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《楊瀾訪談錄》每週二晚上8點在東方衛視播出，從3月20日開始，本訪談節目將推出連續四期的《民生智慧》專題，主題分別爲房價、股市、醫療和食品安全，歡迎收看。本文節選自《楊瀾訪談錄·房價》。
我買得起自己住的房子
楊瀾：我首先從一個比較私人的問題開始，請問您在重慶的住房面積是多大？按照當地的市場價，大概值多少錢？
黃奇帆：我現在住的是我們機關的宿舍樓。按照副省級幹部220平方米配製的，是連體公寓。2002年我剛住進去的時候，周邊差不多類型的房子市場價是2500元左右一平方米，現在大體上在4500元一平方米。
楊瀾：那就是八十多萬，如果您是一位工薪階層，這個房子您買得起嗎？
黃奇帆：按我現在的收入(一個月八九千塊)，我想我應該買得起。
楊瀾：剛纔談到收入房價比的問題，我想起了最近經常說到的一個名詞，叫住房痛苦指數，它等於商品房每平方米的平均售價除以人均收入。有人算了一筆賬，說北京和上海地區的痛苦指數在5左右。請問重慶是多少？
黃奇帆：如果商品房的建築面積的平均單價等於這個城市職工的月收入，也就是一比一的話，那痛苦指數就應該叫幸福指數。這個指數如果變成一比二或者一比三，甚至你說的一比四、一比五，那的確是非常痛苦的。
我來重慶的時候就說過，最幸福的買房者是重慶的老百姓。去年重慶主城區商品房平均價格爲2700元每平方米，主城區居民月均收入也在2700元左右，基本實現了一比一。
楊瀾：有報道說重慶人月均收入只有900元，這和你說的2700元差別比較大。
黃奇帆：這裏邊有一種是按照人均GDP算的，包括老人小孩。職業人羣的月收入相對較高，是2600多元。
京滬購房痛苦指數被高估了
楊瀾：像北京和上海因爲是比較開放的城市，很多外地人也來買房，他們的收入，可能比北京在職員工的月平均收入要高。
黃奇帆：剛纔你說的一比五，我認爲這個比例可能算大了。就我的印象，上海去年職工平均收入應該在4000多元，上海的房地產平均價格8000多元，大體上是一比二。我覺得北京大體也應該在一比二到一比三，不會是一比五。
還有就是，我們算職工人均收入的時候，是指這個地區的全體居住者的人均收入，但是我們往往沒有把外來購房者算進去。而那些在上海和北京買房的外國人和外地人，差不多佔了北京、上海銷售額的三分之一左右，他們的資金實力比較高，所以我知道北京、上海購房指數沒有重慶那麼幸福，相對痛苦。他們的係數可能有一比二，一比二點幾，但絕不會有一比四、一比五這麼高。
楊瀾：我相信您也一定非常關注，現在媒體上關於房價是否存在泡沫的種種爭論，那麼衡量一個城市的房價是否合理，您用什麼樣的指標？
黃奇帆：短期的房價和供求有關。中期的房價和成本有關，包括土地成本，建築成本，勞動力成本等。成本高了會影響中期的房價，遠期的房價歸根結底和收入有關。如果這個地方職工的月收入等於一平方米的房價，那就符合基本規律。長遠來說，如果這個城市職工的月收入平均是在四五千元，房價在八九千元的話，那肯定是有泡沫。
宏觀調控：堅持三項基本原則
楊瀾：您覺得僅僅就房價和收入比這樣一個數據就能夠來判斷房價是否有泡沫嗎？是否還有其他藉助的手段？
黃奇帆：應該說這是一個最主要的數據。如何控制房價，我想房地產市場整個宏觀調控應該有三個基本原則。
第一個就是城市的固定資產投資總量中，房地產投資不要超過25%，絕對不能超過30%。如果長期超過30%，一定會有泡沫，不管價格如何，房子造得多了，價格很低，賣不掉也是泡沫。
