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“天津合作建房能否成功”網友調查
天津“家園”合作建(購)房方案(草案)
2005年4月，北京市民於凌罡註冊了北京合作藍城諮詢服務有限公司，註冊資金11萬元，以公司名義來運作個人合作建房項目，拉開了合作建房的大幕。2006年年底，深圳個人合作建房組織成功購得兩棟成品房，這在全國尚屬首例。同樣是2006年年底，溫州的個人合作建房者成功拿到土地，接下來就可籌備建房事宜，此舉在國內地產界也引起了強烈關注。
如今，天津市也出現了希望以合作建房方式獲得住房的羣體，截至目前，有合作意向的市民已達近百人。日前，本市合作建房的主要發起人劉革學接受了本報記者的採訪。
“合作建房可省三成費用”
37歲的劉革學畢業於中國人民大學，如今是本市河西區的一名公務員。據瞭解，劉革學現在居住在一個老式居住區，房子面積只有50多平方米。
“房價太貴了，我也想改善住房條件，但沒有這個經濟實力，通過合作建房也許可以實現這個目標。”劉革學說，“深圳、溫州合作建房者取得的成功使我很興奮，我也認識一些熟悉房地產開發、土地市場、法律、金融的朋友，大家在一起聚會時常常談起合作建房的事情，聊着聊着便萌發了在天津搞合作建房的念頭。”
劉革學告訴記者，有數據顯示，在房價的構成中，國內開發商的平均利潤約佔26%，廣告費約佔5%，銷售費用和其他費用約佔5%。“而我們的合作建房一旦成功，只需要支付5%的資金管理費。從這個角度看，至少可以爲購房者節省三成的費用。”
“家園”成本3000元/平方米
經過積極醞釀籌劃，天津首個個人合作建房項目開始運作。2006年11月29日，發起人、投資公司和合作銀行召開了首次籌備會議，並開始進入操作實施階段。據介紹，天津合作建房將借鑑溫州的成功經驗來操作。
採訪中，劉革學拿出了一份《天津“家園”合作建(購)房方案(草案)》。記者看到，發起人中有公務員、企業高管、媒體從業人員以及律師，此外還有來自不同行業的數十位合作人代表。劉革學說，這份草案是他們諮詢了法律、金融、國土房管、建設等多個部門後起草完成的，先後改了很多遍。
劉革學告訴記者，之所以選擇天津“家園”作爲項目名稱，就是想把合作建房當成自己的事情去做，去建設屬於自己的家園。
對於未來的“家園”，劉革學充滿了期待。他說，發起人經過認真討論決定，項目預計開發建設500套房子，用時1-2年。開發地點將在外環線以內的範圍進行選擇，兼顧濱海新區。戶型以80-90平方米的兩室爲主，視需求情況也可安排若干60平方米左右的一室戶型。樓型傾向爲6層磚混或小高層，這樣造價較低，有利於節約成本。此外，路、水、電、氣、熱、停車場、綠化、公共活動場地及社區服務設施配套齊全。
劉革學說，合作建房成本預計在每平方米3000元左右，約爲市場價的60%。“發起人認爲，天津房價已經達到一個較高的水平，市民特別是青年工薪階層十分需要中低價位的住房，但市場無法滿足他們的需求。據分析，造成高房價的原因主要包括高地價、高利潤、高廣告投入等因素，但如果我們合作建房，利潤這一塊就可以從房價中剔除，廣告費用等開支也可以省去，於是房價就降了下來。每平方米3000元左右的房價是專業人員的計算結果，這是相當有說服力的一個數字，也是相當有吸引力的一個數字，由此可見，合作建房具有很大的吸引力和操作空間。”
資金安全如何保障
記者昨天對數名有合作意向的市民進行了採訪，無一例外，他們對這種合作建房模式充滿了嚮往，不過，他們也很擔心資金的安全問題。據劉革學介紹，目前已有數百人通過電話諮詢相關事宜，大家最關心的問題就是資金安全是否能得到充分保障。
