『房價只漲不跌』神話開始終結

　　相對於近幾年房價的『高燒不退』,眼下樓市價格松動的跡象已現端倪。北京等一些城市雖屬高位微調,但深圳一則『半年新房縮水40萬元』的新聞,已擊中一些炒房者的痛處。

　　開發商頻掀『折扣大戰』,銀行開始下調房貸利率攬生意……但市場成交仍持續著低迷狀況,市場觀望氣氛日益濃重。

　　『十字路口』的樓市,到底是理性回歸,還是欲揚先抑?

　　◎價滯量縮

　　樓市進入高位調整期

　　進入2008年,樓市悄然發出的新信號,使得曾經一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落,而『價滯量縮』成為當前樓市的『標准樣式』,中國的房地產市場開始進入高位調整期。

　　———漲幅穩步回落。根據國家發展改革委、國家統計局的調查顯示,繼多個月份出現漲幅回落之後,今年5月份,全國70個大中城市新房和二手房價格的環比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。

　　———銷售面積下滑。來自住房和城鄉建設部的最新數據表明,今年1月至5月,40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

　　———促銷手段花樣翻新。『鏈家地產』市場研發中心的調查表明,目前北京在售樓盤中有七成多項目在打折銷售,送家電、送轎車、送戶口……相對於動輒一兩百萬元的總房價來說,幾萬塊錢的『打折』雖仍是不痛不癢的『噱頭』,但高房價松動現象日益顯現。

　　———土地拍賣頻現『流產』。受信貸緊縮政策的影響,自去年底開始,土地交易市場開始遭遇寒潮,不少開發商開始正視大量拿地的風險,全國出現了數十宗土地流拍現象:4月8日,廈門市掛牌出讓10幅地塊,4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心,位於寶安和龍崗曾多次流拍的5塊居住用地再次掛牌出讓,最終4塊流拍、1塊以低價成交……

　　———銀行出招攬生意。由於樓市成交趨淡,導致銀行房貸增速持續下滑,一些銀行開始下調固定房貸利率。光大銀行就擬將5個檔期的房貸固定利率下調,以期刺激購房需求。而此前,深發展等一些銀行也早已發售『氣球貸』『雙周供』等變相減息的品種。

　　種種跡象表明,『房價只漲不跌』的神話開始終結,處於艱難盤整期的中國房地產市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態下擠壓出了樓市泡沫,理性購房需求開始平穩釋放。

　　◎擠壓泡沫多重調控與市場調整形成合力

　　『目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結果。』國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲分析,2004年以來國家對房地產市場持續調控的累積效應,特別是2007年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現,一定程度上改變了人們對於房市的預期,整個樓市開始變得有些理性。

　　近年以來,房地產調控政策從不同方向出擊,形成合力,阻擊房價飛漲的腳步———

　　2007年,國土資源部加大閑置土地清理力度,對囤地開發商進行查處,規定開發商不付清全部地價不得分期發放土地證。

　　為抑制投機性購房,央行、銀監會要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過猛,政府實施一系列銀根緊縮政策,半年來,央行連續5次提高存款准備金率,准備金率達到17.5%的歷史高位。

　　增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,著力解決中等收入家庭住房問題……

　　中國房地產業協會副會長朱中一表示:『這些政策的逐步落實,及限價房計劃供應量的增加都分流了部分購房需求。』

　　合生創展公司總裁陳長纓說:『去年市場情緒普遍樂觀,投資性、投機性及改善性需求亢奮異常,供需比失衡嚴重,房地產市場存在過熱現象。隨著一系列宏觀調控政策的實施,投機炒作現象得到控制,消費者觀望情緒增強,市場需求下降,供需比嚴重失衡狀態得到緩解。』

　　然而,中國房地產市場的復雜性,決定了宏觀調控並不是市場變化的唯一推力,其中還有市場內部結構調整的原因。

　　數據顯示,2007年70個大中城市房價比上年上漲7.6%,部分城市甚至達到40%至50%的漲幅。顯然,非理性的上漲透支了房地產業的未來效益。

　　任興洲說:『房價持續大幅上漲,超過了購房者的承受能力,供需矛盾越發突出,目前價格漲幅出現回落也是市場調整之必然。』

　　股市大跌、CPI上漲、油價高漲,加上年初的冰凍雨雪災害,四川汶川地震等重大自然災害的發生,種種市場的不確定性也讓購房者充滿猶豫。

　　◎理性回歸嚴防樓市大起大落

　　撲朔迷離的樓市,在2008年上半年釋放出新信號後,究竟會走向何方?

　　一些專家認為,當前房地產市場成交量低迷,正是市場步入積極調整狀態的信號；誇大調整的危害,鼓吹房地產『救市』則是非常危險的。

　　SOHO中國總裁潘石屹表示,當前開發商確實遇到不少困境,如從緊貨幣政策將減少按揭貸款,如何應對需求量的變化和資金緊張；面對保障性住房,產品定位如何找准市場需求等,但這些也恰恰表明房地產市場也要進入自我調整和修復階段,從過熱向理性回歸。

　　對於少數房價較高的地區,不少專家認為,房價的適當回落是正常的。樓市走向理性回歸的步伐有多快,主要取決於宏觀經濟的總體走勢。

　　第一季度,國內生產總值增長10.6%；城鎮固定資產投資在今年前5個月完成4萬億餘元,同比增長25.6%；夏糧連續5年豐收已成定局……經濟運行依然總體向好,無疑為房地產市場逐步走向理性回歸創造良好的環境。

　　與此同時,我們也看到,國內一系列困難和不確定因素的衝擊,給中國樓市逐步走向理性回歸帶來挑戰。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉說:『中國住房市場要經歷一個相當的調整期,去消化前兩年形成的價格泡沫,使之回歸與經濟基本面及居民家庭支付能力基本協調的水平。如果宏觀經濟進入緩慢增長階段,這個調整期可能還會延長。』

　　從歷年對樓市調控的過程看,地方政府、銀行、開發商在內的多種強勢利益相關群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為,將加重樓市不可預料的風險。

　　進入2008年,受美國次貸危機影響,不少歐美國家房價回落,一部分熱錢開始尋找新的投資區域和渠道。而受奧運會(搜狐聯想2008奧運、聯想官網)、世博會等利好因素的影響,在人民幣昇值預期下,境外資金流入逐利,更是攪動了並不平靜的樓市,給中國房地產市場發展帶來新的復雜性。

　　盡管理性回歸之路艱難,但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。

　　對於樓市泡沫,要一點點擠出。陳長纓說:『房價的暴漲暴跌,對消費者、對行業、企業來說都是一種很大的傷害。現在房價逐步穩定,剛性需求得到有效釋放,有助於房地產業獲得更為穩定健康的發展環境。』

　　高房價問題不僅僅是房地產行業的問題,上關乎數萬億元的商業貸款和個人貸款,下涉及幾十個相關行業,中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的『休克療法』都是危險的,樓市調控不能指望畢其功於一役,只能采用『漸進療法』。專家建議通過不斷釋放調控信號來乾預市場預期,切實增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給,以舒緩供求關系；同時,收緊房貸,讓銀行緩釋風險。

　　展望2008年下半年的樓市走勢,讓人們靜下心來考慮經濟和社會的可持續發展等更深層的問題。顯然,擠出樓市多年累積的泡沫,保持健康可持續發展,纔是中國房地產市場應有的常態。