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9月27日，中國人民銀行與銀監會聯合發佈《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定第二套房房貸首付比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。這一政策信息，引起社會各界關注。
香港鳳凰衛視著名節目主持人阮次山先生有一句口頭禪：許多看似無關的事情其實是緊密相關的。這句話聽起來有點饒舌，但是用於說明房地產業調控與城鎮化之間的關係，卻是十分恰當的。的確，從表面上看，這兩個方面關聯性確實不大，前者是指人口結構的區域性變化，後者是對特定商品的價格調控。
但是，城鎮化應該是發展中國家經濟發展的主導趨勢，房地產和城市其他產業的發展應該服從於城鎮化的國家目標。從我國城鎮化推進來看，改革開放以後我國城鎮化推進速度飛快。按照世界銀行指標庫的數據，1990年，我國城鎮人口數量3.11億人，到2004年增加到5.13億人，14年間增長了2億人以上，城鎮化水平由1990年的27%提高到40%。而同一時段，印度的城鎮人口由2.17億人增加到3.08億人，城鎮化水平由1990年的26%上升到2004年的29%。相對於印度來說，中國城鄉之間二元結構差距要小得多。值得注意的是，我國城鎮化速度已經開始走低。1990年到2006年，全國城鎮人口數量淨增長2.75億人，年均淨增長1719萬人。但是從“十五”以來的各年度增長來看，城鎮人口淨增長數量和城鎮化率淨增長指標雙雙逐年遞減。2000年到2006年，全國每年新增城鎮人口數量分別爲2158，2148，2164，1907，1929，1494萬人，城鎮化率水平淨增長數值分別爲1.44%、1.43%、1.44%、1.23%、1.23%、0.91%。
城鎮化絕對數量與速度的下降，說明城鎮化遭遇了較大的障礙性因素。無疑，在我國經濟繼續保持快速增長、經濟總量不斷擴大的背景下，城鎮化速度的下降與城鎮生活成本包括房地產價格的上漲有很大關係。房地產價格的節節攀升和城鎮就業壓力加大，使得城鎮對農村人口的引力減少，斥力增大，農村人口向城鎮轉移的意願大大降低。脫離農村的新城鎮居民要從暫時性居民變成永久性居民，需要一定的住房做生活保障。城鎮住房價格過高，意味着進入城鎮的新居民將承受高昂的生活成本，進入城鎮帶來收入與福利的增長部分會因爲高房價而縮減。
必須看到，來自投機性購房需求對推動城鎮住房價格上漲的因素不容忽視。投機性需求在房地產市場上的突出表現是：購買住房的目的不是爲了居住而是爲了增值；銀行低的首付貸款爲投機性需求提供了方便；投機性需求越來越成爲推動房價上漲的重要動力。
我國的人多地少的基本國情決定了我們所要建立的市場經濟體制一定是有規則、有約束的市場經濟，不應該是誰想買多少住房就可隨意購買多少住房、誰能隨意炒作房地產市場就可以任意作爲的市場經濟。衡量中國的現代化，也不應是城鎮居民家庭平均擁有多少住房，而應該是有多少農村居民轉化爲城鎮居民並且在城鎮安居樂業。因而，中國房地產市場的調控重點，應該以抑制投機性需求爲主導方向。人民銀行所作出的提高第二套住房房貸首付比例的做法應該只是政策操作的第一步，其針對對象主要面向的是住房的新增購買羣體。還應該通過存量政策的調整，提高投機性購房的持有成本。可以選擇的方向還包括：實行住房實名制；徵收物業稅；按照住房購買套數或者面積在購買或者出讓環節徵收高額累進稅。
只有有效地抑制投機性需求，我國的房地產市場才能回到健康的軌道，才能更有效地實現經濟增長推動城鎮化、而城鎮化使更多城鄉居民分享到改革開放成果的作用。(作者爲中國社會科學院工業經濟研究所研究員)
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