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得知所購二手房是小產權房購房者起訴賣方及中介退錢
小產權房買賣合同無效
法院：賣方及中介分別返還定金服務費並賠償損失
在得知自己通過中介購買的二手房系小產權房、無法辦理產權證後，一購房者即決定不再履行合同，要求賣方退還定金。由於雙方無法達成協議，購房者將賣方及中介全部推上了被告席。日前，天津市河西區法院作出一審判決，認定原、被告簽訂的房屋買賣合同無效，賣方返還購房者剩餘定金6000元，中介方返還購房者中介服務費4000元，賣方與中介方各賠償購房者700元。
今年9月22日，市民陸某通過本市某房地產經紀公司位於河西區的一家連鎖店，與賣方董某就其坐落於河西區黑牛城道的一套房屋簽訂了房屋買賣合同。據陸某稱，合同簽訂後，其依約向董某交納定金1萬元，向經紀公司連鎖店交納中介服務費4000元。然而，就在陸某等待着交接自己置下的房產時，卻發現該房屋使用的是農民集體所有的土地，也就是通常所說的小產權房。爲此，陸某於10月4日告知中介方通知董某退還定金，後董某僅退還了4000元。陸某隨即將董某、上述房地產經紀公司及其連鎖店全部推上被告席，要求確認房屋買賣合同無效，董某退還剩餘定金6000元，經紀公司及其連鎖店連帶返還所繳納的信息服務費4000元，並由三被告承擔原告因解除與中德住房儲蓄銀行簽訂的儲蓄合同所繳納的2000元服務費損失。被告董某當庭表示不同意原告訴求，其提出，房屋買賣是通過房地產經紀公司聯繫的，當時陸某去看房時，董某已告知其房子是大隊產，屬於小產權。籤合同交定金時，董某再次告知陸某房屋是大隊產，不能貸款，陸某當時也沒有異議，並交納了定金，所以不同意返還6000元。被告經紀公司及其連鎖店也表示，在董某說明其房屋是大隊產的情況下，陸某依然同意購買，並支付了定金。作爲中介，其公司已經完成了服務，故不同意陸某訴求。
法院認爲，原告陸某與被告董某的房屋買賣違反了我國《土地管理法》關於農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規定，因此，二人的房屋買賣是無效的。而被告房地產經紀公司及其分支機構在明知董某房屋產權性質是農村集體所有，房屋買賣僅限於本大隊內部人員的情況下，仍然爲陸某與董某買賣房屋進行中介服務，違反了天津市房地產市場管理規定中關於房地產中介應當遵循平等、自願、合法和誠實信用的原則，故該中介服務行爲無效。根據合同法的相關規定，無效的合同沒有法律約束力，因無效合同取得的財產，應當予以返還。據此，陸某要求董某返還定金6000元的訴訟請求合法有據，應予支持。關於原告要求被告經紀公司及其連鎖店返還中介費4000元的訴訟請求，符合法律規定，但鑑於經紀公司連鎖店無獨立財產，不能獨立承擔法律責任，故返還中介費的責任應由經紀公司承擔。關於原告要求三被告賠償原告因解除與中德住房儲蓄銀行簽訂的儲蓄合同所繳納的2000元服務費損失的訴訟請求，由於原告提前支取該筆住房儲蓄與此次房屋買賣有因果關係，所以被告董某及被告房地產經紀公司應承擔相應責任，考慮到原告在房屋買賣中也存在過錯，故原告應自行承擔600元損失的責任，其餘1400元損失由董某及房地產經紀公司各擔一半。
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