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在樓盤形形色色的促銷中，售樓員紛紛標榜自家產品“高出房率”。而當裝修房屋時，一些市民發現開發商打着交房時總建築面積不超過3%誤差範圍的“擦邊球”，使套內面積縮小、公攤面積增大，人們的買房款被不明不白地佔去了一塊。
“高出房率”往往與實際不符
近日，市民顧先生裝修新房時發現，房產證上標的是建築面積140多平方米的房屋，可裝修感覺面積明顯縮水，出房率還不到70%，與開發商當時宣傳的差了十多個百分點。他找開發商理論卻被告知：當時宣傳的出房率只是在建設過程中初步估算出的，並沒有寫在合同中作爲約定，而實際蓋好後“公攤面積多了，套內的使用面積自然就小了”。
一些買房人與顧先生有相同遭遇，至於公攤面積怎麼算，開發商總有道理，但外行人根本搞不清公攤是怎麼算出來的。
據中國土木工程學會住宅工程指導委員會常務委員、天津市城市建設研究所顧問王明浩介紹，出房率是房屋套內使用面積與房屋建築面積的比例。出房率受多種因素影響。例如高層住宅受電梯分攤面積的影響，每層戶數越少則分攤的面積越大。又如塔式高層的外牆多、拐角多，要出一些“金角”、“銀角”，分攤面積就比一般的板式高層多。還有一些房型要設計成明廳、明廚、明衛的“三明房”，由於外牆增多，也造成套內的使用面積被多佔用了一些。此外，牆身的“抹灰厚度”也影響到套內面積。通常來說，一梯多戶的塔式高層住宅出房率若能達到80%就相當不易了，而一些開發商促銷宣傳的過高的出房率事實上是不可能達到的。
普通消費者很難算出公攤
那麼開發商爲何拿出房率頻繁說事，而買房人卻難以維權呢？記者採訪瞭解到，普通人算公攤面積難以逾越一些障礙。
據悉，商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上爲整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的50%。這些面積去哪裏查呢？記者從本市房地產規劃、建設、市場管理等多個部門獲悉，這些數據都是無法提供給普通市民的。而且本市實行的是按房屋建築面積售房，房產證上也沒有套內建築面積。一棟樓的購房人也很難用樓盤的總建築面積減去該樓內各套內建築面積，“反推”出公攤面積。記者聯繫本市一些測繪單位得知他們不承接對單套樓房房屋的測繪業務，如果要測繪，那就要對整棟樓進行測繪，需要這棟樓裏所有的業主都同意才行。還有一家測繪單位的負責人私下透露，他們理論上能測算出開發商是否將本已計入公攤的公用設施出租甚至出售，進行“二次掙錢”，例如是否將已經列入公攤的車庫重新賣給業主，但是如果開發商私自更改了規劃，他們也無從知曉。
業內人士指出，公攤面積不明確、面積測繪結果不公開，讓買房人多年來在面積上難以明明白白消費，而開發商就鑽了信息不透明的空子。
呼籲按套內面積售房並公示公攤
據悉，我國部分城市幾年前對新取得商品房預售許可證並初始預售的住宅項目，要求必須按照套內建築面積計價，否則不能進行預售登記。本市房管部門人士表示，市民在簽訂《天津市商品房買賣合同》時可補充將建築面積替換爲套內面積，還可將樓層分佈圖、房屋戶型結構圖作爲合同附件。而許多接受採訪的市民卻表示目前自己處於弱勢，如果提出按套內建築面積來買房的要求，很可能一套房子也買不到。記者連日在一些售樓處暗訪時發現，許多售樓員都表示樓盤的出房率在80%以上。而當記者試探這些承諾是否能標在合同中時，卻被斷然拒絕。
但一些法律界人士也指出，開發商深知“羊毛出在羊身上”，不會因按套內面積來銷售，減少其原來的收益。對於開發商來說，關鍵是他必須如實公示公攤面積，不得通過隱瞞公攤面積來牟取利益。僅僅改變計價方式是遠遠不夠的，在呼籲推行套內面積售房的同時，還需要一系列相關措施能夠密切配合來監督開發商行爲。
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