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預測08-房價：高貸款利率與急漲驟跌的雙重摺磨 在這個世紀，房價再次成爲人們的心頭之痛。然而，放眼縱觀世界其他國家和地區，我們可以發現，在國內漲聲一片的時候，其他各國正在經歷一個下跌的浪潮。房價究竟怎樣影響了世界人民的生活？他們正在經歷或者曾經經歷過怎樣的喜怒悲歡？本期聚焦，我們推出《房價》特輯。 美國：次級貸危機像颶風一樣登陸 自去年以來，美國的房價持續下跌，甚至引發了深重的次級貸危機。房價的逐漸縮水正在改變美國。 自上個世紀20年代和30年代美國房價的大衰落以來，美國的房價一直處在穩定上升階段，曾經一度飛速膨脹，而現在，房地產風暴就像波斯灣沿岸颶風登陸佛羅里達州一樣，逐步地擴大、積聚能量，進而有可能形成直逼30年代的房價頹勢。 大幅跌落 “我們正處在歷史上最大的樓市繁榮帶來的後果中，”一位耶魯大學經濟學者羅伯特•席勒說，“對於我們的房屋的價值，我們處在一個特別不確定的時期中。” 8月份，權威金融信息供應商及信用評級機構標準普爾公司發佈報告說，今年第二季度美國房價指數出現20年來的最大跌幅。美國全國房地產經紀人協會8月15日公佈的調查結果顯示，第二季度美國單戶住宅中間價格爲22.38萬美元，比上年同期下跌1.5%，爲連續第四個季度下跌。此外，在第二季度中，美國房屋銷售降幅比價格降幅更大，單戶住宅銷量按年率計算爲591萬套，同比下降10.8%。許多市場的房屋庫存已達到8個月的供應量，新房建築商蒙受鉅額損失。 美國全國房地產經紀人協會8月27日公佈的數據顯示，至今年7月份，美國舊房銷售量已連續5個月下降，舊房銷售中間價也連續12個月下滑。 上升狂潮 事實上，在過去十年中的前六年，房價一直處在急速上升的勢頭中。根據美國標準普爾指數公佈的數據顯示，在頭六年中，美國房價上升了90%。是什麼造成了這種急劇上升？ 首先，人們可以輕易獲得信用貸款。當然，樓市自身的誘惑力也是人們爭先恐後涌入的理由。許多人看到那些人憑藉投資樓市所獲得的收益遠遠高過貸款的收益時，他們都來一嘗甜頭。 也有一些人擔心，如果他們不趕緊買進一套，他們將不會有更好的機會。大量買家的涌入和投機者的興風作浪讓房價持續上升。到2006年，這種勢頭終於達到頂峯。這並不是因爲經濟出現了問題，而是房價的上漲程度已經超過新買家的興趣——這導致情況發生了逆轉。投機者撤出了市場，最初的買家中，拖欠貸款的幅度逐漸升高。 根據席勒的預測，自今年以來，房價已經平均下降了8.9%。而大多數經濟學家都預測，房價還會有更進一步的下滑。 “你看這些空房子，”一個住在佛羅里達州珊瑚角的住戶安•巴拉說，她正在受到高貸款利率和不斷下跌的房價的雙重摺磨。“我們以10萬美元的價錢買進來，但是這棟房子現在已經不值10萬美元了。”如果付不起貸款，她只能眼睜睜看着房子被收走。 影響深遠 這場房價下跌的破壞性具備持久的效應。 分析人士表示，首先，它標誌這一個頂峯的來臨。布什總統已經稱現在爲“所有權社會”，其原因正是因爲現在的美國私有房主的比率已經達到了極高點，然而，隨着許多人還不起抵押房貸的情況出現，私有房主的人數已經逐漸開始減少。 其次，它逼迫人們重新思考經濟政策。聯邦儲備局期待在這段時間內減輕利率。在較長的這段期限內，今天的難關可能會影響聯邦理事會和抵押貸款市場的運作。 其三，它影響進入大選年的美國的整體氛圍。 最後，它標誌着經濟利益來源的變化——這個影響可以波及到所有的消費者，和也許甚至全球的投資者。它預示着從一個樓市引爆消費的時代到一個強制性節約的時代的轉變。現在投資不動產已經不再會被看準不會有錯的投資。 現在一些分析家相信，美國私有房主的比率將會降低至大約67%。 英國：房價持續三個月下跌 跌幅創5年來新高 一個調查顯示，英國房價自今年9月以來，房價下跌幅度在三個月內出現了自從2005年5月之後最快的比率。其中倫敦成了首當其衝的地區，在英國全國領跑房價下滑大軍。 而英國專業房地產網站Rightmove發表的最新報告顯示，12月份英國平均房價比上個月下跌3.2%，跌幅遠高於上個月的0.7%，爲2002年該網站進行這項調查以來的最高水平。 