當年他以一部轟動全國的大型電視紀錄片與煙臺結下不解之緣。
14年後,他重返煙臺,以全新的視角詮釋城市發展運營的戰略戰術和打造核心競爭力的獨特思考。
昨天,鷗翅下的煙臺金海灣酒店金都會議廳羣英薈萃。在煙臺日報傳媒集團"地產開發與城市運營論壇"上,著名戰略諮詢專家王志綱的精彩演講引來與會貴賓
一陣陣熱烈的掌聲。他以二十多年來的深厚積澱,結合十多年來參與制定數十個區域與城市戰略所形成的理論基礎與實踐經驗,解讀膠東、解讀煙臺,詮釋城市運營的全新理念。
老太太·高爾夫·活躍細胞
14年後再看煙臺變化
14年過來真是彈指一揮間，當時我們做《北方的躁動---膠東紀事》最關注的，正是整個中國都關注的農民、農村和農業問題。其中呈現出來的很多東西，也是現在社會主義新農村建設所關注的問題。回頭來看，很多思考今天仍然不是空話和套話，這是我最自豪的。
我這個人儘管有很多缺點，但有一個優點：儘量靠近真實，儘量揭示規律。《膠東紀事》這個片子，讓我真正地、實打實地瞭解了中國北方最有代表性的膠東城市---煙臺。說實話，如果不是因爲和煙臺的淵源和緣分，我這次是不會來的，因爲太忙了。但我最終還是來了，因爲和煙臺有不解之緣，我希望14年後再回首看一看煙臺，看一看膠東發生的變化，從而在我思想庫裏有一個很好的對應指標。
其實，膠東給我留下了許多重要的印象。第一個就是膠東的人。我們講"一方水土養一方人"，如果一個人對當地的人脈沒有深刻的理解，這個人是走不遠的。第二個是膠東的文化。第三個是膠東的地理。第四個是膠東的地產。
14年前，我來膠東的時候，一個老太太看似貌不驚人，但是她對整個膠東的發展，特別是對家鄉海陽的發展，流露出的那種強烈的自信，以及她跟外商打交道的強大能量，讓我感到非同一般！那時，她是海陽招商引資的狀元。
3年前，我又一次來到煙臺，去海陽打高爾夫。剛剛進入球會大門，看到一個穿着韓國老太太那樣的裙子、頭髮梳得光光的老太太，感覺很面熟，我再一看："這不是姜媽媽嗎？"她看了半天，把我也認出來了："你不是那個王志綱嗎？現在出名了，是大記者，大諮詢家了。"
我很驚訝，這個老太太信息很靈通，一切變化都記在心裏，她與時俱進，根本沒有落伍。她告訴我："俺是這個球會的名譽董事長。"我問她："你怎麼當董事長，你會打球嗎？"她坦率地說："俺不會打球。""不會打球怎麼當董事長呢？"她笑了："這個項目是俺們招商招進來的。"
從一個勞動模範到招商引資狀元的老太太，現在居然可以跟當今時代最高端的休閒產品---高爾夫掛起鉤來，而且是當地非常好的招商項目，很多成功人士來這裏打球從而認識海陽、投資海陽。這是一個非常感人、非常真實的發展歷程。從這個老太太身上，我明白了膠東這個區域爲什麼總能不斷地、持續地快速發展，是因爲有了這些活躍的細胞。
宜居·宜創·宜休閒 煙臺城市價值關鍵詞
城市定位決定城市價值。煙臺應該建設成一個什麼樣的城市?