用這個原則衡量，我看了一下，我們31個省，有五六個省房地產投資佔總投資的比重在10%左右，這些地方的房地產不存在是否有泡沫的問題，我覺得反而應該適度增加一些房地產投資。但是有十幾個省超過了25%甚至30%，有些省、市甚至五六年一直超過40%，這些會成爲泡沫。
重慶最近幾年，每年都控制在25%，比如2002年的時候，重慶固定資產投資在1000億元，房地產投資250億元，2003年1300億元總投資，房地產投資300多億元，2004年1600億元總投資，房地產投資400億元，去年我們2500億元總投資，房地產投資600多億元，也是25%，所以總量投資上不會出現泡沫。
楊瀾：那麼人均住房面積呢？
黃奇帆：按國際慣例，城市人均建築面積一般應該在30到35平方米。中國因爲人多地少，應該相對節約一點土地，所以人均控制在30平方米比較合理。
重慶市如果是100萬人的城市規模，我們控制3000萬平方米的房地產總開發量。如果這個地方的城市規劃把人均住房控制在50或者100平方米的建築面積，那這個城市規劃就是有泡沫的。當然，控制房地產泡沫，不僅從價格着眼，還要從投資規模以及城市房地產的規劃面積來進行合理控制。
GDP的八分之一用於建房
楊瀾：您剛纔所提到的房地產宏觀調控的三原則，可以總結爲每平方米的房等於當地居民人均月收入，也就是一比一，投資率25%和人均住房30平方米。那麼，你是怎樣獲得和總結出這些數據的？
黃奇帆：一個國家的投資，一般不會超過GDP的50%，如果佔投資總量的25%的話，那就相當於GDP的12.5%，也就是說，一個國家GDP的12.5%變成住房的需求，這是一個合理的基本邊界。
如果社會GDP的30%-40%都在買房子，這個社會是不能持續的，如果只有1%-2%在買房子，那麼這個房地產市場是不齊全的，所以在這個意義上講，GDP的八分之一左右，成爲住房需求。用8到10年的時間買一套房子，是比較合理的。另外一個方面，就是房地產的銷售價格，一平方米應該等於有職業的老百姓的平均月收入。一年不吃不喝可以買12平方米，8年就是90平方米。按揭貸款就是15年到20年。
總的來說，這些既是國民經濟收入分配的一個體系的要求，也合乎國際的一些慣例。在美國曼哈頓，各種人羣職工平均月收入1萬美元，它的房價平均也是1平方米1萬美元，100平方米的一套公寓100萬美元。
剛纔我說的建築面積的總量人均30平方米，是從這個城市的資源、社會的資源配置上來說的，也是我們國家建設部制訂的一個標準。全國各地城市規劃的依據，就是30到35平方米，它是一些基本的規範，城市的管理者掌握這些基本規範，就能對這個城市的房地產有合理的規範的控制。
房價會跟着收入一起漲
楊瀾：關於房價是否還會繼續上漲，衆說紛紜，有的房地產商說上漲勢頭起碼要持續到2020年，有的經濟學家說2008年是一個拐點，新結婚的人羣要下降20%-30%，所以對於房子的需求會下降。也有人說，2008年或者2010年，上海世博會以後，整個經濟的需求會放緩，造成房地產價的下跌。對於房價的中期走向，您怎麼看呢？
黃奇帆：從中長期看，中國大陸地區的老百姓每年的收入都在增長，隔七八年就會翻倍，在這個意義上講，中國的房價會跟着大體一比一地往上升，這是一個很正常的現象。如果收入高了房價不漲，這不符合市場規律。如果收入沒有上去，房價一路暴漲，老百姓會有很大的意見，市場也不會景氣。
至於沿海地區老百姓的收入增長和房價的對稱關係，要從雙重因素來考慮，除了國內因素，還要考慮國際因素。在國際市場上，現在美國的房地產不景氣，長中期來說是下降趨勢。美國的房地產投資資本在抽出，它的股市和美元的匯率也在下跌，在這個背景下，大量美元資本從美國市場出來後，可以到歐洲或者東南亞，但是最關注的還是到中國，人民幣在升值，中國經濟走勢又很好，老外大量的遊資到中國來，首先想到的可能就是購買中國的資本品。資本品裏包括房地產和股票等。
