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“98房改”中經濟適用住房政策執行不到位，是導致目前房地產市場諸多問題的重要原因之一。
北京市醞釀出臺的“經濟適用住房回購”政策終於在一波三折中以“新”房實施回購而暫時落下帷幕。
事情的緣起是9月30日，在北京市規劃委公佈的《北京住房建設規劃(2006年～2010年)》草案中，提出對經濟適用住房採取回購制度，直接針對“以相對較低價格購買了帶有保障性質的經濟適用住房的人上市賺取不菲差價”的情況。這不但引起了學者及業界人士的激烈討論，也讓一些經濟適用住房的持有者感到了恐慌。
11月3日，經市政府批准的住房建設規劃刪除了“政府回購經濟適用房”條文，改爲了“對今後新建和銷售的經濟適用住房探索建立包括‘內循環’在內的相關制度”。
正當媒體紛紛就“北京不回購經濟適用房”進行政策解讀時，11月9日，在北京市建委舉行政風行風彙報會上，有關人員表示，實際上“內循環”的含義就是由政府回購，但範圍爲“今後新建和銷售的”，而對“老”的經適房將提高上市時補交綜合地價款的比例。
透過月餘來圍繞這項政策所掀起的激烈討論，更應引起關注的是，發生上述情況的原因到底在哪裏？經濟適用住房的“病”到底該如何治？而又該如何來完善對中低收入者的住房保障？
經濟適用住房政策執行不到位是主因
經濟適用住房的出臺始於1998年的房改。當時，國務院發佈了關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知，其核心內容是確立未來建立和完善以經濟適用住房爲主的住房供應體系：即對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。
如果各級政府能夠嚴格按照上述核心精神積極推進各項政策的執行，經濟適用住房在城市住房供給比例中應該佔到“爲主”的比例，至少應在50%以上。按照中低收入的表述，以經濟學的社會財富佔有原理，80%的人口占有20%的社會財富保守估算，至少應該有70%～80%的城市家庭在中低收入範圍內。
充足的供給既可以有效地解決搶購和炒賣的現實問題，而當一個城市的絕大部分人口可以得到足夠的住房保障時，市場比例較小的商品房也就不會出現價格的飛速上漲，房屋的投資價值可以得到有效剔出。
而房價平穩增長，經濟適用住房業主的獲利水平也將和地區的經濟水平相適應，不具備倒賣和投資價值，最終整體住房市場將和地區經濟水平增長相適應，在居民可承受範圍內運行。
但現實的情況是，地方政府在經濟增長爲政績最大考覈指標的驅動下，一開始就對經濟適用住房建設存在牴觸情緒，一些地方在“經營城市”的利益驅動下高價拍賣土地，人爲縮減了經濟適用房計劃。因爲按照政策，用於經濟適用房建設的土地，政府將減免土地出讓金，並給予配套建設等一系列優惠政策。
結果是經濟適用住房供給嚴重不足，統計數據顯示，北京在全國是經濟適用住房建設最多的城市之一，但自2003年以來，新增項目很少，多以老項目的後續建設爲主，2004年經濟適用房的施工面積只佔全市房地產施工總面積的10%；即便按照新公佈的規劃，北京市“十一五”期間的經適房在整個供應體系中也僅佔20%不到。從全國來看，在房價上漲最瘋狂的2004年，全部房地產開發投資中，住宅投資8837億元，比上一年增長28.7%。其中的經濟適用房投資606億元，比2003年減少2.5%。相對於“中低收入家庭購買經濟適用住房”這一政策設定的佔據絕對比例的購買人羣而言，這無異於杯水車薪。
在這樣的情況下，在管理過程中，由於未給予足夠重視，組織和人員配備不足，又導致了從主體確定、價格審覈、建設標準審覈以及銷售管理多個環節出現管理缺位。購買難、價格高、戶型大、標準高、倒賣房號以及對購買對象審覈不嚴、轉讓後獲利較高等諸多“病症”，完全扭曲了經濟適用住房政策對促進國家整個住房制度改革和解決中低收入家庭住房困難的重要意義。
由於本應該是住房供應體系中“中流砥柱”的經濟適用住房的供應不到位，加上管理缺失，致使住房市場從一種本應帶有保障性質的政策措施演化爲幾乎完全市場化的經濟行爲，投資和炒作在一段時間內充斥於行業中。
如果1998年的經濟適用住房政策能夠完整地執行到今天，或許住房問題不會像今天這麼突出，而房價也不會高得讓大多數人望而興嘆。
住房市場的主力仍應“經濟適用”
但上述經濟適用住房的負面影響主要來自於執行層面的對政策的理解偏差、配套政策不足和管理缺失造成的。從解決中低收入者的住房需求來看，經濟適用住房政策本身和目標到現在仍都具有積極的意義和價值。
首先，從近兩年來不斷出臺的對房地產市場的調控政策來看，無論是2005年的“國六條”、2006年的“國八條”還是九部委“十五條新政”，都着重強調了住房建設帶有社會保障性質，而非完全市場化行爲，更多的本地居民應納入政府的住房保障體系，今後的住房市場應更多地以帶有“經濟適用”性質的住房產品面向本地居民。
