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| 2月初出臺的北京外資限購細則規定，境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。據悉，該細則引起市場新變。截至3月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型區域外籍購買量從之前的8%下降至2%。4月11日，據21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍介紹，外籍人士在京購房的主力地區主要集中在京城東北部，該地區外籍人士購房的比例下滑尤其明顯 |
在今年五一期間，北京住宅市場銷售同比出現大幅下降。根據北京市建設委員會官方網站公佈的數據作一簡單測算，截止到5月6日，期房網上住宅簽約面積爲95974平方米，共889套。而去年五一前6天期房住宅簽約面積爲144879平方米，共1170套，同比下降61.26%。此前，國家發改委公佈的數據顯示：今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9.7%，持續高於全國的平均幅度。那麼，這種市況的出現究竟是北京的房子賣不動還是老百姓買不起？
高房價成了一道坎
“說起來‘賣不動和買不起’似乎應該是同一概念，但細一琢磨好象還有些差別，”北京一業界人士分析，“就北京大多數普通工薪家庭而言，在四環以內的新房價格絕對是‘踮起腳’也不一定買得起。因爲北京高端市場的購買主力從來就不是普通工薪階層。即使房價再降一些，這些家庭還是買不起。所謂房子‘賣不動’，其實有多種原因，房價高只是原因之一，地產商惜售、高端購買力的投資轉向、部分購房者對未來樓市走勢預期不明……都可影響市場的交易量。因此，我覺得‘賣不動’的原因不一定是普通老百姓買不起所致，否則就無法解釋爲何北京房價還在繼續攀升。”
記者在政府官方網站上看到，截止到5月8日北京可售住宅套數有79705套，面積11566510平方米，現房住宅可售套數19244套，面積3174270平方米。而5月8日當天，網上住宅期房銷售簽約爲256套，簽約面積31552平方米，現房住宅簽約36套，6463平方米。如果以5月8日這天的成交量作爲基數來看的話，那麼北京樓市的“工業庫存”仍十分可觀，應該說市場的供應量是充足的。
二十一世紀不動產市場研究部主任孟奇告訴記者，“價格高的確擋住了一部分人，位置好一點的房子非常貴。真正位置好而性價比又適中的項目仍銷售得非常好。目前，樓市交易量萎縮的一個原因是不少購房者處於觀望狀態，有些人認爲房地產調控還會有進一步舉措，還有些人是在等‘三限房’的推出。所謂‘三限’就是限價、限面積、限比例(小戶型佔比)的住宅。很多人問我房價走勢會怎樣走，我覺得這要看具體項目，位置好、價格適中的房子是不愁賣不動的”。
記者在北京東四環某住宅項目售樓處，現場採訪了幾個看房人。一對看上去像是夫妻的年輕人對記者說，“現在的房子真是貴，買得起的房大多在偏遠郊區，這對我們來說極不現實。因爲即使不考慮生活便利的原因，交通問題也會難倒無數上班族。你站在我們的角度想想，如果住在五環以外，每天光上班來回就得三、四個小時，這放在誰身上誰都受不了。可看上的房子又太貴，即便是我們雙方父母都贊助一些首付款，將來沉重的還房貸壓力也讓人喘不過氣來。你看這套房的確不錯，可總價近100萬，將來還款把我們倆的收入都加上也還不夠呢”。
另一箇中年男子告訴記者，他也不是特別着急買房，只是五一長假到各售樓處轉轉，看看有沒有合適的房。“其實像我這樣的家庭買房屬於改善生活型，所以沒遇到特別看中的房是不會出手的。今年政府要推出限價房，另外購買經濟適用房的條件也放寬了，我覺得這也許會對降低房價起到一定作用。因此，打算先等等看吧。”
房子“賣不動”的原因
與新樓房市場的“冷”相比，二手房市場顯然要熱得多。北京大型房產中介“我愛我家”公司副總經理胡景暉向記者介紹，“在今年五一長假期間來‘我愛我家’各門店看房的共有30000多人次，二手房的交易情況也相當不錯”。在分析爲何近期新房市場交易清淡這一市況時，胡景暉認爲，“這主要是因爲在京城區位較好的新房價格比較貴，城市核心區的項目，房價大多單價在15000/平米以上，不是一般的老百姓能夠購買得起的。而郊區的房子，除了交通不便之外，很多項目因是期房，生活設施不完備與不成熟，使得在銷售上不盡如人意。再有，開發商惜售現象也是房子人爲的‘賣不動’原因之一。比方說，一個10萬平米的項目，如果控盤3個月，每平米漲1000元，就意味着1個億的利潤。有些開發商自有資金充足，即便有一些是通過貸款，但房價短期上漲的利潤肯定會可以覆蓋資金成本，因而控制銷售節奏就成了一些開發商必做的功課了。說是惜售也好，說這是捂盤也罷，總之開發商之所以能這樣做，就是基於一個基本判斷，今後房價還得漲！”
胡還舉例說，“在東四環外，有一些項目，從開盤一期到三期確實價格漲得快，但如果控制銷售速度就意味着利潤增加，那麼即使算上資金成本和時間成本，這個利潤還是非常可觀的。”
對於胡的這一觀點，在某種程度上從開發商的角度可以得到印證。京城著名的地產項目“明天第一城”的副總賈玉鵬告訴記者，“目前，北京市場的房價確實偏高，區域新樓盤入市時，需要考慮利潤與速度的平衡。新盤入市初期有快速回款的需求，開盤價可能會定得低一點。但從開發商的心理來說，低價入市心有所不甘，肯定會把價格漲到與這一項目的區域價格持平，這樣就放慢了入市的節奏”。
針對今年五一“黃金週”的房地產市況不如往昔，賈玉鵬認爲還有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的觀念改變了，從去年開始就已經出現這種情況。人們購房的季節觀念變了，每個月都可能有熱點項目。集中購房的‘戰線’被拉長了，不再會在黃金週集中爆發。其次，一些投資購買力的轉向也很重要。例如，當前股市的火爆吸引了相當一部分原來投資房產的資金。再有，投資住宅的回報率比較低，有相當一部分資金轉向商業地產。例如，國美地產旗下的商鋪都賣得相當不錯。國美第一商街成交了5000萬元，明天商業中心成交了3000多萬元。投資空間的擴大，商鋪、股票都分流了以前涌進住宅領域的投資。”
客觀地說，對於普通百姓家庭而言，北京的高房價絕對是買不起的，要想圓一個住房夢，最值得期待的還應在於政府社會保障性住房政策的制定與實施。而對於樓市賣不動的市況，關鍵看是否會成爲市場趨勢，這取決於多種因素：一是中央政府對房地產調控政策的走向，如金融政策、稅收政策、土地政策、外匯政策等。
如果房地產信貸(開發貸款和購房貸款)繼續收緊以及持續加息，勢必會對市場產生影響，開發商迫於資金壓力就會有降價銷售、加速回款的舉動。
如果物業稅出臺以及地方政府加大對保障性住房建設的土地供應也會極大地影響市場需求與供給。
如果國家外匯管理對外資購房結匯予以限制，這也將大大壓縮高價房的市場空間。多種因素的疊加或有可能打破“賣不動”的短暫市場僵局；
二是樓市賣不動的市況會否持續在某種程度上還要看資本市場的臉色，假如股市財富效應繼續擴大，其對樓市投資購買力的資金“虹吸”效應亦會越加顯現。並且，這也會使自用型買家的置業升級有滯後消費的可能。當釜底之“薪”越抽越多時，將對開發商的“捂盤”信心是個考驗。
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