在購買時，他們會用國際眼光來看房價，這可能就把一個地區的一些高檔房擡高了，這種擡高也是一種供求規則。在上海，30%的是外資和外地購買率，三分之二是本地購買率，所以這些地區的房價，不能用內陸地區的房價供求原則一概而論。
經適房：五個環節有一半沒做好
楊瀾：1998年國務院23號文件規定，我國應該建立以經濟適用房爲主的供房體系。您覺得關於經濟適用房的種種規定，目前是否達到了預期效果？如果沒有的話，原因在哪裏？
黃奇帆：有些同志批評經濟適用房的政策，認爲不該建，有他的某種道理，但我個人認爲應該建。美國紐約和華盛頓就建了相當多的經濟適用房，他們建經濟適用房有五個原則，這五個原則在我們目前的經濟適用房的建設中，一般運行了兩到三個，所以我們的經濟適用房就不是美國的那種經濟適用房，我認爲這也正是現在我們的經濟適用房政策出現問題的主要原因。
在美國紐約，我參觀過他們的經濟適用房，一個房產局的局長跟我講了他們建設經濟適用房的五個原則：首先是在適合的地段規劃，專門爲低收入者建房，這個規劃的地段不在繁華的中心區，也不會是很遠的郊區，而是在合適的地段。
第二，建房的成本都是政府設定之後招標，讓建築商承建。
第三，房子建好後只賣給低收入者，這個低收入者誰來確定呢？在我們國家，一般是民政部門說了算，而他們的判斷是由低收入評選的行業中介公司確定。
第四，很重要的一個環節，就是這些經濟適用房的購房者，如果過了三五年富有了，想把房子賣掉的話，只能賣給低收入者，不能到二級市場去銷售。
第五，整個經濟適用房建設中的一切稅費，美國政府把它留下來，作爲低收入房建造、銷售過程中的虧損或者其他方面的補貼。
楊瀾：我有個朋友畢業後到旅行社做導遊，爲了獲得購買經濟適用房的資格，她先是在單位開了月收入1500元的證明，後來爲了辦理按揭貸款，她又開了年收入10萬元的證明，你怎麼看待爲同一套房子開出收入相差10倍的證明？
黃奇帆：這的確是一個非常典型的案例，在經濟適用房的建設環節中，跟美國的五種環節對比，我們有三個環節沒有銜接好。
第一個就是規劃環節，經濟適用房所選的地段以及如何佈局，應該是有嚴格的規劃。第二，在規劃時，房子的大小也不是很合理。經濟適用房不應該有兩三百平方米。五口之家住150平方米說得過去，如果兩口之家去買一百五或者兩百平方米，那就不叫經濟適用房。現在經濟適用房的規格、規模、地段，我們控制得不夠好，這是第三個問題。
除了你剛纔說的收入的證明問題，還有一個問題就是銷售環節。我剛纔說過，美國紐約的經濟適用房只能賣給低收入者，不能賣給任何商品房的購買者，你買的時候是5000元一平方米，以後隨着通貨膨脹係數可能會長一點，但是不能因爲旁邊的市場價格到了1萬，你也按1萬去賣，你可能只能賣6000元，這是政府設定的，而且只能賣給低收入者。有這三個環節，再加上政府稅費上的補助，控制起來就比較容易。而我們恰恰這幾個環節都沒有搞好。
黃奇帆，男，1952年5月生，浙江諸暨人，商管碩士，現任重慶市委常委、常務副市長。1968年參加工作，當過工人、技術員、助理工程師、工程師。1995年4月任上海市委副祕書長、市政府副祕書長，先後任市體改委副主任、市經委主任、市工業工作黨委副書記。2001年10月調任重慶市副市長。
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