做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產暴利成聚寶盆。那麼，一些開發商到底是怎樣“巧取”土地、攫取利益的？發生在內蒙古烏蘭察布市的咄咄怪事，揭開了其中的謎局……
在內蒙古烏蘭察布市，有個所謂招商引資的“香港商貿城”項目，佔地約10萬平方米。當地林業部門將這片國有苗圃林地，以每平方米20元的價格(包括各種費用)出讓給開發商，出讓期爲50年。地方政府與開發商還簽訂了一份離譜的開發協議：免除土地增值稅、房產稅等7項稅和人防費、水電增容費等9項費用。
優惠砝碼
“免除7項稅9項費”
記者近期在採訪中瞭解到，自2006年6月起，烏蘭察布市對當地集寧新區一期建設用地進行調查，發現150宗建設用地中“問題土地”竟達102宗，而“香港商貿城”曝出的建設用地“黑洞”，正是諸多“問題土地”中的一個典型縮影。 [“地王”危言：幹啥都沒搞房地產掙錢]
烏蘭察布市是個欠發達地區，近年來興起了新區建設熱潮。2003年，香港威豪貿易公司董事長王某提出申請，擬在新區投資興建“香港商貿城”。
有了集休閒、購物、文化娛樂爲一體的“香港商貿城”的幌子，威豪公司很快與原烏蘭察布盟林業局簽訂協議，以每平方米20元的價格(包括各種費用)佔用苗圃林地近10萬平方米。而同期商業住宅樓的土地徵用費爲每平方米100元，僅此一項政府就流失了約800萬元。
威豪公司把“香港商貿城”當做一個大餡餅吊起來。“你想引進項目嗎？請再加優惠政策的砝碼”。項目拖延至2005年5月，威豪公司利用內蒙古自治區在港招商而烏蘭察布市沒有談成項目的機會，適時出手與烏蘭察布市政府簽訂了免除7項稅9項費的協議：
──免收土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、銷售不動產稅、營業稅和建安稅。
——免收政府其他各部門的行政事業性收費。其中包括人防費、給排水費、水電增容費、治安管理費、環保治理費、房屋產權登記費、城建維護費、教育費附加。
這份協議還顯示，甲方(烏蘭察布市)不遺餘力地爲乙方(香港威豪貿易公司)營造各種“優惠服務”：
一、爲乙方儘快辦理規劃審批手續，免收城市配套費。
二、甲方應在最短時間內拆遷完畢。
三、爲乙方儘快辦理土地審批手續，土地出讓金按拆遷費交納。
更爲荒唐的是，這樣一份本不成立的合同，還附了備註：本協議具有國際法律效力；若雙方發生糾紛，協調不成功時，交國際仲裁機構解決。
烏蘭察布市監察局綜合室主任劉學堯說：“作爲一個地市級政府，誰賦予了你免除國家稅收的權力？免除了16項稅費，等於是政府明着送錢給開發商。”
特事特辦
“集體違規”
打造“綠色通道”
國家對土地使用和項目開發有着嚴格的制度規範。然而，在建設“香港商貿城”項目的過程中，林業局、規劃局、發改委、集寧區政府、區國土局等多個部門竟“集體違規”，爲開發商的項目打造“綠色通道”。
按照有關規定，佔用150畝以上的苗圃林地，必須經自治區林業廳批准。然而，烏蘭察布市林業局未經上級審查同意，就擅自改變林地用途與開發商簽訂了徵用林地協議，而且出讓期爲50年。一些林業局領導竟不認爲這是違法，反而振振有詞：“市裏的重點招商項目，就得特事特辦。”
爲此，市林業局還出具證明，稱這是“國有閒置林地”。新一屆烏蘭察布市市委書記吳永新說：“這真是出奇了，國家規定連宜林地都不能隨便佔用，更何況這是特殊林地，是苗圃。如果林地都成閒置的，可以隨意砍掉，作爲林業主管部門，你的法制觀念在哪？”
“特事特辦”的不只林業局，集寧區規劃局在沒有發改委批准立項文件和土地管理部門《建設項目用地預審報告》的情況下，於2003年12月向開發商頒發了兩宗林地的《建設用地規劃許可證》。
集寧區國土局沒有獲得農用地轉非農用地的批准，沒有相關部門出具的《使用林地審覈同意書》，也於2004年4月向集寧區政府呈報了《香港商貿城建設用地申請書》。而集寧區領導不僅簽字批准了用地申請，還將土地用途批成商住用地，增添了住宅內容。
從土地出讓到開工建設，在“特事特辦”思想的作用下，市規劃局也不顧“香港商貿城”兩年未動工的事實，下發了《建設工程規劃許可證》。
烏蘭察布市聯合調查組成員表示：“這些職能部門的所謂‘特事特辦’，說到底就是以非常規手段推進項目進展，不依法行政，把違反規定程序、超越職權的行爲，當做工作魄力。”
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