王政庭上受審
鄭維庭上受審
陳明庭上受審
權力不受監督必然產生腐敗,同時也毀掉了一批領導幹部。重慶市渝中區原副區長王政、渝中區委原副書記鄭維、沙坪壩區原副區長陳明三人,因收受房地產開發商鉅額賄賂,近日分別被法院判處死緩和13年、10年有期徒刑。
這起“窩案”中,三名領導幹部出賣手中的權力,爲房地產開發商謀取利益,受賄總額高達1100多萬元。他們的落馬不僅在社會上反響強烈,也使城建規劃中的尋租交易部位浮出水面。
交易部位之一:提高容積率
在寸土寸金的城市,建設規劃的紅線退一點,規劃格局改動一點些,普通人是難以覺察出來的,但對房地產商來說卻意味着巨大利益。容積率就是這樣一個老百姓聽起來陌生,但只需稍微改動調高,即可爲開發商帶來巨大利潤的“魔術棒”。
容積率是指建築區劃內總建築面積與用地面積的比值,對於房地產開發商來說,容積率越高,可供其銷售的面積就越多,獲利越多。一塊佔地1萬平方米的土地,假使容積率是3,意味着可建3萬平方米,如果把容積率提高到3.5,則可建3.5萬平方米。如果以每平方米3000元的價格出售,可以多得1500萬元。
檢察機關調查表明,王政等人正是利用手中職權,爲開發商調高容積率。2003年7月,開發商譚某找到王政,希望提高樓盤容積率。王政於是給時任重慶市規劃局用地處處長的陳明打招呼。隨後,他又在譚某遞交的申請提高容積率的報告上籤下“請給與大力支持”的意見。
按照規定,譚某公司開發項目容積率不能超過5,但最終規劃部門還是將譚某公司項目的容積率調整到不大於7。通過增大容積率,譚某的利潤一下就增加了1000多萬元。譚某爲感謝王政,先後送他100餘萬元。
2003年上半年,開發商柏某找到時任重慶市規劃局用地處處長的陳明,希望把自己開發項目的容積率由4.206調整到6。陳明便幫助其尋找調整容積率的理由,並出面協調關係。事後柏某送給陳明15萬元,並以低於市場的價格出售給陳明及其親屬兩間門面房。
交易部位之二:改變土地用途
重慶市政協委員邱道持說,對於房地產開發企業來說,除調整容積率外,調整規劃,改變土地用途也能帶來驚人的利潤;土地用途決定着土地的價值,商業用地和工業用地之間的價格差異可達10倍,因此一些開發商想盡辦法打規劃的主意,改變土地用途。
2002年,重慶一房地產公司擬轉讓位於沙坪壩區歌樂山一塊麪積爲270餘畝的土地,這塊規劃爲“菜籃子”工程的土地性質爲“農業用地”。爲了獲取高額利潤,公司總經理薛某找到時任沙坪壩區規劃分局局長的王政。王政遂利用職務之便,擅自以沙坪壩區規劃分局的名義出具一份情況說明,將該地塊性質由農業用地變更爲居住用地。
薛某據此辦理了土地使用權變更登記,並在2003年7月以5334萬元價格成功轉讓該土地。土地性質調整後,薛某並未向國土部門補交土地出讓金。爲感謝王政的多次“關照”,薛某先後送給王政共計人民幣120萬元、美元12萬元、歐元1萬元。
2001年,重慶一房地產公司的地塊因規劃調整可能喪失開發權,董事長李某找到時任沙坪壩區規劃分局局長的王政,讓其想辦法不對該地塊進行調整。於是,王政在很多場合講政府不適於統一收購這塊地,各方面的矛盾不好協調,從規劃角度不好調整,終於使該宗地塊的規劃未進行調整。事後,李某送給王政人民幣100多萬元、港幣20萬元、美元2.5萬元。
審批權力過大,缺乏有效監督
邱道持分析認爲,在城建規劃的制定和執行過程中,有關部門的行政審批權過大,過於集中,尤其自由裁量權過大,再加上缺乏有效的監督機制,是導致權力尋租的根本原因。
比如規劃法說不能擅自更改規劃,但並未對“若更改規劃應經過哪些程序”作出具體而嚴格的界定,更未對“一旦違反規定將受到何種懲處”作出明確規定。
重慶檢察機關的調查表明,工程建設、土地出讓等建設規劃領域成爲商業賄賂案件高發區,佔查辦商業賄賂案件的50%左右。
重慶市政協常委、律師袁小彬說,調整規劃目前是“封閉循環”,有的項目是主管負責人說了算,打招呼、批條子或者依據一紙政府會議紀要,缺乏公示、聽證等程序。作爲律師,他接觸大量因調整規劃而引發的業主與開發商之間的糾紛,“這不僅侵害了購房人、相鄰關係人的利益,也影響社會和諧”。
據他調查,重慶市相關規劃部門在對開發商調整容積率的申請進行審批時,許多情況沒有告知廣大業主,也很少召開聽證會聽取廣大業主的意見,這實際上與行政許可法的相關規定也是不相符合的。
業內人士建議,應出臺詳細的規範性文件,規定土地一經出讓,任何單位和個人都無權擅自更改規劃設計條件確定的容積率,確需調整容積率,必須舉行聽證會,向社會進行公示。如果調整容積率,對於增加的容積率對應的可建築面積部分,應當按照同期地塊對應的樓面價2倍追繳土地出讓金,從而以經濟槓桿有效防止開發商通過肆意更改規劃牟取暴利。
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