時評：調控房價只需做一件事 調控單套房屋總價

　　中央應采取這樣的措施：對房屋面積進行動態調控，從而控制單套房屋總價，保證城市居民擁有購房能力，這就可以保持房地產市場的穩定、健康發展。

　　首先需要聲明，筆者題目中的中央，指的是黨中央、國務院，不是指有關部門，更不是指地方政府。

　　因為，這幾年的房地產調控過程中，各種事實和跡象已經表明，不但地方政府，甚至有關的高高在上的部級單位，他們在某個特定的時間、特定范圍內的言行，已經不能讓老百姓信任了。

　　所以，老百姓的期望，更多地寄托在黨中央、國務院身上。

　　那麼，調控房價，讓老百姓買得起房、養得起房，中央該做什麼呢？

　　在筆者看來，中央只需做一件事，就可以簡單明了地達成調控房價的目標。

　　讓我們用兩個事例加以說明。

　　幾年前，北京一家房地產公司在兩棟樓的夾縫中開發了一種18平方米的房子，結果一個上午之內被消費者搶購一空。具體情況已經無從查找，這是本報房地產記者親口告訴筆者的，應該是確有其事。這是一例。

　　另一個例子，是兩句歌詞：『我想要有個家，一個不需要太大的地方。』這首歌曾經風靡大陸的大小城市，讓很多年輕的戀人邊唱邊流淚。

　　以上兩個事例說明了一個問題的兩個方面：對購房者而言，當他確實需要房子、必須擁有房子的時候，他可以不在乎面積的大小；對於調控房價的政府部門而言，將房屋面積縮小，讓一套房子變成兩套、3套，是最有效地辦法，是撒手?。

　　從這個角度講，這幾年政府部門、房地產開發商、專家學者、媒體爭執不休的調控房價，實際上陷入了一個重大的概念誤區。

　　這個誤區就是：對房價的調控，應該是調控單套房屋的總價，而不是調控每平方米的單位價格。

　　比喻說：北京的房價現在是每平方米1萬元，90平方米的房子就是90萬元，加上各種稅費和最起碼的裝修，沒有100萬元買不下來。這樣的房價，即使年輕人能夠貸款，也非常吃力。但是，如果這套房子只有45平方米，盡管價格還是每平方米1萬元，房屋總價已經降到了50萬元，很多人就有能力購買。

　　按照這種邏輯，中央就可以設計出一套行之有效的調控房屋總價的方案。這個方案，可以對居民的購買能力和房價的關系有一個剛性的規定。比如，北京居民的家庭年收入平均為8萬元，假定政府規定居民最高可用10年的收入買房，那麼，這一年的北京房價應該是平均每套80萬元，如果高出這個數字，那麼，第二年所有被開發的商品房的平均面積相應下調。如此，每年調整一次，就可以讓北京市居民始終保持用10年收入可以買一套房子。這樣既穩定了房地產市場，更穩定了民心。

　　這樣的方式，筆者總結為：對房屋面積進行動態調控，從而控制房屋總價，保證城市居民擁有購房能力，這就可以保持房地產市場的穩定、健康發展。

　　前不久中央頒布的新開發商品房90平方米要佔70%的政策，表面上是調控房屋面積，實際上暗含了筆者所提出的對房屋總價進行調控的因素。當然，這種調控僅僅就面積做出硬性規定，沒有考慮到地域區別、房價區別、居民收入區別，全國一刀切，所以實施起來會有不少難度。筆者大膽預測，各地違反90平方米70%規定的情況，不會是少數。

　　黨中央一再強調以人為本、和諧社會。具體到房地產調控上，以人為本就是以居民為本，以居民的購買能力為本。東南沿海的一些發達城市，居民10年收入，按照當地房價可以買200平方米的房子，那就讓開發商蓋200平方米的房子好了，否則的話，90平方米的房子，他們會買兩套、3套，這是變相的浪費社會資源；西部地區的居民，10年收入只能買60平方米的房子，那就讓開發商蓋60平方米的，等到居民收入提高了，還可以將商品房的面積再擴大。

　　還有一點需要說明的是，通過調控商品房面積的方式，調控房屋總價，從而保證居民擁有購房能力，必須建立在兩個更大的前提和背景下。其一，房地產開發，無論面積如何、套數如何，都必須服從於國家總體的土地戰略，要為子孫後代負責。土地資源是有限的，如果我們過分照顧了居民的購買能力，從而無節制地開發商品房，後果也是很嚴重的。

　　其二，對於居民購買商品房的能力和意願，應該有一個科學的調研和估算，更要有一個合理的引導。這一點尤為重要。這些年，很多人將過多的資金用在購買房屋上，成了所謂的『房奴』。對房屋的過多投資，如果成為一個普遍現象，就會在全社會范圍內抑制其他領域的消費，從而不利於整體的社會經濟的和諧發展。

　　有20個人在沙漠裡走得精疲力竭、口渴難耐，這個時候只有兩瓶水。這兩瓶水，一個人可以喝掉，其他19人就得渴死；也可以每個人喝一口，然後20個人都成功走出沙漠。賣水的人如果有一顆菩薩心腸，他一定會讓每個人都喝到水，還能賣出好價錢。

　　房地產調控，實際上就像給口渴的人喝水這麼簡單。

　　應該能做得到。