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任志強
兩會期間許多委員和代表都在問我同一個問題，那就是北京房價的走勢。各位委員和代表們關心的一是宏觀調控政策下的北京房價；二是奧運之後的北京房價如何，或者說更關心自己的財產價值如何變化。
房價是個多種因素形成的博弈過程，並不是某一單一因素就能決定的。對市場的分析首先來自於是否有穩定增長的宏觀預期。過去連續數年中國超過10%的GDP增長和連續四年超過11%的城鎮居民收入增長，是房價穩定增長的基礎。如果中國的宏觀經濟發生了全面逆轉的變化，那麼就不是房價漲不漲的問題，而是就業、GDP與工資收入漲不漲的問題了。那麼也就不僅是房價的拐點，而是整體經濟的拐點了。
可以知道的是美國經濟的預期將出現下滑，那麼與世界經濟密切相關的中國經濟是否能幸免不受影響呢？中國的政策調整是否能一枝獨秀呢？
歷史上我們有自己弱小就被人欺負的教訓，一直希望自己比對手更強大。但我們並沒有在世界貿易的相互依賴之中，當對手不再強大或經濟轉弱時，我們的強大也會因此而受到影響的經驗。缺乏世界經濟如果發展不再強勁時，中國如何保持強勁發展的手段。因此也會改變人們對中國宏觀預期的看法。至少未來的預期已遠遠的不如前幾年的情況更為肯定和看好！
通漲在繼續，至少官方認為短期內CPI的高位運行態勢是無法改變的。
通漲實際是貨幣價格的反映。當中國連續數月出現貨幣價格的扭曲時，當實際利率為負時，資產的價格就會上漲，房價也就會上漲。於是為了防止通漲就不得不調整貨幣的價值，就可能出臺各種措施(包括宏觀的與微觀的)，打壓通漲和資產價格就可能產生預期的變化。
從中國歷史上多年的變化格局看，利率與房價產生明顯的負相關作用。當利率為正時，房價穩定並上漲緩慢；當實際利率為負時，房價就高漲。2007年房價的高漲恰恰來自於負利率的影響。如果利率不能在短期內轉為正值，那麼很難讓房價回歸平穩。
近年我國房價漲幅與實際利率呈現負相關關系
房價除了受宏觀經濟的影響之外，同時受供求關系的影響。這種供求關系如果是在資源市場化條件下，會在價格的作用下自我調節，以達到穩定與平衡。但如果資源是非市場化的壟斷，則這種價格的調節作用就無能為力了，並且會使價格扭曲，不是靠供求關系調整價格，而是靠壟斷政策來調節了。
北京是否有大量的需求呢？
一般的判斷規律是：一、住房的需求決定於家庭分裂速度；二、辦公的需求來自於第一產業與第二產業就業人口向第三產業轉移的速度；三、酒店業的需求來自於商業活動導致的人口流動性；四、商業的需求來自於消費的習慣與消費比重的提高。
北京的經濟總量GDP9000多億元，人均超過7000美元，已經進入了發達國家的水平，局部地區(如西城區)已超過了20000美元。自然不能用全國的平均水平來衡量房價了。財政收入1492億元，人均收入連續五年年增長超過11.5%，遠遠高於房價的增幅，人均已達21989元，遠遠高於全國平均水平。
北京的人口增長每年高達2.4%以上，約40—50萬人口(2007年為50多萬)，其中戶籍人口超過15萬人，外來長駐人口平均年增長24萬人以上。本身的城市化率已達84.3%，每年新增家庭戶數超過30萬戶，其中2006年僅新婚家庭高達171299戶。並且連續五年的新婚家庭中44%的購買了住房，17.8%的家庭購買了家庭用車。但2007年全年一手房銷售僅為14.8萬套，二手房9.4萬套左右，遠低於家庭分裂的速度與需求。
住房的集中剛性需求來自於20—39歲的人口群，正是結婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達37.8%，約為600萬人口。未來幾年中這種需求仍在高速增長中，加上外來人口的購房需求，未來幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。
2007年北京的供給自2004年開始下降之後，新開工量僅僅相當於2003年的63%。2007年批准預售的商品房數量僅為1343萬平方米，相當於1999年北京的供給量。雖然2007年的銷售量比上年下降了12%，但相對於大大減少的供給量而言仍是嚴重的供不應求。
尤其是名義上2007年完成了土地供給總量的計劃，但普通商品房的土地供給量僅完成了年計劃的59%，總的規劃面積僅為847萬平方米，遠遠低於需求量的要求，並加重了供求之間的矛盾。
有人說結婚不一定要買房，可以租房，40歲以下的年輕人可以不著急買房而租房。但全國除原有公房佔11%的出租量之外，全國僅有2%的租房總量。國家既沒有提供租賃性土地蓋租賃性住房，也沒有提供長期信貸或資本市場來建設長期租賃性住房。同時又嚴格的限制了個人購買第二套住房用於出租，又讓這些要結婚的家庭到哪裡去租房呢？是政策在逼迫年輕人不得不擠進購房的行列，難怪馮侖先生認為『是城市未婚待嫁的女青年們推高了中國的房價』。
北京的第三產業比重高達71%，每年要提高3—4個百分點，每提高1%大約要100萬平方米的辦公用房。奧運又提昇了北京的世界地位，旅游與商務活動的增長就成為必然。商業從單純的購物變成了休閑、娛樂、購物一體化推動著商業的發展與創新……
土地的價格在漲、資源的價格在漲、勞動的成本在漲、鋼材與建材的價格在漲、生活的成本在漲、服務的價格在漲，獨獨房價不能漲，也許是很難的事。因此只有在宏觀經濟發生重大變化的條件背景下，纔能讓所有的消費需求都被封閉與銀行的儲蓄之中，再次成為平陽之虎，卻難以堵住，老虎總有下山之時。
房價是個會永遠爭論不休的話題，未來只有決定政策的人可以說是上還是下，因為沒有了個人購房消費信貸的支持，就不會有商品房市場的存在了。
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