大家都知道歐洲的瑞士。瑞士是一個很好的例子,資源缺乏、喀斯特地貌、種糧食不夠、種水果養不活,100年前的瑞士人很困苦。但是五六十年前,伴隨整個歐洲經濟的起飛,瑞士走了一條全新的道路---打休閒品牌,歐洲龐大的消費者、城市的購買力一下子就把瑞士提升起來,使瑞士成爲全世界最著名的休閒天堂、會議中心。
煙臺的人文條件、區位條件和所獨有的都市條件,絕對不亞於瑞士,但是以前很多年煙臺給人們的印象,不是一個現代化城市,而是一個"洗海澡"的鄉村。每年七月到八月,北京人、上海人來幹啥呢?一句話:洗海澡。大城市人的觀念裏,所謂"煙臺"就是洗海澡的地方,他來這裏不是爲了休閒,不是爲了度假,不是爲了享受,更不是爲了搞會展經濟。這是我當年一個最深的感受。
今天的膠東發生了很深刻的變化,從首爾來的韓國人,從首都來的北京人,其實不是爲了洗海澡,他們來就是爲了休閒、度假。但目前大多數膠東人還只滿足於用傳統觀念來對待這一變遷。
其實,膠東人還沒有真正認識到,一個大的機遇正在到來。大都市的人們都喜歡尋找海外天國,去尋找自己的伊甸園,我們膠東將會因此獲得一個巨大的發展空間。
膠東物產豐富,氣候宜人,區位之優良在中國實在找不到第二個。煙臺距離亞洲三座大都市北京、首爾、上海都只有一小時的路程。除了大櫻桃、蘋果、梨、對蝦、海蔘、鮑魚等應有盡有的海上資源、地上資源,還有煙臺的葡萄酒文化。現在全中國一流的葡萄酒都在煙臺,哪個葡萄酒產品不到煙臺開闢一塊種植基地和加工基地,那可能就算不上中國品牌。
目前,煙臺正在走向新的時代,我認爲下一步的發展應該把握以下關鍵詞:第一個是"宜居",最適宜居住。現在,從北京到上海,整個中國的城市都毫不猶豫地把"宜居"作爲基本定位。但是大家想想看:煙臺宜居還是北京宜居?答案肯定是煙臺。所以,宜居已經是未來十年、二十年,煙臺最搶眼的地方。第二個是"宜創",適宜創業。未來經濟圈是後經濟時代,知識時代只有人才來了才能夠實現,只有人才來創業以後才能形成新的產業,新的產業說不定超過比爾·蓋茨,說不定再創建一個"雅虎"。現在,新興產業發達的城市都是中小城市,而宜居對於一些高端產業是非同一般的條件。還有一個,可能是煙臺對外打形象的首張王牌:"宜休閒"。如果煙臺不能夠把握住這個歷史性的轉換,不能把自己放在經濟全球化和區域經濟一體化的大環境下,實施錯位經營、差異性經營,進行獨特、準確的定位,而是延續一種傳統的思維方式,繼續走"柴米油鹽醬醋茶"的老路,我們可能繼續殷實,但我們永遠不會富有;我們可能會使城市好看,但是不可能成爲一個極具魅力的城市。
房子·景觀·生活方式 煙臺應挖掘潛在資源
在中國,十多年來我幫助過成百上千的房地產企業,感覺任何一個企業,從地產到其它行業,從做項目到做企業,再到做產業,都有一個演化。
2002年,我從煙臺路過。當時煙臺的房子能看海的居然一千多塊就能買到!對於老百姓來說這的確是很好的福利,但卻不利於城市的發展。
這與人們的觀念不無關係。房產開發需要三個階段,第一個階段我們賣的是看得見摸得着的房子;第二個階段賣的是什麼呢?是看得見、摸不着的。這時候50%的消費者,願意花50%的錢去買自然景觀。在上海、在廣東,當這個時代到來時,看得見山水賣兩萬,看不見山水賣一萬,就是賣景觀。人們的生活水平達到一定程度,他們意識到景觀的價值,並願意掏錢的時候,景觀造起來了,城市也能美侖美奐。最後,房地產第三階段是賣看不見摸不着的一種東西,就是賣生活方式。
北京的星河灣,當時的房價是四千五。當有人要將星河灣打造成頂級社區時,持懷疑態度的大有人在,他們對我說:"王老師,你想把星河灣打造成頂級豪宅,說明你侮辱北京人的智慧。"他們在疑問:那個地方怎麼可能是豪宅呢?但是,因爲那裏正好切合一批成功人士想尋找看不見、摸不着的那種生活方式、生活品質,我們成功了。
今天我們看到煙臺的房地產開發基本是處在第二階段,人們開始意識到景觀和資源的價值。所以在市區遠離商業區、靠海邊的一些地方,房價達到一、兩萬了。爲什麼?這就是資源,景觀資源的價值所在。如今,煙臺的房地產欣欣向榮,我估計發展空間還會很大,因爲這個城市的價值、城市的定位,還沒有被充分挖掘出來。
在城市的潛力和城市未來的綜合競爭實力當中,價值的挖掘是十分重要的。
未來中國在不動產開發上,除了住宅地產之外,還有一個非常廣闊的空間,就是泛地產。比如旅遊地產,比如休閒地產,比如社會主義新農村……凡是人類生活和工作的載體都叫房地產。社會主義新農村如何建設?農民和市民如何實現有效融合?城市的景觀如何實現多元化的和諧?這些問題都表明,未來泛地產有很大的空間,特別煙臺這個地方,是傳統的農業、農民、農村緊靠濱海的一個城市,旅遊休閒資源非常豐富,潛力和空間非常大,在未來東北亞以及環渤海區位競爭中,如果挖掘到位,是能產生很大能量的。到了那個時候,賣房子那只是結果,煙臺根本不愁賣房子,人們真正看好這個區域的,是生活方式,是更多有價值的東西。房地產企業也因此獲得很好的回報,最後的結果是:政府、企業、老百姓三方都滿意。權立通/文 《煙臺日報》
