先生說，“吉普可以在坑坑窪窪的路段行駛，在天通苑附近開起來比較方便。”
家住天通苑西一區的智先生，曾經統計自己居住的64號樓發生的偷盜率有20%，“前兩年的偷盜情況特別嚴重，我們樓有60戶居民，2004年發生了兩三起案件，2005年發生了10起左右。一棟樓就發生了這麼多起案件，讓人覺得住着很不安全。”
“物業保安基本上起不到任何作用。”劉曉慧說，“我覺得日常防護工作沒有做好，出了問題再來解決就晚了，平時就該做好預防工作。”
除了交通和治安問題外，小區裏到現在沒有公立學校和醫院的情況，也讓居民感到十分不便。“小區裏的學校建起來後，沒有交給當地教委，而是屬於民辦私立學校。”小區居民說，正是由於“天通苑”的開發商——順天通房地產開發公司的參股，造成小區的新建學校變成了私立性質。因爲不願意或者交不起一學期1萬多元的學費，很多家長只能把孩子送到離家很遠的公立學校上學。
“什麼事情都能等，唯有教育不能等。”王先生對筆者說，等待教育部門建設小區裏的公立學校似乎遙遙無期。
同教育問題相同，天通苑目前也沒有公立性質的醫院。小區裏的居民一旦生病，不能就近得到及時治療，這讓很多家有老人的居民着實擔憂。
管理部門：心有餘而力不足
天通苑小區的管理，由東小口地區辦事處負責。這個2004年12月剛剛組建起來的地區辦事處，在編人員50多人，管理天通苑20多萬人的事務。
“人少事多，我們連週六、週日都不休息。”辦事處的工作人員賀玉江對筆者說。按照城區一般比例計算，像天通苑這樣擁有20萬人口的區域，至少應該有500名公務員進行管理。
根據北京市規劃委對北苑北地區審定的方案，天通苑經濟適用房建設規模800萬平方米，其中住宅已經竣工600萬平方米，將近5萬套經濟適用住房，已經全部定向銷售完畢。
“這本來是件好事，可是發展起來後問題就逐步暴露了。”賀玉江說，隨着天通苑居住人口的爆炸式增長和城市化建設的加快發展，天通苑原有的基礎設施建設出現了相對滯後的現象，治安、交通、就醫、就學等方面都出現了問題，影響了居民的生活環境和生活質量。”
賀玉江告訴筆者，天通苑及其周邊地區是典型的城鄉結合部，人口34萬，還有12萬流動人口，出租房屋多，新建小區多，安全隱患多，極易發生各類刑事、治安案件。管理該地區的東小口派出所所有人員加在一起50多人。“50多名警員管理34萬人口，累死也管不過來啊。”賀玉江說。
“天通苑居住區雖屬超大型社區，但又是經濟適用房建設項目，採用半開放式社區管理模式。由於物業管理條例沒有硬性規定對進出人員登記和安裝監測攝像頭，因此治安比較混亂，各種人進出，魚龍混雜。”在東小口地區辦事處有關天通苑小區的資料上，筆者看到了對天通苑的這種描述。
除治安外，交通問題是天通苑入住人口規模迅猛增長帶來的另一個大問題。天通苑60%的居住人口在市區就業，造成該區域交通早晚上下班高峯期的擁堵。人口爆炸式增長，居住區內外交通規劃和建設相對滯後，讓天通苑成爲有名的“堵城”。
對居民提到的“沒有學上、沒地方看病”的問題，賀玉江告訴筆者：“政府部門對民辦學校承擔義務教育的補償機制尚未建立起來，因此出現了小區雖然有學校，但居民還是把孩子送到城裏上學的現象。由於天通苑小區裏沒有綜合性醫院，目前建立的3個衛生服務中心和10個衛生站，也未能確定爲社保定點醫院。因此，就醫問題也一直困擾着小區居民。”
“針對這些問題，辦事處一直在協調解決。”據賀玉江介紹，2006年4月，東小口地區辦事處組建了一支280人的專職治安巡防隊，由派出所直接管轄，實行24小時不間斷巡邏。在小區的樓門前、通告欄上，張貼了派出所、城管分隊的電話。賀玉江說這些告示都用熒光材料做成，便於羣衆夜間出行遇到情況時及時查看。
在交通方面，截至2005年底，投資8060萬元的立湯路改建工程——立水橋至太平莊北街段全部完工，正式通車。這次改建，將原來此路段的日通行能力，由3000輛~7500輛汽車提高到每天8萬輛。道路沿線還增加了8座人行過街天橋和8個港灣停車站，緩解沿線的交通擁堵問題，方便廣大居民的出行。
