清理小產權房陷入僵局
北京國土局：小產權房管理絕不鬆動 相關專題：“小產權房”七疑問
自國土資源部明示“小產權房不合法”和建設部發出“風險提示”後，不少地方政府紛紛出臺了小產權房清理辦法，但實踐中遇到重重阻力，小產權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。與此同時，市民購買小產權房的熱情並沒有完全被打壓下去，甚至有部分市民呼籲與其清理小產權房不如讓它合法化。小產權房到底應該“轉正”，還是應按“拆違”強制執行，引起了業界激烈的爭論。
小產權房雖禁難止 據北京房產中介千萬家市場研究中心調查數據顯示，目前小產權房屋的交易量已經達到全北京市商品房交易量的兩成，每天都能賣出數十套，而且購買人絕大部分是“明知山有虎，偏向虎山行”。
小產權房爲何如此受青睞？北京千萬家房地產經紀有限公司市場部經理常淑娟認爲，最主要原因就是小產權房價格低廉，其價格一般只有同樣地理位置商品房價格的40%至60%。常淑娟告訴記者，小產權房幾年前就有了，但由於地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。而近年來，隨着房地產開發步伐的加快以及軌道交通的發展，小產權房與一般商品房已經連成片，交通條件也大大改善。兩年前北京郊區的商品房價格也不過每平方米兩三千元，比小產權房高不了多少，而如今商品房價格飛速飆升、二手房交易稅費逐漸完善，小產權房的價格優勢凸顯出來。小產權房因沒有依法向國家繳納土地使用權出讓金、大市政費和其他稅費，因而價格相比真正的商品房便宜很多。所以，一部分因爲房價高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產權房。
對此，中大恆基不動產營銷有限公司總經理趙晨明表示贊同。他說，這幾年國家雖出臺了很多房地產宏觀調控政策，但並沒有如期達到平穩房價的目的，而住房保障體系的缺失將一部分雖然收入較低但有購房需要的羣體推向了商品房市場，房價的高企早已超出了他們的支付能力，小產權房的出現恰恰滿足了這部分羣體的需要，並起到了平抑房價的效果。不過，趙晨明強調說，雖然小產權房的現象已既成事實，但仍是合理不合法。
“合法化”呼聲漸起 正是由於小產權房已是既成事實，目前，有輿論開始呼籲與其清理小產權房不如讓它合法化。
在北京某公司工作的崔先生向記者表示，小產權房存在從一個側面反映了產權房價格畸高，超出了大多數人的購買力。目前部分人已經購買了小產權房，如何妥善安置這部分人的住居，當前還缺少相關的配套措施，如果對小產權房按照“拆違”強制執行，也容易引發羣體事件。因此，堵不如疏，政府相關部門應該探討如何妥善解決小產權房的問題，爭取早日讓小產權房脫掉“黑戶”帽子。
記者發現，與崔先生想法相同的人不在少數，有一部分網民甚至在網上公開支持“與其清理小產權房不如讓它合法化”的觀點。那麼小產權房能否合法化呢？
著名房產律師秦兵認爲，小產權房合法化，這種發展趨勢是必然的，但在短期之內很難實現，因爲如果讓小產權房合法，就意味着政府將減少一大筆土地出讓金收入。
趙晨明則認爲，小產權房合法化的關鍵是農村集體用地流轉制度的改革。受現行《土地管理法》的限制，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農建設”、“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，但自1995年蘇州最早試點基層自發集體建設用地的使用權流轉，目前已有多個省市開始採用不同方式試點集體用地的流轉。如廣東已在進行的農村土地入市試點規定，省內的農村集體建設用地，無須經過國有徵收程序可以直接進入土地二級市場參與流轉；重慶的方式則是允許以土地承包經營權直接入股，更爲激進和大膽。
北京房產中介鏈家地產副總經理金育鬆在接受記者採訪時說，目前小產權房還缺乏有效法律支持，嚴格控制增量是當務之急。按照10月1日正式實施的《物權法》第59條規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有”，如果所開發的小產權房由農民自住，產權屬於集體中的農民，將受到《物權法》的保護。但是，現在大量的小產權房都由因城區房價較高而轉向郊區的城鎮居民購買，由於這種交易本身不合法，購房人無法取得國家頒發的合法的房屋產權證，因此不受《物權法》的保護。
小產權房如何善後 怎樣妥善處理已存在的小產權房？ “對於小產權房的善後切忌一刀切。”趙晨明的建議是：首先，應在現有的法律框架內促其合法化，並根據不同情況區別對待。如是違法、違章建築，比如佔用了農村耕地的小產權項目，應堅決予以拆除，不能將城市的購房需求轉嫁到農村，來侵佔農民賴以生存的珍貴土地。對於建設在農村集體用地上，業已發展成熟的社區，可通過提高違法者的違法成本來震懾他人，如責令開發商和購房人共同出資，補交土地出讓金和相關稅費，並給予一定經濟處罰，變更土地的使用性質後使房屋產權合法化，可以避免不必要的資源浪費；其次，應建立有效的社會保障體系，加大、加快保障性住房的供給，使中低收入階層有房可住、有房可買，減少被迫性購房支出；第三，應探索土地制度的改革模式，平等地對待國有和集體土地，建立統一協調機制，實現國有與集體土地統一、互補的市場供應。
金育鬆對這種觀點表示贊同。他建議，首先，推倒與保留的取捨，基本原則應該是保護村民宅基地、耕地，對於佔用宅基地和耕地的小產權房，應該予以還原；其次，對於“小產權”的普通住宅及別墅，政策也應區別對待。別墅項目往往佔用大量的土地，在國家已經明令停止審批別墅用地的情況下，更不允許佔用集體土地建別墅，可以將別墅項目予以還原，而普通住宅是面向普通消費者，相當於對商品房供給起到了一定的補充作用，因此政策可以更爲靈活。此外，金育鬆還建議，政府可以借鑑經濟適用房回購的模式，通過制定一定的標準對小產權房進行收購，並對村鎮進行一定的補貼後，把小產權房變爲國有性質。這樣既可以保證持有者利益，也能夠增加政府保障性住房來源，從而增加房源量的供給。