而倫敦房價的跌幅最大，達到6.8%，而且在被調查的所有32個地區裏房價均呈跌勢。此外，英格蘭東南部的房價跌幅也很明顯，達到3.8%。在11月份中期，英國一套房屋的均價爲23.9萬歐元，而到12月17日，這一價錢已經跌到了23.2萬歐元。 當今年4月份，英國的經濟學家還在感慨爲何美國房價下降英國房價上升的時候，他們大概想不到，幾個月後的英國就面臨着跟美國一樣的境況。自今年9月份開始，英國房價出現“跳水”。而這股下跌潮一直到12月反而有愈演愈烈的趨勢。 “我相信明年房價會繼續下跌，”一位本來準備給自己的房子升級換代的IT從業者表示，“到明年我們再置辦房產，相信會更划算。” 英國哈利法克斯銀行12月5日公佈的數據顯示，11月份英國平均房價繼續下跌，爲12年來首度出現連續3個月下跌的情況。據英國廣播公司網站報道，哈利法克斯銀行的數據顯示，目前英國單套住房的平均價格爲19.5萬英鎊(1英鎊約合2美元)，比前一個月下跌1.1%，爲去年12月以來最大單月跌幅。 不過，該行首席經濟學家埃利斯認爲，英國房地產市場的“基本面依舊非常堅實”。他說：“堅實的市場基本面、結構性住房供應短缺以及首次購房者被壓抑的巨大潛在需求將對房價提供支撐，阻止房價出現持續和大幅下跌。” 分析認爲，英國央行自2006年8月起先後5次提高基準利率，持續增加的借貸成本不斷打擊人們的投資熱情，並導致房地產市場逐漸降溫。 此外，在次貸危機導致借貸銀行———諾森羅克銀行(又譯北巖銀行)陷入困境後，英國人對購買房地產變得越來越謹慎，而一年內連續5次加息更增加了購房者的債務負擔。潛在房屋購買者的數目出現了自2003年以來的最大降幅。 英國房屋抵押貸款協會前不久警告說，由於房地產市場已出現了明顯放緩跡象，英國年度房價增幅到明年此時會從目前9.7%的水平迅速跌落至零。 受房價下跌影響，英國財政部於10月9日下調了對經濟的增長預期，將3月份2.5%-3%的增長預期下調至2%-2.5%。英國商會昨日表示，英國經濟明顯趨緩。皇家特許測量員協會則表示，利率的增加以及金融市場的不確定性使得測量者下調預期。測量者對房價預期的信心下降至2005年5月以來的最低點。 英國皇家特許測量員協會的10月份出臺的報告表明，繼美國之後，英國長達十幾年繁榮的房地產也開始降溫。因美國次貸危機導致巨大虧損，全球各商業銀行更加不情願進行銀行間借貸，從而導致銀行間隔夜拆借利率提高。此後，英國最大的抵押貸款機構HBOS Plc、阿比以及其他借貸機構相繼增加了借貸成本。 經濟學家阿徹表示，皇家特許測量員協會的調查結果將會引起房地產相關部門的高度關注。阿徹表示，新購房者數目的下滑也很令人注目。對此，英國央行拒絕對房地產市場或銀行系統伸出援手，英央行行長默文10月9日也表示，不會爲了解救高負貸成本的貸款者而降低基準利率。 經濟學家預測，在2008年，英國房價的平均跌幅將超過15%。 韓國：首爾房價每平米2.5萬 居高不下官員辭職 韓國總統候選人之一的李明博打出的競選綱領頗爲誘人。他將自己的經濟綱領概括爲“747經濟發展計劃”，即年均經濟增長7%，10年後人均GDP達4萬美元，使韓國躋身世界七大經濟強國行列。他還承諾在5年任期內創造300萬個就業崗位，每年新建50萬套住房以抑制房價，政府向嬰幼兒提供更好的醫療補助等。 其他候選人也把房價當作一個重大問題，紛紛承諾要改善目前房價居高的狀況。 據悉，韓國首都首爾今年七成公寓每坪(3.3平米)平均房價超過1000萬韓元(約合人民幣7.5萬)。以人民幣計算，首爾房價平均差不多達到了每平米2.5萬元。 韓國媒體報道，韓國房地產信息調查公司“SpeedBank”最近對首爾地區2273個樓盤的94.3061萬套(除重建小區外)進行的公寓買賣調查結果，每3.3平米平均房價超過1000萬韓元的公寓達到67.1957萬套，佔住房總量的71.25%。比今年初的59.8021萬套增加73937套(12.36%)。 政策和經濟導致房價上漲 韓國房價上漲到如此之高，其實也就是近一兩年的事情。2006年，在韓國首都首爾，最熱門的話題就是飛漲的房價。