近期,江蘇省紀檢系統舉辦了一個反腐教育展,其中負責城建的官員頻頻落馬引人注目。近年來,蘇州市原副市長姜人傑、常州市原副市長張東林、南京市政府原副祕書長魏竹琴等相繼被查處,其貪腐行爲均與房地產有直接關聯。
房價畸高畸漲的民情、國憂,抵不過少數地方官員與開發商“合謀”的私利,難怪國家房地產調控頻出重手。圍繞樓市的腐敗警訊,彰顯房地產宏觀調控仍任重而道遠。
灰色成本:購房者不該承受之重
“常州市原副市長張東林案很典型,其主因是被房產商控制,不能自拔。”江蘇省紀檢部門一位幹部介紹說。近幾年張東林在審批房地產開發項目等過程中,被查出索取和收受17名房產商賄賂270餘萬元,涉及具體樓盤近30個,有的房產商每開發一個樓盤都要行賄。
爲收買張東林,某開發商費盡心機地開了一家酒店,專門應承他的個人宴請,幾乎不對外營業。
爲讓張東林與情人“浪漫”幽會,開發商送給他的兩個情婦價值54.6萬元和25.8萬元的住宅各一套,裝修奢華,並配有高檔家電。某開發商還送給他的兒子38萬元購房款,張東林得知後,只若無其事地說了聲“我知道了”。
開發商爲何如此仰賴一個負責城建的官員?因爲“誰和張東林的關係鐵,誰就會成爲主流房地產企業”。受賄後的張東林爲開發商提供的服務“細緻入微”:確保審批項目順利過關,減免土地出讓金,爲國有房地產企業覈減虧損,爲開發商協調各種關係,以審批代替土地招投標等等,權力所及,無所不包。
南京市政府原副祕書長魏竹琴案情與張東林相似。據紀檢部門證實,魏在用地協調、規劃審批、規費減免、項目立項及承接上,爲開發商謀利,收受錢財。其隨身攜帶的他人贈送的各種消費卡就達數十張。城建官員腐敗,還有一個突出特點,即“老子管城建,親屬搞開發”。據蘇州市紀委證實,2004年8月被江蘇省紀委立案調查的蘇州市原副市長姜人傑,利用分管城建的職務之便,不僅大肆受賄,而且夥同其子在變更土地用途過程中,非法斂財,數額特別巨大。 2004年初,江蘇省紀委根據羣衆來信查明,姜人傑指使蘇州某國企老闆挪用鉅款,充當其子開辦私人公司的註冊資金。蘇州一位幹部說,姜人傑曾利用職權,將蘇州一塊工業用地變更爲房地產用地,並將這塊地交給其子的公司拍賣。據透露,姜人傑的兒子開辦公司時,從某大學工商系畢業才一年。
南京一位大型房地產開發公司經理坦言:“如果權力都在陽光下運行,開發一個房地產項目的成本能降低15%左右!”