“我們諮詢過很多部門，資金安全主要靠將來的合同約定來保障，此外，資金的使用情況也會受到監督。”隨後，劉革學向記者介紹了合作建房的思路：在一家合作銀行開立專用賬戶，有合作意願的市民先將10萬元存入該賬戶，作爲前期投入資金。當合作人達到400戶時，賬戶激活，合作人與資金託管方簽訂合同，委託給有資質的投資管理公司運作具體項目。在此期間，使用資金須徵得發起人、合作人代表、投資管理公司的共同同意，由發起人、合作人代表各推選一名召集人行使簽字權。資金的使用情況要向所有合作者公開，並接受監督。雙方的召集人按照相關授權審查、監督建房資金流向和建房、分房流程。經半數以上參加者表決同意，可以罷免或撤換召集人，委託的投資管理公司也可以公決調整。如果合作者選擇退出，可以按照協議約定從銀行取回10萬元存款。
“如果合作人在合作建房過程中退出，可以拿回本金，賬戶激活後兩年內尚未落實開發地塊，可以全額收回資金，並得到同期人民銀行公佈的活期利息。”
各方說法
地產商合作建房變數太多
對於合作建房這一新生事物的前景，本市一些房地產商並不看好。
某房地產公司負責人告訴記者，民間自發的合作建房行爲在一定程度上存在公信力欠缺問題，而且這種鬆散的組合在項目運作過程中變數太多。同時，房地產是資金密集型行業，數千萬元資金想要啓動一個房地產項目，在當前的可能性不大。而且房地產運作過程中涉及方方面面，程序相當複雜，絕不是行業外人士能夠掌控的。
業內人士避免炒房行爲出現
本市地產專家劉玉錄表示，在國外，民間自發的合作建房行爲已經非常普遍，這種模式也比較成熟。不過，由於國內相關法規不夠完善，誠信缺失情況在一定範圍內存在，因此，這種合作建房行爲的成功率並不高。
一位業內人士告訴記者，合作建房模式如果成功，房價降低三成以上是完全可能的，但要注意避免炒房行爲的出現。據瞭解，目前參與本市合作建房的市民中已經有人提出要購買多套住房。該人士認爲，這對合作建房獲得政策支持十分不利。
律師參與者一定要籤合同
對於合作建房，擊水律師事務所的楊秀髮律師認爲，只要國家沒有對這種購房模式進行明令禁止，那麼就可以運作。但是，參與合作的市民在將資金交給委託人之前，一定要讓委託人提供主管部門的批文，如建設部門和金融部門的相關證明文件，證明該項目具有可行性。
此外，參與者應該對委託人進行調查瞭解，例如公司是不是依法成立的，經營範圍有哪些，註冊資金有多少……這些情況能夠表明委託人是否具備與其將要接受的義務相吻合的能力。楊律師提醒，參與者一定要與委託人簽訂合同，合同中要明確權利和義務，如約定未來取得房屋的成本、對於委託人和代表以及資金的運作的監督、資金必須專款專用、資金使用的支配方式、約定發起人義務和需要承擔的責任等。
專家建議：合作建房不以盈利爲目的
溫州、北京等地出現個人合作建房時，曾有人質疑這一購房模式有非法集資之嫌。記者瞭解到，目前相關監管部門尚未對此現象出臺指導性規章。
本市金融專家告訴記者，非法集資是指沒有經過法定許可程序，非法向不特定的公衆募集資金的行爲，一般包括非法發行股票、債券、非法吸收公衆存款等。從目的性看，非法集資是集資人爲獲取自己的經濟利益向社會不特定多數人集資的行爲。而市民合作建房應該不屬於非法集資，因爲市民合作建房不以盈利爲目的，將大家的錢集中到一起建房，目的是改善參與者的居住條件，合作的性質比較明顯。因此，建議有關部門儘快出臺相關規定，以防止有人將集資款項侵吞，從而損害其他合作者的利益。
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