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從預徵到清算 土地增值稅新政擡高房企成本

http://www.enorth.com.cn  2007-01-17 08:36
 

 

土地增值稅

  土地增值稅的清算無疑會給大量開發商帶來成本壓力

  國稅總局昨(16日)發佈相關通知,明確土地增值稅進行清算式繳納的適用範圍

  “醞釀了多時的土地增值稅清算制時代看來是真的來了。”昨天(16日),招商地產上海分公司一位高層人士感慨,就在昨晚,國稅總局發佈《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》),進一步明確房地產開發企業土地增值稅進行清算式繳納的適用範圍,以扭轉目前以“預徵”爲主的土地增值稅繳納現狀。房地產業內表示,房地產企業大多項目的開發成本將增加。

  從“預徵”步入“清算”時代

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定,轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附着物(即轉讓房地產)並取得收入的單位和個人,應當繳納土地增值稅。

  具體稅率爲四級超率累進稅率:即增值額未超過扣除項目金額50%的,稅率爲30%;增值額佔扣除金額50%至100%,稅率40%;增值額佔比100%至200%,稅率50%;增值額佔比200%以上,稅率爲60%。

  但是,因爲此前對房地產開發成本(即可扣除項目)的確定方法不詳,又有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定:由於涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預徵土地增值稅。“目前各地土地增值稅徵收多采用預徵收制,即便是預徵,也是近幾年才真正貫徹的稅種。”一位南京開發商稱。同時,因爲該稅種爲地方稅種,土地增值稅目前在各地的徵收標準不一。例如,南京普通商品房預徵標準爲銷售金額的1%,商鋪爲2%,高檔別墅爲3%。而上海開發商則表示,大多數開發項目的預徵額爲房屋銷售價格的1%。

  但是,根據昨天發佈的《通知》精神,由於細化了清算辦法,以清算方式徵收土地增值稅的可操作性加強,這將標誌着房地產開發項目全面迎來土地增值稅“清算”時代。

  違規門檻同步擡高

  《通知》規定,土地增值稅以房地產開發項目爲單位進行清算,對於分期開發的項目,以分期項目爲單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。業內人士特別指出,這一要求避免了開發商以分期開發爲由拒絕清算土地增值的情況。

  關於土地增值稅的核定徵收範圍,《通知》稱,對於因未設置賬簿、擅自銷燬賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉讓收入或扣除項目金額情況,以及未按照規定期限辦理清算手續、逾期不清算等行爲,稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況,按不低於預徵率的徵收率覈定徵收土地增值稅。

  開發商遭遇成本壓力

  在土地大幅度升值的市場情況下,土地增值稅的清算無疑會給大量開發商帶來成本壓力。此前就有開發商向記者透露,爲了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加,本應該結算銷戶的房地產開發項目公司多采取放任擱置的辦法。萬科董事會祕書肖莉也坦言,一旦正式開始執行土地增值稅清算辦法,一些房地產開發公司可能遭遇較大的稅負壓力。從2004年起,萬科即開始爲土地增值稅的清算提留準備金,2004至2006三年,萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬,再提高到3個億。

  但是,也有開發商稱,有清算就有補交和退稅兩種說法,即開發商的預先繳稅額如果低於最後清算出來的應繳稅金額,開發商需要補交稅款,但如果開發商的預繳金額大於實際應納稅額,則需要退稅。“近三年來,開發商拿地成本已經很高,如果計入扣除金額,增值率其實不高。”一位開發商稱。

  而根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%,可免徵土地增值稅。

稿源 上海證券報 編輯 朱豪然
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