對於天通苑小區內的學校建設問題，賀玉江告訴筆者，將來小區內的民辦學校會承擔區域內學齡兒童的義務教育，並按公辦學校標準收費，由教育部門按該區學生的平均經費標準予以補貼。在東小口地區辦事處的材料上，筆者看到，“天通苑居住區已經建成西苑、東苑和天通苑等3所9年制學校，其中兩所公辦學校已經簽訂協議交昌平區教育部門辦學，1所爲民辦公助；北苑在建1所，中苑還有1所待建。託兒所已建7所，還有3所待建。”
住經濟適用房就該受罪？
面對天通苑的諸多問題，賀玉江認爲，除了居住人口爆炸式增長，造成原有基礎設施建設相對滯後外，規劃初衷和實際居住情況的不符，纔是問題出現的根源。
“這裏本來是經濟適用房小區，但現在很多住戶並不符合經濟適用房的購買條件。”賀玉江說，“這部分居民對小區生活標準的期望，遠遠高於當時設計小區時針對的住戶羣。”
賀玉江的這種解釋，筆者在小區居民處聽到了不同的說法。“我們剛買房的時候，什麼限制也沒有。”1999年在天通苑買房的王先生告訴筆者，當時小區對購買人的身份沒有任何限制，什麼人都可以買。“只是到了後期，纔開始嚴格限制的。”筆者在小區的其他住戶那裏，也聽到了與王先生相同的說法。“小區現在出現問題，根本不是居民造成的。”
“按照這種說法，住在這裏的人，就不能上學、不能看病、不能出門了？”周永增反問。作爲北京市政協委員，周永增從2000年開始，就天通苑小區的交通、治安、學校、醫院等問題，向有關部門提交建議，截至目前已經提交近40件，其中大部分仍在解決辦理中。
周永增告訴筆者，2004年北京市有關部門曾針對天通苑的情況成立專門小組進行專項解決，“可是，這來得太晚了。”家住天通苑附近的周永增，每天都能看到小區居民生活的不便，深有感觸。
出路
經濟適用房小區的這種狀況，並不只在天通苑出現。
隨着北京市的整體規劃和經濟適用房政策的出臺，短短10年間，在北京周邊地區，出現了像天通苑、回龍觀、望京這樣人口達10萬至35萬人的超大規模居住區。就像媒體所說：“這種城市人口的空間轉移在世界城市發展史上堪稱奇蹟，遺憾的是，這並不是一個成功的奇蹟。”
“這類情況的出現，只能說明一開始的規劃定位出了問題。”對天通苑這種超大型樓盤的問題，中國房地產及住宅研究會人居環境委員會專家組組長開彥直言不諱地說。
“小區只是過去的定位，這麼多的人口，其實應該按照城市的定位進行規劃。”開彥說，用“小區”的概念來做，定位不明確，後期就會出現很多問題，包括交通、治安、配套服務設施等。“從歷史的發展來看，沒有系統的規劃定位，而是一個小區一個小區地做，必然出現問題。”
“不過，大盤地產的開發，對於目前的中國房地產來說，是一個發展趨勢。”開彥所指的“大盤地產”，是指開發面積在30萬平方米以上，甚至超100萬平方米的開發區域。全國大盤開發規模的城市排名依次是北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州、天津、東莞、南京和瀋陽。
開彥認爲大盤地產的科學規劃和配套，應由政府來做。“某一個小區的規劃是由開發商來做，但是這類大型社區是要由政府來做的，包括醫院、文化娛樂、公共體育場所等。”
“沒有以城市的定位來發展，歸根到底是缺乏指導性的文件。”開彥認爲，缺乏進行全盤規劃的指導，沒有統一的設計思路，開發商做出來的東西，只能是不完整的，“就像天通苑，缺胳膊少腿，不健全。”
“大盤建設對於北京沒有錯，只是缺乏前期的規劃和指導，缺乏這方面的文件和指導思路。”開彥對筆者說，在北京、廣州這些大型城市，圍繞城市中心星羅棋佈地設計一些大型社區，對於這類城市的長遠發展是有益處的。
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