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通往“繁榮”之路
“如果說，2006年深圳樓市是瘋狂，那麼，今年則是癲狂。”6月22日，世華地產市場研究總監肖小平對南方週末記者說。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。十餘天的採訪中，這一印象不斷被印證。
2005年之前，深圳以房價平穩著稱。當杭州、上海、北京等明星城市的房價次第領漲時，深圳更像一個局外人——這裏的居民經歷過1990年代中後期的樓價下跌(價格從高位時的10000元／平方米跌落一半)，也見證過香港樓市的崩潰、負資產階層的悽苦，“他們更理性，不輕易投機”，香港學者郎鹹平曾這樣評價。
房價溫和而平靜地上漲幾年後(每年約5%)，深圳人對樓市的審慎態度開始悄然而變。
推力更多地來自深圳之外。2005年前後，“流動性過剩”成爲描述中國宏觀經濟時出現頻率最高的詞彙之一，它的意思是：錢太多了。這意味着，“留什麼在手上都比留人民幣好。”一位前地產中介說，從2005年開始，她替自己和幾位無暇親力親爲的朋友投資深圳房產，至今，獲利數倍。
經濟學家們對此有着清晰的解釋：事實上，在貨幣市場上有超額供給(即流動性過剩或錢太多了)時，人們會通過增加支出來調節，而這種支出通常會是投資而不是消費。
由於前期的平穩，相較於北京、上海，2005年的深圳樓市已有落差，頗讓投資者放心，在深圳購置房產顯然是一個穩妥的選擇。
何況，可供中國普通居民選擇的投資品實在不多——比起普洱茶、藝術品，甚至是奢侈品，股票、房產還是更可靠一些。相較陰晴不定的股市，房產又更可靠。何況，房產比股票更“重”：股票只是一張紙，而房價即使下跌，還可通過出租房屋挽回損失。
2005年7月，另一個大事件更將深圳人推向了投資一途——人民幣開始匯率改革。QFII(合資格的境外機構投資者)提出了近乎誇張的建議，“持有一切以人民幣計價的資產，包括垃圾。”
那時至今，人民幣累計升值幅度已超過7%，各方預測，升值仍將持續。這意味着，人民幣匯率目前仍被低估。通俗而言，匯率是現金的價格，當把現金的價格往下壓的時候，其他資產的價格都要上漲。房產亦如是，直到匯率不再上升。
“人民幣一升值，我們就意識到，深圳將接過上海、北京的接力棒，成爲房產投資的又一個資金窪地。房價上漲無可避免。”一位房地產策劃師回憶道。
匯改前兩個月，調控樓市的“國六條”出臺，深圳市政府應聲宣佈，從6月1日開始，“新房2年內出售須繳納5%營業稅”。這爲深圳人的理性選擇增添了些許戲劇性?押賣方希望以更高價賣，以彌補陡然增出的成本，買方不願買，等着房價跌。心理對峙持續了3個月，以買方卸甲投降、追漲購買告終。
徵稅5%，房價漲幅不止5%。肖小平解釋，被徵稅者漲價5%，不需要交稅的賣方不會不跟着漲，爲了得到與後者相等的收益，交稅者還會接着漲價……這樣的逐漲遊戲，在一直是賣方市場的深圳樓市，成爲了不斷探測買房者心理底線的競價過程。
一位有威斯康星大學經濟學博士背景的地產商將人們投資樓市的衝動稱爲“理性選擇”。當前人民幣的存款利息已低於通貨膨脹率，即經濟學家們所說的“負利率”。將現金留在手裏或存銀行，其實際購買能力將下降，並不理性；用於購買股票或房產，或許還可以預期未來升值。
事實上，在市場經濟發達的國家，房地產隸屬於金融業，而不是製造業。房子是金融產品而不是單純的消費品。很多中國老百姓沒有這個常識——房產類似股票，它的價格某種程度上來自於“散戶們”自己對未來的預期。
於是，看似荒誕卻符合邏輯的一幕出現：政府抑制投資或投機需求的良好意願，在買賣雙方力量不均的競價中，違背初衷，成爲了房價上漲的助推劑。
一系列事件之後，深圳樓市踏上了通往“繁榮”之路。
滿城盡是炒房客？
看漲！看漲！深圳樓市從2006年的瘋狂，演進到了今年上半年的顛狂。樓市飛漲的“深圳速度”似乎是對人類想象力的一種嘲弄。
新樓盤的銷售不得不在酒店或是會展中心進行——只有這些地方，才能容納下等候抽籤的購房者。過去常常只在彩票搖獎時出現的公證人員，現在則出沒於各個售樓現場——他們的在場，多少能緩解人羣對地產商的責難。
2006年底，觀瀾高爾夫推出160多套別墅，600多戶聞訊搶購，近千萬元一套的豪宅每兩三分鐘成交一套——或許不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買家竟然高呼：“別抽籤了，乾脆現場拍賣吧！”
今年4月，深圳市社會科學院公佈《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》稱，去年置業者中有超過30%在取得產權證後半年內轉手。
“炒家讓一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到這麼高！”深圳規劃局的一位官員直言。
“像炒股票一樣，他們一波一波地在炒房子。現在的房產證就跟燙手山芋一樣，過不了幾個月就轉一道手。”深圳發展銀行高級業務經理高黑告訴南方週末記者，他見過一套房子，半年內轉了三道手。
而在中介圈內，一則傳言廣爲流傳：8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。
傳言無法求證。追溯歷史報道，2005年，無論是政府還是市場人士，都認爲深圳炒房客大約只爲購房者的10%。
至於今年，一位不願透露姓名的地產高管披露，他們的樓盤約35%-40%是投資性購買，“其他開發商的數據也大致相同”。
深圳市房地產協會祕書長張文華則表示，“根據下面調查的結果，有的樓盤顯示炒家比例高達驚人的70%。”根據他的經驗，全市範圍內這一比例約爲35%。
這與深圳發展銀行高級業務經理高黑的經驗大體相符——他的業務中，1／3是初次買房，1／3是投資，1／3是轉貸。而轉貸，常常是爲了裝修或買第二套房。
這與世華地產的調查暗合。在回答購房動機時，15%的人選擇“自住”，15%的人選擇“投資”，餘下的70%則選擇“投資兼自住”——如果房價繼續上漲，他們將可能成爲新的投資客。
一位留美博士出身的地產商認爲：在成熟市場，成功的投機者應該起到市場穩定器的作用。“價低買進，平穩樓市；價高賣出，平抑房價。”然而，在一個失序市場中，炒家的投資行爲無法不以一種唯利是圖見利忘義的負面形象示人。
炒家“幹炒”早已不是祕密。房價的上漲，已把太多自住需求拋離，目前二手房已經從由投資客轉賣給自住者，轉變爲了投資客轉給投資客，投資客之間相互接貨，然後一波波擡價，也就是所謂的“幹炒”。
樓市，已是投資者的盛宴。他們對上漲的預期，甚至強於地產商——只要繼續上漲，就意味着獲利。這些逐浪者，在追逐中疊加、推高着浪花，一次又一次，試探、突破着人們的心理底線，也挑戰着彼此的心理底線。
這座城市從未擁有過這麼多的百萬富翁、千萬富翁和億萬富翁。財富與勤奮、刻苦和知識不再有那麼大的關係，而更要歸功於冒險，或是與地產商的良好關係。
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