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中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端：2006年房地產調控政策將在2007年落實到位
經歷2006年建設部、央行和財稅部門的合力調整，中國房地產市場撲朔迷離地進入2007年。
房地產市場是否已經出現泡沫，2007年房價是否會下降，政府是否續出宏調措施？圍繞這些問題，《第一財經日報》日前專門與建設部房地產業司原司長、中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端進行了對話。
《第一財經日報》：回顧2006年房地產業形勢，你作何判斷？
張元端：我覺得當前房地產市場形勢是很好的。
前一段不斷有人“唱衰”房地產市場，說中國樓市要“崩潰”，等等。但在宏觀調控政策的引導下，樓市不僅沒有“崩潰”，而且仍然是穩步發展。從2003年開始，我國經濟增長率一直在10%平臺上加速。在這樣的宏觀背景下，中國樓市必然會穩步發展。
經驗告訴我們，房地產投資增長爲GDP增長的兩倍左右爲宜。而2006年GDP增幅爲10.7%，而房地產開發投資16416億元，同比增長24%，基本上是相匹配的。
以2006年1至11月份全國房地產市場數據來看，全國商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%。同期全國完成土地開發面積1.98億平方米，同比增長38.1%。
另外，從2006年5月份開始，全國樓房空置面積基本保持穩定。
這幾個方面都表明了去年樓市的景氣不衰。
《第一財經日報》：既然樓市景氣不減，那麼該如何評價2006年房地產的宏觀調控成效？
張元端：與以往相比，這次房地產宏觀調控有兩大特點：一是既要治標，更要治本，從根本上入手來穩定房價；二是已經超越了經濟層面，在以經濟目標爲指向的同時，努力促進社會公平、社會和諧。
這兩大特點決定了調控不可能立竿見影。
去年開始的房地產宏觀調控，其實質是重建房地產市場結構。即通過大比重地發展中小套型住宅來調整供應結構，使之與需求結構相匹配；通過控制由於拆遷安置帶來的被動需求和抑制投資、投機需求來緩解供、求之間的矛盾。
既然是重建，就需要有一個過程、一定時間。供應結構的調整效果要在明後年才能顯露出來。
對房產調控，我們不能期望市場商品房的價格下降，因爲即使大幅下降，低收入者仍然只能“望樓興嘆”。而應期望住房保障制度完善，期望保障房的租、售價格，中低收入者能承擔得了。
從住房保障來看，目前，許多城市都已公佈了《“十一五”住房建設規劃》。各城市的規劃有一個共同特點：採取多種措施強化住房保障，切實提出了經濟適用住房和廉租住房，以及供應“限套型、限房價”商品住宅用地等保障措施的定量指標。
這些都是治本的措施，假以時日，必見成效。因爲不少國家都是走的這個路子，而且是有成效的。
《第一財經日報》：這一兩年房價上漲並高位運行，有人認爲是房改過程中過於市場化所致，你如何看待？
張元端：住房制度改革取得的成效應加以充分肯定。在計劃經濟時期，我國長期實行由國家或單位提供低租金公房的實物分配製度。由於住宅投資嚴重不足，1978年，城鎮人均住房建築面積只有7平方米，將近一半的城鎮居民家庭缺房或無房。而到2005年，城鎮人均住房建築面積提高到26平方米以上，住宅私有率爲81.62%。
當然，我們的人居狀況還不盡如人意，特別是中低收入者的住房問題還有待於加快解決，需要進一步提高政府介入住房問題的認識和行動，真正形成住房的市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路的格局。這就是目前正在進行的房地產宏觀調控要達到的根本目標。
《第一財經日報》：去年建設部在着力調控房市同時也開始反思住房保障制度建設，接下去政府將會如何應對住房保障工作？
張元端：我們對住房社會保障，從認識上、執行力度和管理上都存在欠缺。經濟適用房投資連續幾年出現負增長。但2006年局面得到扭轉，經濟適用房投資526億元，增長10.4%。不過，經濟適用房投資在整個商品住宅投資中所佔比重仍然偏低，僅爲4.5%。
爲解決全社會的住房問題，我們將最終建立起三個“兩條腿走路”的機制：1.市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路；2.買房和租房兩條腿走路；3.新房市場和舊房市場兩條腿走路。強化住房保障以後，將會加粗社會保障性分配這條“腿”，從而使解決廣大低收入者居住問題的步伐加快。
這也將會從根本上減輕對市場性住房的需求壓力，緩解市場性住房的供求矛盾，從而穩定和平抑市場性住房的價格。
《第一財經日報》：你對2007年的調控方向有何預測？
張元端：2007年將是對2006年出臺政策落實到位的一年，我們只要深刻理解調控的思路。那麼爲了實現這個思路，出臺任何符合邏輯的深化細化已有政策的新的具體政策，都是不奇怪的。
《第一財經日報》：房地產市場有個區域特性，你對一線二線三線城市的房價走勢有何看法？是否有地區存在房地產泡沫？
張元端：我們應多把市場、房價的規律性的東西研究清楚，少作具體而又具體的斷言。一般情況下，決定房價變化有六個主要因素：購買力、開發成本、商品供求關係、貨幣供求關係、政策導向、市場預期。
房價的地域性很強，呈現出的一般規律是：房價的上限是購買力，下限是開發成本，房價隨着商品供求關係或貨幣供求關係的變化，並受到政策導向和市場預期的影響(有時是強烈影響)，而在上限與下限之間浮動。
不管是一、二、三線城市，都應在此框架下來認識房價和尋找調控措施。
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