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土地增值稅下月落地執行，專家認爲按照國家稅務總局16日晚頒佈的《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，再過兩週，針對全國房地產企業的土地增值稅的清算工作將全面展開。這意味着，拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅徵繳將嚴格執行。同時，伴隨着《通知》的出臺，2007年房地產行業調控也拉開了序幕。
《通知》規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。
對於已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用對於取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算手續的情況,稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產取得的淨增值額徵收的稅種，根據增值幅度不同，房地產增值稅的稅率在30%至60%之間。早在1993年,國務院已規定了這一稅種。不過，由於實施細則的長期缺失，各個地區對於土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預(銷)售商品房收入1%至2%的比例進行預徵，北京目前的預徵比例爲出(預)售收入的1%。
“儘管清算土地增值稅的規定早已有之，但此前一直沒有限定房地產企業的完稅時間，因此在執行層面上缺乏可操作性，也幾乎沒有房地產企業主動清算。”一位業內人士告訴記者，此前房企的通常做法是，只要項目沒開發完就一直拖着不清算。而即使開發完了，只要開發企業還存在，也可以銷售未完成爲由拒絕清算。“由於新規中設定了期限，以後拖繳的行爲就行不通了”。
中原地產華北區董事總經理李文傑認爲，在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調控的延續和細化。“由於土地增值稅針對的是開發商的利潤部分，所以土地儲備越多、開發週期越長、產品附加值越大的開發商，受新規影響越大。”李文傑說。
新聞分析14年政策難落實
早在1993年，我國就出臺了相關規定，轉讓國有土地使用權、地上建築物及附着物並取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率爲四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目(即成本)金額50%的，課稅30%；最高的，增值額佔扣除金額200%以上的，課稅60%。
但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“缺口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅。結果，這一“例外”規定被普遍使用，目前各地土地增值稅徵收多采用預徵收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地徵收標準不一，一般預徵額多爲房屋銷售價格的1%至3%。
後市分析是否影響房價還看供求關係
“近期房價上升較快，供求矛盾突出，不能排除部分開發商將這部分稅負轉嫁到購房者身上。此時出臺無益於平抑房價。”李文傑說。
不過，思源顧問董事長李國平認爲，這部分稅負並不會影響房價。“雖然開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少採用成本定價法，幾乎無一例外地採用市場定價法，因此這部分成本並不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決於供求關係。”
有助於鼓勵開發商建普通住宅
“正式開徵土地增值稅，對房地產企業必然產生很大影響。”中央財經大學稅務系黃樺教授在昨天接受本報記者採訪時表示。“由於土地增值稅採取累進制，這意味着房地產開發商利潤越高，需要繳納的土地增值稅越多，”黃樺說，“由於別墅等高檔住宅的利潤遠遠大於普通住宅，所以該稅的出臺對於鼓勵房地產企業開發適合老百姓的普通住宅有積極的導向意義。”
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