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從今年7月國家建設部等6部委發佈171號文件“限制外資炒樓”至今，已4月有餘，但是外資涌入中國樓市的熱情卻有增無減。
11月28日，“凱雷將位於上海市閔行區的共計110套別墅收入囊中”的消息已經被證實。凱雷系全球最大的私募投資公司之一。有消息稱，凱雷出手的項目是上海的“中房森林別墅”，該交易將是凱雷在中國內地樓市首次收購的項目。按照市場銷售價格推算，該筆交易總價高達1.2億美元，約合9.5億元人民幣。
外資“團購”上海別墅
而這僅僅是“限外令”頒佈後外資在國內樓市跑馬圈地的縮影。此前，新加坡騰飛集團已經通過股權收購方式，以1 .66億美元將上海市中心區域的甲級寫字樓——海洋大廈拿下；本月初，傳美林集團以3000萬美元收購南京鋒尚項目約半數股權，另有說法稱美林的投資額度超過1億美元；此外，花旗集團將完成對上海閘北區大寧國際商業廣場寫字樓部分項目的收購，交易總額預計達到6500萬美元。
“儘管中國對海外資本投資房地產市場做出了一定的限制，但不會造成基金在中國市場的退出，中國經濟迅速發展的基調是不會發生變化的。而且，在政策相繼出臺的背景下，海外基金調整了自己的投資策略，包括整棟收購商業物業、服務式公寓，或者收購內地房產項目公司的股權等方式被外資更頻繁地運用。”地產顧問公司第一太平戴維斯(上海)公司的負責人分析。
比如股權收購方式，雖然“限外令”中有規定“境外投資者通過股權轉讓及其他方式併購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安排職工、處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。”但是並未限制外資在房地產市場的股權收購，只是提高了收購的要求、規範外資收購的流程。
“‘限外’政策對機構投資者的信心影響不是很大，儘管交易時間以及成本都會增加。”第一太平戴維斯(上海)公司的負責人分析。尤其是在寫字樓和商場的供應減少的情況下，將受宏觀調控影響而銷售滯脹的住宅改造成酒店式公寓成爲海外基金的一種新選擇。早在今年年初，大摩收購陸家嘴中央公寓4幢樓，並將其改造成酒店式公寓以“上海新月”的名稱對外招租，隨後收購的華山夏都A幢也變身成爲酒店式公寓。“海外資金並不急於兌現，他們最希望投資的是收租型物業。”
豪賭中國人
有無能力接盤
據說，凱雷大手筆購房是考慮用來出租，謀取長線收益。但事實真會如此簡單嗎？花掉10億元，就爲了當幾十年中國房東月月數錢？上海的別墅租金確實在逆市上漲，可這顯然不是國際金融大鱷的做派。
一位剛賺了點錢的操盤手朋友，在想了很久之後終於下定決心，要在北京郊區置備一套別墅，可一打聽才知道，北京的別墅價格早已悄悄地上漲了50%甚至更多。無奈之餘，他把目光從近郊轉向遠郊。
而上海的一位朋友也說，在上海住宅房價停滯的這段時間內，他所住的“TOWNHOUSE”價格竟然翻了一倍，現在特後悔當初沒狠心買幢獨棟。
似乎只是一轉眼時間，越來越多的人開始動起買別墅的心思了，北京前一陣甚至出現了專門投資別墅的“太太團”。
一種現象的出現，一定有它合理的一面。
要知道，北京周邊已不再新批別墅用地，雖然兩年後有可能放開，但掛牌拍地的方式只會讓地價更貴、房屋售價更高。此外，由於別墅項目不屬於普通住宅，不屬於咱們工薪族需求之列，所以受政府宏觀調控的影響不會太大，被強行要求平抑價格的風險較小。
道理想清楚了，凱雷買別墅的動機便昭然若揭。
國際炒家不可能只考慮殺入卻不考慮退出，敢接手110套別墅，凱雷一定是押寶在不久的將來，中國的實力階層將用更高的價格接盤。
有錢的中國中產階層人羣正快速增加，而人民幣升值將帶動地產價格上漲，外資的這一基本判斷近兩年從未動搖。美國經濟學家哈里·S·登特曾有預計，在經濟快速發展之時，旅遊、休閒式別墅價格會大漲。美國是這樣，中國沒道理會特立獨行，一個新的投資機會已經出現，那雖然是有錢人的遊戲，可參與者正與日俱增。
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