自2003年年初以來，全國普通公寓平均價格已經上漲了53%，而同期韓國人的平均家庭收入僅增長了10%左右。 在首爾及其周邊地區，房價僅2006年內就上漲了20%。在遠離市中心的Sangwolkok，一套960平方英尺的兩居公寓售價約237,000美元。同30,000美元左右的年收入相比，這個價格顯然相當昂貴。而在首爾最熱點的Apgujeong地區，相同面積的公寓則需要120萬美元。在房價居高不下的情況下，許多女孩子也改變觀念，將“有房”放在擇偶要條上。 韓國住宅價格上漲的主要原因在於韓國經濟的強勁增長，過去5年中的平均增幅達到了5.5%。隨着經濟條件的改善，許多韓國人都想購買自己的房屋，這也被視爲是財富和安全的象徵。人們感覺韓國股市波動性過大。因此，韓國人平均而言有80%的家庭財富被投入到房地產中。 作爲韓國行政、商業、文化和教育中心的首爾其重要地位吸引了大量移民，導致這裏的住房非常緊張。在韓國的4,900萬人口中，有2,000萬人居住在首爾及周邊地區。在最受歡迎的住宅區，公寓的價格自2003年初以來已經上漲了兩倍。 官員引咎辭職 另一方面的原因則是政府的一些房地產政策出現誤差。如2006年，韓國建設交通部長秋秉直以及青瓦臺總統府的兩名官員就提出了辭呈，以示對居高不下的房價負責。青瓦臺總統府發言人尹太瀛表示，建設交通部長官秋秉直、青瓦臺負責宣傳的首席祕書李百萬、青瓦臺經濟助理丁文秀爲了對日前發生的房地產政策問題負責，14日上午遞交了辭呈。 目前，韓國政府也採取了一些措施來抑制房價,如對購買多套住房者徵收重稅、限制期房買賣、提高利率和首付比例等。 日本：經歷十年樓市泡沫，房產市場趨成熟 如果你在日本東京工作，而你的公司又是一個能夠提供住宿的公司，那麼恭喜你，你省去了一大筆開支。在日本東京，很多人找工作首先問的就是，能不能提供宿舍？ 這也間接反映了日本的房價之貴。無論租房還是買房，東京的房價都能讓剛到東京的人倒吸一口涼氣。但是，號稱地價世界最高的東京，其實並沒有衆人所想的那麼殘酷。 一位朋友給我們算了一筆賬。在東京，一套80平米的公寓如果不在東京市中心的話，3600萬(約合人民幣220餘萬元)左右就能買到。但是房子已經裝修完好，廚房衛浴都已經配備齊全，基本上住戶可以直接入住，許多開發商還會贈送電視洗衣機等家用電器。日本不存在毛坯房的概念，房子都是整套論價。但是在東京，人均年收入約30萬人民幣，這意味着普通日本人家庭不吃不喝大概7年就可以買得起一套位於東京邊緣的房子。 日本的租房市場也相當成熟。一位在日本留學的學生在文章中寫道：“我在這裏租了2年，從來不知道我的房東是誰，只跟中介在最開始的時候打過交道，感覺房子租來的也跟自己的一樣。沒人會來囉嗦。”在日本，租一間單身公寓的均價約爲7萬日元每月(約合5000元)。 此外，日本政府爲了實現一定程度的社會公平，在上世紀90年代初房地產泡沫破滅前的幾十年間，日本政府遵循“保低放高”的原則，採取了不少政策性調節措施，旨在使老百姓都能住上與自己經濟條件相適應的住房。所謂“保低放高”是指，政府爲中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或者租得起房，高收入者的住房問題則由公開市場解決。 房價上漲遭消費者抵制 據日本不動產經濟研究所最新公佈的調查報告顯示，11月，包括東京市、神奈川縣、千葉縣和埼玉縣在內的首都圈新建公寓房銷售大幅下降了43%。 報告顯示，11月首都圈新建公寓房只售出3868套，連續3個月低於上年同期銷售水平，但每套公寓的平均價格上漲了11.7%。東京23區的房價漲幅更高達31%，每套公寓的平均價達到6555萬日元。 報告指出，最近房價的大幅上升已使大半消費者承受不起，房價與消費者收入之間的差距擴大也是銷售下降的原因之一。目前，無論是首都圈還是大阪京都地區都出現了公寓存量增加的趨勢。 日本自1990年代進入樓市泡沫以來，一直處於經濟和樓市低迷時期，直到最近幾年才逐漸挽回頹勢。(鍾龍) (責任編輯：趙志鵬)
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