其次，針對目前房地產市場出現的問題，一些地方出臺了一些做法，有的就是經濟適用住房的翻版，這恰恰表明了經濟適用住房的短缺，如，目前北京市大力推行的限價房，其思路同經濟適用住房如出一轍：和經濟適用住房的法人招標幾乎完全相同，只不過成本中還有土地出讓金，但其本質還是開發商讓利、政府讓土地出讓金(本來可以通過招拍掛溢價的部分)和居民自己拿一部分的思路，同時購買對象暫限定爲經濟適用住房審覈過的購買人優先，北京市戶口，沒有第二套住房，也基本類同於經濟適用住房購買對象。
從北京來看，與其多出臺一種供應類別，限價房，反而增加管理的難度，還不如加大經濟適用住房的供應比例。
由於經濟適用住房在操作過程中出現的一些不規範、有悖初衷的地方，其政策也有過調整、變化：如2003年出臺的《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中經濟適用住房被明確爲具有保障性質的政策性商品房，同時對以經濟適用住房爲主的住房供應結構作了一些調整，強調增大普通商品房的供應比例；又如，今年出臺的“新十五條”更具體也更嚴厲地規定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”，體現了“大比重地建設小戶型低價位住宅，以增加普通商品房的供應比例”的意圖。儘管上述住房不叫經濟適用住房，但其基本的思路仍然是經濟、適用。
經濟適用住房的未來走向
回過頭來看，經濟適用住房回購制度，還面臨諸多難題，而經濟適用住房“病”也不是僅僅回購可以治好的。
有專家就尖銳地指出，在對經濟適用住房購買人羣都不能準確審批的情況下，還談什麼回購，相對於審查購買人的資格，回購更復雜，很難執行的東西最終的結果就有可能不了了之。即便按照北京市建委有關人員的“即使對銷售對象的審覈不到位”，回購“也可以遏止投機購房”的說法來看，作用也是有限的，因爲租賃的口子並未封住。
事實上，就購買人羣而言，北京市目前的規定就有不完善的地方。北京市規定“十一五”期間，經濟適用房的供應對象是排險解危、文保區、城中村改造、奧運及市政重點工程的拆遷居民，有可能出現的問題是，拆遷戶不一定都是完全符合經濟適用住房購買條件的，事實上拆遷戶購買經濟適用住房指標倒賣的情況就發生過；同時現在的城市拆遷完全是市場行爲，限定拆遷戶購買經濟適用住房的政策是對拆遷政策的累加。
如果把經濟適用住房看作是一個供應鏈的話，回購只是最後一個環節，在當前房價居高不下的情況下，它面臨着諸多不確定因素。
首先，在“內循環”制度下，經濟適用住房的產權如何界定，購買經濟適用住房的人有無權利分享房產增值的權利，如果有，比例如何界定，如果沒有，購買人的資金收益如何覈算？
其次，居民的收入水平是會發生變化的，當初具備購買經濟適用房條件的人也有可能以後收入水平提高，這需要動態監控；經濟適用住房的回購會模糊了經濟適用住房和廉租房的概念，造成市場對管理政策認知的混亂；而如果經濟適用住房需要回購，那麼與之性質相同的限價房，又如何對待呢？
第三，經濟適用住房回購意味着政府必須拿出一大筆資金，這筆資金從何而來，因爲目前經濟適用住房供應不足正是政府財力不夠的表現。
其實，經濟適用住房需要政府在從規劃到建設、購買全過程中的嚴格監管。
一是政府供地，嚴格控制土地開發階段的成本；
二是嚴格執行經濟適用住房建設主體的法人招標制度，控制成本和價格；
三是加強建設過程的管理，嚴格控制戶型和建築標準，確實適應中低收入人羣的需求；
四是購買對象的審覈可以參照廉租房或者建立購買人財產公示制度；
五是上述制度實行最根本的動力來源於住房保障作爲地方政府考覈的重要標準，建立問責制，配套政策和建設規模才能得到有效保證。
但這一切都有待於執行的到位。以今年年中出臺的90平方米和70%這兩個規定爲例，這由九部委聯合發文的規定不可謂不嚴厲，但在一些城市至今仍未得到執行，北京市有關部門的人員就發出過“這兩個指標不適合北京，沒有辦法執行”的言論。一位參與過1998年房改政策制定的老專家感慨：在房改初期，在當時住房戶型面積主要爲50～60平方米的情況下，如果就制定並執行小戶型低造價住房爲主的政策的話，今天的房地產市場就不會是如此情形了。
據悉，北京市已集中專門力量就經濟適用住房的政策定位、保障範圍、保障方式、建設標準、管理機制和銷售方式等政策，作了深入的調查和研究，初步草擬了《北京市經濟適用住房管理辦法》，並邀請建設部等部門進行了多次討論，下一步將由市法制辦牽頭開展立法調研，更廣泛地聽取市人大、市政協以及專家學者的意見。相信到時候，圍繞此問題的討論將不會少。
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