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| 央行副行長劉士餘 |
中國人民銀行主管的《金融時報》昨天刊登央行副行長劉士餘講話稱，房地產調控政策尚未得到全面落實，存在未經批准、擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務的狀況，“應吸取美國次貸危機等教訓，防止房地產信貸增長過快催生房地產泡沫”。
劉士餘在講話中透露，住房抵押貸款支持證券成功發行，商業用房貸款的證券化試點也在積極探索之中。
轉按揭加劇泡沫化
劉士餘在本月11日舉行的加強商業性房地產信貸管理專題會議上發表講話稱，房地產金融領域存在未經批准，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務的問題。轉按揭和加按揭貸款業務的貸款成數一般隨房產評估價值浮動，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，極易放大住房信貸規模，且信貸資金大多用於購買多套住房或進入股市，增加了銀行潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。據有關部門調查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機構個人住房轉(加)按揭貸款餘額約410億元，是去年同期的3.5倍。
同時，房地產金融領域“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至爲了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換爲住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。
劉士餘稱，目前調控政策已經明確，要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款，不得發放“假按揭”貸款。
房地產調控未全面落實
劉士餘稱，房地產調控政策尚未得到全面落實。目前中小戶型供應與現行政策規定的目標還有較大差距。“部分居民在擁有自住房後，將住宅作爲投資選擇，從而產生了較爲普遍的投資與炒房行爲，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續上漲。”劉士餘稱，住房消費心理預期和住房價格上漲相互推動，導致部分城市居民在住房消費上重買輕租、追求早買房、買大房。
值得注意的是，劉士餘強調，在全球流動性過剩的推動下，隨着資金的國際流動，房價上漲已經具有顯著的國際傳導特徵。
吸取美國次貸教訓
“如果房地產市場已經出現泡沫，一旦泡沫在國際或國內某種經濟或政治因素作用下破裂，房地產價格的下降在時間上或領先於經濟增長的回落，在速度上會比整體經濟下降得更快，對消費者信心的打擊和對經濟增長的衝擊也高於其他行業。”劉士餘表示，應予以密切關注國際房地產市場的週期性劇烈波動。如果銀行放鬆貸款標準，過度發放個人按揭貸款和房地產企業開發貸款，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫。
他同時指出，如果把“有房住”片面地理解爲“有房產”，默許或鼓勵銀行對低收入家庭提供大量貸款購置房產，就會引發新的風險。美國次貸危機發生前，低收入借款人超越自身能力大量借貸，而當個人收入下降，或者經濟運行進入加息階段時，還貸負擔就變得越來越重，潛在的風險演變成了現實的危機。
劉士餘表示，政府必須把握市場運行的規律性，如果缺乏對市場運行的監測和早期預警，缺乏必要的具有前瞻性的風險指引和勸告，不能對市場各類參與者進行及時的風險提示，就會失去對危機的防範。
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