新聞背景：日前公佈的第二套房貸新政引發了市場強烈震動，而有關“第二套房”究竟該如何界定，更成爲連日來輿論關注和爭論的焦點。儘管大多數人都認爲，這是自樓市調控以來金融調控最猛烈的一次，而重慶、深圳、上海等地相繼出現二手房交易冷清似乎也在驗證這一點，但人們還是不由得捏一把汗：這些年所謂的“利斧”出了不少，可結果還不是“越調越高”？第二套房貸新政，真的可以走出調控怪圈？
●尹伯成(復旦大學房地產研究中心主任、教授、博導)
支玲琳：第二套房貸新政的指向非常明確，抑制投資性購房需求。但是根據一份統計資料，投資性需求的比重並沒有人們想象得那麼高，以二手房市場爲例，大約僅佔10%。很多專家都說這輪房價上漲爲什麼會特別快，是真實的自住性需求所致。所以，僅僅打擊這一小部分投資者，對穩定房價能起到作用？
尹伯成：投資性需求儘管遠沒有人們想象得那般“洪水猛獸”，但足以起到領漲市場的作用。因爲它所營造出來的緊缺氛圍，足以影響並透支真實需求羣體的心理預期。所以，我並不贊同“真實需求推動房價上漲”的說法———僅僅是真實需求，決不會導致樓市狂飆到今天的地步；即便我們的經濟基本面，再被看好，按照價格符合價值的規律，房價也沒道理漲得這麼快。
所以，打擊投機者，讓樓市投機甚至是投資風退潮，改變樓市的心理預期，可以說是此次房貸新政的指向所在。人們之所以會對樓市調控產生質疑，就是因爲一再的調控並沒有改變樓市的預期，但這次的調控和以往不同，就是從引導預期入手去調控市場，這不能不說是一次進步。作爲連接現在和未來的橋樑，預期在市場經濟中有非常重要的作用。假如人們都認爲某種商品未來要漲，那麼一旦發生搶購，價格就會猛漲。以前我們做樓市調控，總是機械地從供需角度作單向調節，往往忽視了心理預期這樣一個重要的市場因素。所以調控效果大打折扣，也是在所難免。
支玲琳：但投機者這次會改變預期嗎？以前政府也是一道一道的“撒手鐗”出來，比如二手房交易滿五年的規定，爲的不就是抑制炒房風嗎？可我們看到的是：苦於流轉環節不斷增加、購房成本不斷提高的，不是炒房者，而是有着真實需求的購房者。那麼，第二套房貸新政會不會也重蹈覆轍呢？
尹伯成：還是有區別的。過去幾年，樓市的金融調控主要在稅收上做文章，最典型的就是不滿五年轉手交易要徵收5.5%營業稅的規定。這個政策看起來，是要增加流轉環節，讓炒房者“不痛快”。但實際上，這個政策可能只對那些習慣於快進快出的炒房者有效，對於那些沒有資金壓力、長期看好樓市的投資(機)者來說，卻很難發揮作用———乾脆就不賣了，反正長期看好。這樣一來，反而導致市場供應量減少，給房價上漲添了一把旺火。但這次第二套房貸新政，我想不會導致這種情形發生。
從目前的樓市來看，往年“金九銀十”是銷售旺季，但今年的情況卻不怎麼理想，是看的人多，買的人少。一些樓市的“高燒地”二手房交易一落千丈，我想這很能說明問題。
支玲琳：這次的調控指向很明確，但我有一個疑問。對那些需要銀行信貸的投資者來說，很可能會受到房貸新政的影響；但是對於那些資金量雄厚的海外投資者來說，他們根本不需要銀行按揭，豈不是發揮不了作用？您有沒有做過分析：影響樓市走勢的，主要是哪部分力量？
尹伯成：我個人的觀點是，主要還是國內的力量。目前進入中國樓市的境外資金儘管不少，但在約束外資進入房地產市場方面，我們還是有很多政策的，不管怎麼說，已經有了一道防火牆。所以國外資金進入房地產的領域是有特定目標的，它們的興趣並不在於購買高檔住宅，而是商務樓、商業性用房。因爲即便是在市中心投資了高檔住宅，要租出去並不容易。所以我們要抑制的投資性需求，主要是國內的投資力量；而要抑制的房價，也主要是住宅消費市場。
支玲琳：前面提到，在二手房市場中，投資性需求僅佔10%，改善性需求佔到了20%-30%，第一次置業需求佔70%-80%。假如爲了抑制這10%的投機(資)者，而增加了20%-30%的真實需求者的購房成本，這是不是不太合情理呢？以20年的50萬元房貸爲例，利息支出最多可能增加14萬元之多，這可不是一筆小數目。
尹伯成：在房貸新政細則尚未明確的情況下，很有可能發生這樣的問題。比如我賣掉了舊房子，現在要買個新房子；比如家裏添丁，要換個大房子，這些都是很合理的需求。但對於央行的“一刀切”我是這麼理解的：這是“沒有辦法的辦法”。這也表明，政府在打擊投機性需求的時候，不希望改善性需求來添火旺勢。政府想傳遞這樣的信號：現在不能炒房，但也不是買房的好時機。
當然了，宏觀調控不能顧此失彼，要照顧到大多數人利益。所以，我更願意將這次的調控理解爲信號意義大於實際意義。因爲從長遠來看，好的樓市調控不應該導致這樣一個後果：爲了不讓少數人多買房，而讓大多數人買不起房。這就需要我們今後作更爲詳致的考慮：一個宏觀調控政策究竟能夠產生多大的影響力，市場有多大的承受能力，都要下苦功夫研究，有必要的話甚至要做經濟學測算。我相信，今後隨着形勢的變化，如果房價穩定了，政府一定會有更加周全的調控細則出來。但現在就要求一步到位，會有點難。