房地產項目的“灰色成本”如何入賬?這位開發商透露,虛支招待費、管理費能消化一小部分,再就是攤到建築安裝上,因這一環節稅費低。當然,最後都要轉嫁給購房者。以常州張東林受賄的270多萬元爲例,如果要攤到1000套房子上,每戶要承擔2700元;如果是500套房子,每戶要承擔5400元。
利益共生:官商合謀擊穿制度缺陷
南京大學教授葛揚說,我國對房地產行業宏觀調控至今已有兩年多,但房價在一些地區依舊快速上漲,住房結構調整在多數城市效果有限。一個重要原因是房地產腐敗現象太多,而腐敗高發又與房地產領域的制度缺陷有關。
開發一個房地產項目,要辦齊“五證”,蓋好20多個公章,這些環節除了涉及規劃、國土、建設等主流部門,還需經過房管、工商、稅收、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等衆多機構的審批或備案。
江蘇一位開發商坦言:“部門林立,表面上環環相扣,但卻很不透明、很不規範。如果我們不一個個上門去燒香,當官的就會拖,樓盤開發是資金密集型的,哪個環節都拖不起啊。”
蘇州大學一位教授說:“像工業用地轉爲商業用地,價格會直線飆升。而土地用途變更的權力掌握在土地規劃領導小組手中,但實際決定權在分管副市長和副祕書長手中。其中的制度監管缺陷,很容易成爲開發商集中攻關、負責城建的官員權力尋租的環節。”
“近兩年房地產市場中的權力尋租色彩並沒有被稀釋,在一些地方反而越來越濃。有的開發商拿到的土地容積率遠遠高於周邊地塊,一箇中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數千萬的銷售額。而在土地出讓環節,雖然在2003年實行了招拍掛制度,但‘圍標’‘陪標’現象並不少見,這說明土地在拍賣前已內定了買家。”一位開發商憂慮地說。
中國城郊經濟理事會理事長包永江分析說,在開發商和城建官員之間,客觀上存在一種“共生”的尋租現象。開發商一方面是城建官員的“政績推動者”,同時又很容易把城建官員拉下馬,成爲誘導官員腐敗的“麻煩製造者”。從經濟層面上分析,雙方在“攻關”和“尋租”上一拍即合,容易結成“利益集團”。
2006年2月,國務院首次界定的商業賄賂重災區中,與房地產市場密切相關的工程建設和土地出讓,首當其衝。事實證明,在這兩個環節中,一些城建官員與開發商形成了一明一暗、化公爲私的謀利模式,急需重點查處。
樓市腐敗:房價調控政策大打折扣
一系列城建高官腐敗案顯示,房地產能夠滿足地方官員兩方面的需求,一方面,房價快速上漲帶來的是稅收增長,房地產能提升城市形象;另一方面,一些地方官員也通過權力尋租滿足了私慾。這條隱藏的鐵律不打破,房價調控效果將大打折扣。
長三角地區一位市領導坦言:“時下地方官員主導房地產發展的衝動依然非常明顯。因爲在與房地產相關的稅收中,有75%歸地方所有。在我們市,土地出讓金的30%直接劃入地方財政。而土地出讓價格的高低與房價密切相關,房價越高,當地土地拍賣價也越高。”
他說,一個重要例證是,“到目前爲止,還沒有聽說過有哪個城市的房產局長公開表示要讓房價降下來,否則局長的位子恐怕也不穩了”。
房地產市場的矛盾,反映了調控與反調控的博弈。清華大學社會學系教授孫立平說,這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結局也最撲朔迷離的一場博弈”。
檢視兩年來的樓市調控過程,一些專家回顧說,在新政啓動前,聽到風聲的一些地方領導就堅稱當地的房價“在合理區間”;調控開始後,一些地方領導暗中鼓動開發商,力挺房價;棋到中盤時,又有一些城市急忙打時間差,很快公佈某時段房價下跌的數據信息,力圖讓調控“見好就收”;見調控連連出招,一些利益集團便不斷釋出“房價下跌會導致國民經濟災難性後果”等威脅,藉以瞞天過海,擾亂決策。
有關專家說,作爲官商合謀的副產品之一,樓市“灰色成本”也許並非房價高企的決定因素,但它無疑助長了房地產領域的尋租行爲,如果每個公章都成了腐敗的機會,那麼“落實”調控政策本身也可能成爲下一個“腐敗的機會”。真正可怕的是每個環節都出現官商合謀的“複製效應”。
目前高房價、住房難,已成爲廣大市民的沉重負擔,超出了經濟發展階段和社會心理承受能力。有關專家說,目前的樓市調控着力點主要是擰緊土地供應和商品房信貸閘門,提高稅率,控制住房供應結構。下一步的樓市調控,應考慮梳理或再造房地產項目審批和監管流程,彌補相關的制度缺陷,讓每一個環節都“陽光運行”。
有關專家還建議,在明年的房價調控政策中,應考慮明確設置樓市反腐敗議題。近兩年來,因房價調控摻入了行政性手段,一直飽受一些開發商詬病。但城建官員腐敗高發顯示,用行政和法律手段反擊房地產腐敗也許最有效。因爲官商合謀的利益集團一旦暗中形成,樓市調控的效力就很容易被消解。
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